紅姐說(shuō)：

紅姐的一位朋友，北漂13載，從租房，到買(mǎi)人生第一套房，再到換學(xué)區(qū)房，前幾天在北京又買(mǎi)了一套房，用他的話說(shuō)：

“盡管理性告訴我，現(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)最輝煌的年代，但手里一旦有了閑錢(qián)，買(mǎi)房的心緒就開(kāi)始放飛。再買(mǎi)一套房的想法，從去年冬天就開(kāi)始了。在觀望、等待與考察大半年后，我終于還是出手了?！?

令紅姐神奇的是，他剛買(mǎi)的這套房，去看房的當(dāng)天就交了款，而在此之前，從去年冬天萌生買(mǎi)房想法到現(xiàn)在，他已經(jīng)看房看了大半年。

可以說(shuō)經(jīng)歷過(guò)買(mǎi)房-換房-再買(mǎi)房的北漂13載，他已經(jīng)不是個(gè)買(mǎi)房路上的小白，甚至可以說(shuō)很專業(yè)。

在大多數(shù)人都對(duì)樓市持悲觀預(yù)期進(jìn)而選擇觀望的時(shí)候，他為什么會(huì)選擇出手買(mǎi)房呢？而且第一次到訪某項(xiàng)目就速戰(zhàn)速?zèng)Q成交了呢？

應(yīng)紅姐邀請(qǐng)，他用這篇文字記錄了北漂13載的買(mǎi)房心路歷程。既是對(duì)他自己買(mǎi)房心路的回顧總結(jié)，也從中端倪了北京樓市這些年發(fā)生的變化。

〇未經(jīng)筆者同意，任何平臺(tái)不得轉(zhuǎn)載。

國(guó)人對(duì)于房子總有一種格外的情懷，近乎于偏執(zhí)。購(gòu)房，換一個(gè)文雅的說(shuō)法叫“置業(yè)”。成家立業(yè)，意味著有房才有家，有家才有業(yè)。在國(guó)人的思維中，房就是業(yè)，業(yè)即是房。

回顧北漂的日子，其實(shí)就是一直以來(lái)和房打交道的歷史。

剛出校門(mén)，趙小姐還未畢業(yè)，為了方便，我仍舊蹭住在學(xué)校公寓，上鋪睡人下為書(shū)桌，一個(gè)方格就是象牙塔的歸處。

工作后，和趙小姐一起，既住過(guò)東三環(huán)邊高檔小區(qū)，也在很“老北京”的南鑼鼓巷的平房住了一年，領(lǐng)略過(guò)CBD的繁華與南鑼鼓巷的文藝，于我而言，回到家便有一桌熱菜熱飯，即是一個(gè)可以憩息的港灣。

后來(lái)，我和趙小姐結(jié)婚了，買(mǎi)房既是現(xiàn)實(shí)的需要，也是對(duì)一份愛(ài)情的見(jiàn)證，和所有的年輕人一樣，購(gòu)房這件事被提上了日程，于是綠中介拉風(fēng)的電驢后座上出現(xiàn)了一對(duì)小年輕，吹著微風(fēng)穿過(guò)北京的大街小巷。

【安家】

在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的蕭條之后，2010、2011年北京樓市一路上漲的房?jī)r(jià)和明顯回暖的成交量，明白的傳達(dá)給人們一個(gè)信息：樓市的春天又來(lái)了。

整個(gè)2012年下半年，樓市一路上漲。2013年春節(jié)回來(lái)，我覺(jué)得不能再等了，加速了買(mǎi)房的計(jì)劃。

彼時(shí)的我們，似乎不但不覺(jué)得有必要考慮“學(xué)區(qū)房”，甚至認(rèn)為這簡(jiǎn)直就是智商稅。因?yàn)槟菚r(shí)還尚未為人父母，既無(wú)法體會(huì)什么叫“可憐天下父母心”，也不曾了解北京教育不均衡到了何種地步，有的只是實(shí)在無(wú)法理解一堆七八十年代的舊磚瓦為什么就值“天價(jià)”這種感嘆。

2013年的夏天，經(jīng)歷了大半年的看房，我購(gòu)置了人生的第一套房。期間，考察過(guò)通州（確實(shí)是通州，尚未成為副中心，也沒(méi)有戶籍限購(gòu)的政策）的金地新樓盤(pán)，第一次在北京考慮買(mǎi)房，自然是對(duì)新樓盤(pán)心水不止，但考慮到上班通勤，還是只能舍棄。

最終，在趙小姐表姐的推薦下，將重點(diǎn)區(qū)域鎖定在朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外定福莊、雙橋、常營(yíng)一帶。

6月，伴隨著夏日烈日驕陽(yáng)，我和趙小姐終于踏進(jìn)了朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)交易大廳，拿到了人生第一個(gè)房產(chǎn)證。

房子是一個(gè)90年代末的老房，6層小板樓的頂層，不到80平，戶型方正，南北通透，套一句開(kāi)發(fā)商的描述，是小區(qