「前海楓葉大廈」北漂來深買房經(jīng)歷,2年踩盤40個小區(qū),看房1

來源：智能家居時間：2020-05-31 21:34

文章來源：粵港澳樓市快訊

文章作者：粵港澳樓市快訊（B999922222）

前海楓葉大廈總占地面積6793.34㎡，總建筑面積56728.15㎡，其中包含商業(yè)5500㎡，位于南山區(qū)常興路以西、學府路以南，是集公寓、辦公及商業(yè)一體化的商務綜合體，距地鐵11號線南山站H出口約300米。

本人IT行業(yè)，在北京上班。首付200萬出頭，五成首付。17年6月開始辦深戶，看房選籌，往返深圳約10趟，看房約40個小區(qū)150套房。首付在19年4月到手，最終在19年5月末上車了華強城三期，最近剛收房。

1、選定深圳

雖然在北京有一套老破小自住，但沒有北京戶口。擔心未來哪天會被當作低端人口清理出北京，所以在考慮下一個可能工作并生活的城市。所以我買房除了投資，還帶著一些自住的可能。恰好在17年6月，父親告訴我家里的回遷房過幾個月要下房本了，他打算賣掉把錢給我買房。按照當時的市價，大概能賣200萬。買房投資的第一步是選城市。制定了幾個篩選條件，產(chǎn)業(yè)強，尤其是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，這樣我過去不會失業(yè)；城市人口處于流入狀態(tài)；房價處于上漲后的調(diào)整期或者上漲初期，這樣買入短期不會被套；樓市調(diào)控政策方面好破限購，信貸政策良好；要買的房子價位得是該城市的剛需價段，保證流動性。深圳的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的量級僅次于北京；近幾年流入人口總量全國第一；17年6月時深圳房價已經(jīng)調(diào)整1年。有本科學歷就可落戶，做商貸可以貸款五成；深圳二手房交易的中位數(shù)在300萬左右，我首付200萬貸款五成買400萬的房，在這個中位數(shù)附近。

2、賣房風波

18年2月拿到老家房子的房本。那時老家剛經(jīng)歷了一個翻倍的行情，17年初同戶型賣100萬，那時能賣200萬。我跟爸媽說趕緊賣，一般翻倍行情后要回調(diào)10%到20%。可是他們不聽，覺得還能漲，另外家門口在修地鐵站，兩年后能修好，到時候房子還能漲一波。于是房子雖然掛出來賣，但有人過來談價時我爸媽就是不降價，咬死205萬這個價格。這樣耗了一年，老家行情越來越冷，房子的掛牌價一路往下走，205萬，190萬，170萬。期間來談價的人越來越少，而且大部分談價的買家是中介偽裝的，報個低價想探業(yè)主的底價。爸媽因為賣房的事情開始吵架，一方埋怨另一方為什么不早賣，一方說早賣就要被砍價，想多賣一些，怎想到會跌這么多。我只能勸架，相比較賣房損失的錢，我更擔心他們的身體。這房子從一個資產(chǎn)，變成我們家的一塊心病，想著有個人愿意來買的話，便宜幾萬就賣掉吧。就這樣熬到19年2月。有個真買家出現(xiàn)了，最后這套房以160萬成交了，尾款19年4月到手。我這幾年攢了一些錢，最后首付湊到200左右。這里給個經(jīng)驗教訓，如果判斷出來樓市行情要轉(zhuǎn)向，這時候讓個幾萬趕緊成交吧，不然后面虧得更多。

3、看房150套

回歸正題。17年7月，開始聯(lián)系落戶中介辦深圳戶口，同月請了5天年假在深圳待了9天開始看房。之后在來深圳辦落戶手續(xù)的空檔，持續(xù)地看房，前前后后看了150多套房?？吹牡胤胶茈s，遍及龍崗的布吉、橫崗、龍崗中心城，龍華中心區(qū)，南山的前海、后海，寶安的西鄉(xiāng)、沙井、松崗，光明的公明，坪山。我在包括北京在內(nèi)的其他城市也看過房，在深圳看房時就不免把深圳和這些城市的房子橫向做比較。幾點感慨。一是深圳小產(chǎn)權(quán)房多，商品房少?？唇y(tǒng)計數(shù)字深圳商品房只占所有房子的30%。在沙井福永片區(qū)尤其明顯，幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房，商品房屈指可數(shù)。地段和品質(zhì)方面，不少小產(chǎn)權(quán)房不輸商品房，在市區(qū)或者郊區(qū)地鐵口，封閉式管理人車分流。二是深圳對剛需友好。一方面有大量的在市區(qū)小面積低總價的房子，總價100萬左右，而想在北京北五環(huán)到南二環(huán)之間找200萬以下的房子比登天還難。另一方面戶型做得很緊湊，通過把臥室面積做小，得出更多的臥室和衛(wèi)生間。都是400萬買郊區(qū)地鐵房，北京89方兩房一衛(wèi)，深圳89方三房兩衛(wèi)甚至四房兩衛(wèi)，深圳房子實用性更強。三是深圳淘剛需筍盤的難度大。深圳二手房中介里有不少自己炒房的。剛需筍盤的特點是總價低，一套剛需筍盤出來，幾個中介每個人出二三十萬就可以把首付搞齊了，這種房源根本進不了房源系統(tǒng)里。下面簡單點評下自己看過的片區(qū)和小區(qū)吧。這部分比較長，不感興趣的可以跳到下部分。這里要特別注明下，因為前期不確定會從賣房的錢里拿多少作為首付，加上對深圳不了解，所以看房沒有目的性，東看西看，200萬的房子看，400萬的房子也看。19年2月老家房子賣了后看房就有目的性了。

龍崗

布吉

17年6月去布吉看房。片區(qū)內(nèi)交通方便，兩條地鐵線，未來還會多一條14號線，適合在羅湖和福田上班的人。商業(yè)雖然不高大上，但一個龍珠商場一個萬科生活廣場足夠滿足生活需要。缺點是城市界面比較破，而且看不到大幅度舊改的可能。國展苑最便宜，180萬買兩房，小區(qū)老，人車不分流，且密度極大，在里面逛感覺壓抑。龍珠花園，雙地鐵口，雖然是2000年的小區(qū)，但它是人車分流的，封閉式管理，有花園和泳池這些小區(qū)環(huán)境。200萬買兩房。佳兆業(yè)大都會，獨棟，沒小區(qū)環(huán)境，樓略新，220萬買兩房。東方盛世花園，人車分流有花園，樓略新，300萬買兩房。

橫崗

17年6月在橫崗看房。是個看完后沒什么印象沒什么存在感的片區(qū)，它比布吉離市區(qū)更遠，但樓會新一些。志健時代廣場，不新不舊，空中花園，離地鐵近，但由于地鐵露天，有些吵，周邊商場多，220萬買兩房。隆盛花園，離地鐵略遠，小區(qū)花園大，樓齡老，是不是人車分流忘記了，但大門很土豪風格，220萬買兩房。

南聯(lián)

18年1月在南聯(lián)看房。片區(qū)里有很破的農(nóng)民房也有很新的商場。另外幾個次新商品房沿著地鐵線連成一片，觀感比橫崗要好。海航城，臨地鐵有噪音，帶商業(yè)，次新帶空中花園。兩房很少，以三房為主，三房330萬。摩爾城，在海航城對面，共享配套，次新帶空中花園，印象中兩房戶型的入戶花園很浪費面積，兩房280萬，三房330萬。滿京華喜悅里，離地鐵距離適中，步行可接受又安靜很多，和摩爾城共享配套，以三房為主，三房330萬。遠洋新干線，在南聯(lián)和龍城廣場之間，去地鐵站不太方便，周邊有很破的農(nóng)民房，門口的商業(yè)沒建好，商業(yè)要去摩爾城，空中花園，三房320萬。

龍中

18年1月在龍中看房。雖然南聯(lián)和龍中距離近，也都有商場，但龍中有市政廣場，圖書館這些公共設施，生活氛圍更濃。另外龍中有少許寫字樓，區(qū)域內(nèi)有就業(yè)居住需求。保利上城，小區(qū)很新，花園大，人車分流，似乎還有點學位概念？三房400萬。公園大地，龍中第一豪宅小區(qū)，小區(qū)超級大，帶2個幼兒園，花園水系都有，別墅高層混著，逛起來非常舒服。大戶型為主，小戶型少但單價便宜，三房400萬。新亞洲花園，在公園大地對面，物業(yè)明顯比公園大地差了一截，半人車分流，花園里有人曬衣服，三房350萬。

龍華

17年6月看房的。選擇這里看房是因為它處于深圳的幾何中心，價格不貴。生活便利但本地高薪產(chǎn)業(yè)少，適合在福田上班的人?，F(xiàn)在看起來選的小區(qū)很非主流。青年城邦園，地鐵口不新不舊，花園很小，人車分流，一居為主，一房200萬，兩房280萬。福景花園，地鐵口老房，沒電梯，兩房240萬，三房280萬。

寶安

寶中

17年6月看房。那時候沒覺得寶中有多牛逼，只覺得它是后海和科技園的外溢。沒在寶中內(nèi)圈逛，因為內(nèi)圈大戶型為主且單價高，夠不著，直接去看兩個著名的小戶型之王小區(qū)。直到18年1月約朋友在壹方城吃飯時才注意到這里的城市界面有多漂亮?；幽昊ㄠl(xiāng)，花樣年花郡，兩個小區(qū)很像，離地鐵幾百米，有商業(yè)，次新人車分流。小區(qū)不大，幾棟樓圍成一圈，以小戶型為主，開間160萬，一房260萬，兩房370萬。

西鄉(xiāng)，碧海和固戍

17年6月和19年4月過來看房。第一次看房卡著400萬預算來看，第二次看房看地鐵次新三房，想了解從南山到沙井一路的房價衰減情況。這里屬于寶中和南山的第一級外溢區(qū)。南部區(qū)域商業(yè)配套少，沒看到農(nóng)民房，會有飛機噪音。北部區(qū)域商業(yè)配套多，會看到一些農(nóng)民房。碧海富通城，分好幾期，有的人車分流，有的不是人車分流，離地鐵都有段距離，商業(yè)一般。部分房子可以看到海景。17年6月看房，平層兩房400萬，復式兩房330萬。松茂御龍灣，小區(qū)很新，圍合式布局，人車分流，離地鐵幾百米，自帶一些商業(yè)。19年4月看房，三房620萬。泰華陽光海，地鐵口，小區(qū)不新不舊，人車分流，三居陽臺很大。19年4月看房，三房560萬。圣淘沙駿園，地鐵口，對面是天虹商場，小區(qū)不新不舊，人車分流，進小區(qū)大門之后的臺階很霸氣。19年4月看房，三房580萬。合正匯一城，地鐵口，樓下是天虹商場，小區(qū)不新不舊，人車分流，空中花園，罕見地做了一路石階從四五樓高的空中花園通到地面，不如平層花園逛得舒服。19年4月看房，三房540萬。萬象新天，地鐵口，商業(yè)主要靠領(lǐng)航城的配套，周圍有些農(nóng)民房，小區(qū)不大，次新人車分流，贈送夸張，60多平可以做緊湊三房。19年4月看房，三房410萬。

福永和沙井

看過三次。第一次是17年6月，第二次是19年4月，第三次是19年5月。這里農(nóng)民房和工廠多，有些商業(yè)，是南山的第二級外溢區(qū)，看房以地鐵次新房為主。金域豪庭。地鐵口，帶商業(yè)，小區(qū)分了三期，時間跨度大，第一期很老而且是樓梯房，第三期比較新，人車半分流。17年6月看時，二期電梯房兩房300萬。19年4月看時，同樣戶型360萬。鴻榮源禧園。地鐵口，帶商業(yè)，人車分流，不新不舊但物業(yè)管理不錯。大戶型為主。19年4月看房，98方四房兩衛(wèi)470萬。西薈城，離地鐵有1公里多，但周圍次新房扎堆，商業(yè)也好。分了好幾期，有的是空中花園，有的是地面花園。19年4月看房，有種78方的戶型可以做四房一衛(wèi)，380萬。拾悅城，是新房。在兩個地鐵站中間，很吵，步行去地鐵站約1公里，商業(yè)要靠未來的海岸城。19年4月看房，只有尾盤了。三房390萬。中糧鳳凰里，離地鐵口約1公里，次新大花園，樓間距很寬。周邊沒商業(yè)，被工廠環(huán)繞，但未來會舊改成小區(qū)和商業(yè)。離華強城最近的小區(qū)，被我用來參考華強城的性價比。這個小區(qū)在華強城開盤前看了3次，19年4月看了1次，19年5月看了兩次。某個三房一衛(wèi)的房源第二次看房時380萬，第三次看房降到370萬。華強城，新房，地鐵口帶商業(yè)，有花園但密度大，學位一般，周圍有農(nóng)民房和工廠。一期三房兩衛(wèi)400萬，二期三房一衛(wèi)400萬。萬科星城，新房，離地鐵2公里，帶商業(yè)，學位比華強城好一些。19年4月看房，只剩尾盤了，三房390萬，捆綁裝修20萬。松崗

17年6月看房。出地鐵站后感覺很荒涼，沒有商業(yè)。地鐵口有個很氣派的小區(qū)，但查了下發(fā)現(xiàn)是個小產(chǎn)權(quán)。中海西岸華府，離地鐵站走路要快1公里。次新人車分流，小區(qū)西面的房子離高速很近，有些吵。17年6月看房，兩房250萬。

南山

前海

18年1月看房。那時候有前海自貿(mào)區(qū)的概念，但不覺得多牛逼，覺得比科技園和后海還是差一檔。后來這兩年前海擴容和各種規(guī)劃變成現(xiàn)實，19年再看時已經(jīng)追不上了。中海陽光玫瑰園。周邊沒啥商業(yè)配套，離地鐵遠，后來5號線延長后去地鐵站方便了些。次新人車分流，有小區(qū)花園有學位，小戶型為主。一房300萬，兩房430萬。諾德假日，和玫瑰園距離不遠，各方面和玫瑰園很像，但小區(qū)環(huán)境更好，有個小的人工湖，戶型更緊湊，48方可做兩房。兩房380萬。

后海

18年1月看的。后海的房子并不在總價預算內(nèi)，但那時太古城名氣太大，在深圳看了那么多小區(qū)不看這個覺得可惜，就去看了。太古城南區(qū)。地鐵口帶商業(yè)，空中花園，有學位，戶型緊湊，46平可做兩房?？赐旰蟾杏X小區(qū)各方面并不突出，除了戶型緊湊，但這點在大戶型扎堆的后海顯得極其稀缺。兩房700萬。

高新園

19年5月看的。嚴格來說沒有看房子，而是家人一起來深圳看房和游玩時定了一個在大沖城市花園的民宿。在這里住主要感受下核心區(qū)的配套和居住氛圍。地鐵口的萬象天地是半開放商場，逛起來很舒服。

坪山

19年4月看的。上午坐高鐵到深圳北站后，直接換乘另一趟高鐵去了坪山。先去看了坪山高鐵站附近的房子，這邊次新房扎堆，雖然大型商業(yè)暫時沒有還在建，但城市界面干凈，很宜居。那邊有個坪山實驗，學位有支撐。之后打車去了未來的坪環(huán)西地鐵站附近看房，路上經(jīng)過坪山老城區(qū)，比較老舊。大東城，次新人車分流，小區(qū)花園環(huán)境不錯，三房350萬。深城投中心公館，新房，三房350萬。財富城，新房，四房350萬。以上三個小區(qū)都在坪山高鐵站附近，挨得很近，商業(yè)學位這些配套共享，其中財富城離地鐵站最近，對比下來財富城性價比最高。深誠投中城AIO，新房，在坪山城區(qū)里，去14號線16號線地鐵口都只有幾百米，四房350萬，但要2年才能交房。力高君御國際，在坪山城區(qū)里，距離14號線地鐵口800米，次新人車分流，環(huán)境一般，定位剛需吧，學位一般，三房270萬。金尊府，新房。在力高隔壁，小區(qū)大門很氣派，古代大臣府衙的感覺，中式園林。到我寫這篇文章時都沒開盤。

光明

19年4月看的?？赐昶荷阶哞F回深圳北站，然后從北站坐高鐵去光明站，接著打車去天匯城。那天時間很緊，光明只看了這個小區(qū)。天匯城，新房。周圍荒涼，但農(nóng)民房和工廠少，方便開發(fā)。地鐵口帶商業(yè)，戶型緊湊，去看時還有88方四房兩衛(wèi)在賣。四房380萬。

4、一路向西

深圳這么大，400萬總價應該買哪里？這個問題直到19年4月我才想明白。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)薪資高，從業(yè)人員數(shù)量多，是深圳的主要購房力量。我雖然不知道我將來會不會來深圳，或者來深圳后會去哪里上班，但可以通過公開的數(shù)據(jù)知道這個行業(yè)的大多數(shù)人在哪里上班，然后以此為中心去確定買房區(qū)域。我用的公開數(shù)據(jù)是拉勾網(wǎng)。上面可以選定城市的片區(qū)來搜索某個關(guān)鍵詞的職位。分別以Java，大數(shù)據(jù)，IOS這些關(guān)鍵詞搜索南山，福田這些區(qū)域，南山區(qū)的職位數(shù)量都是第一名，其次是福田區(qū)，第三是寶安區(qū)。南山的核心區(qū)是后海和科技園一帶。就以此為中心，順著地鐵線往外找，這時包括龍崗在內(nèi)的東部區(qū)域就被排除了。又因為人在外地，二手房談價不方便，優(yōu)選新房。找一下2019年深圳在售和將要開盤的新房表格，按西部地鐵盤和400萬總價這兩個條件篩選，只有2個選擇，2019年5月要開盤的華強城，以及2018年末開盤但還沒賣完的天匯城二期。這兩個小區(qū)的優(yōu)先級我糾結(jié)了一陣子。兩個都在地鐵口，都帶大型商業(yè)，區(qū)別是400萬買華強城三房一衛(wèi)，9站36分鐘到后海，買天匯城四房兩衛(wèi)，18站到深大，時間未知，預計在60分鐘到70分鐘之間。后來我問自己一個問題，我愿意每天坐1小時以上的地鐵上下班嗎？答案是愿意，但很勉強，因為算上家里到地鐵站，地鐵站到公司的步行時間，要90分鐘以上了。于是最后的選房方案是優(yōu)先華強城，其次天匯城。

優(yōu)先華強城還有個原因是它的性價比比較高。對標鳳凰里，鳳凰里的三房一衛(wèi)370萬，算上稅費和中介費，要接近390萬才能拿下?？紤]到鳳凰里在地鐵距離和商業(yè)上的劣勢，華強城同樣三房一衛(wèi)估值要在420萬，那么400萬能買到是賺的；對標西鄉(xiāng)碧海的標桿盤松茂御龍灣，兩者都是外溢區(qū)，在樓齡、小區(qū)環(huán)境、商業(yè)、地鐵距離這四方面類似。后者的三房兩衛(wèi)在19年4月的價格是620萬；前者多坐20分鐘地鐵，周邊環(huán)境有更多的農(nóng)民房，三房兩衛(wèi)是430萬。我覺得這個價差是合理的。

5、臨門一腳

5月19日，華強城認籌截止，問了銷售，說共認籌800人。466套房，考慮有人棄籌，搖號進前600位很大概率可以選到86㎡的房，心不慌。5月27日，華強城確定開盤時間。考慮到深圳未來一周都是下雨，放棄飛機，訂了周四晚上到的高鐵票。寧愿多請一天假也必須保證開盤當天到場。5月29日，華強城完成開盤前最后一波的誠意登記。問了銷售，最終認籌人人數(shù)是999人。知道這個人數(shù)時心有些慌，因為買不到房的幾率變大了。華強城公開備案價，均價4.63萬，400萬可以買到20樓左右的86方三房一衛(wèi)，430萬可以買到20樓左右的86方三房兩衛(wèi)。價格上滿足預期。5月30日，晚上到了深圳。微信聯(lián)系了天匯城的銷售，得知那邊還有89㎡四房兩衛(wèi)的尾房可以挑，2樓朝南看小區(qū)385萬。跟他說我明天參加華強城的開盤選房，下午2點會出選房順序的搖號結(jié)果，如果順序靠后，我就不選房直接去天匯城。我當時是這么想的只要有華強城86㎡的選房機會，不管2樓頂樓4樓18樓我都要，因為去了天匯城也就剩這些犄角旮旯的房子了。而要是錯過華強城天匯城，19年深圳就很難有400萬價位的差不多性價比的新房了。

5月31日上午11點，我很早就到了華強城開盤地點前海JW萬豪酒店。到了后查了下去天匯城的路線，打車過去1小時，如果下午3點就出酒店打車，足夠在天黑之前趕到天匯城。下午1點，旁邊的人說搖號結(jié)果出來了，有個新聞放出了上午搖號結(jié)果的截圖。一共是25輪搖號，每輪40人，每輪搖號結(jié)果是一張圖。我從最后一張開始往前看?？戳擞?0張圖，沒有找到我的認籌號，這意味著我進了前600號，有很大概率可以選到86㎡的房。接著又看了5張左右，還是沒找到，這意味著我進了前400號，選到86㎡無樓層硬傷的房很有希望。最后在正數(shù)第三張圖上找到我的認籌號。我給天匯城的銷售發(fā)微信說我搖號結(jié)果靠前，今天傍晚就不去找他了。后面的過程很順利，不到4點我就選完房了。選完房出來后，我漫步在JW萬豪酒店外面的廣場上，走了很久很久。腦子里不斷回閃著期間北京往返深圳近10次辦戶口和看房150套的辛苦，回閃著這一年家里賣房的煎熬，現(xiàn)在這一切都值了。

6、后續(xù)

很慶幸在19年5月上車了。如果家里的房子今年才賣掉，拿著200萬的首付，我真不知道能買哪里。也許就不會買深圳，會考慮成都和杭州這兩個同樣有互聯(lián)網(wǎng)基因但房價還沒怎么上漲的城市?；仡^看選的標，華強城并不是最優(yōu)解。過江龍戰(zhàn)斗力打五折，異地買房讓我很難在二手房里淘到性價比高的房子，加上對深圳學位情況不了解，我就回避了學位溢價高的房子。總價400萬在那時可以買寶中老破學位房，松坪村，諾德，玫瑰園，花樣年花鄉(xiāng)和花郡，山海津...這些小區(qū)有的我看過，有的我聽說過但時間有限來不及看了。如果我在深圳生活，有大把時間可以看房子和約業(yè)主出來談價，最后選籌可能會不一樣。

文章來源：粵港澳樓市快訊

文章作者：粵港澳樓市快訊（B999922222）

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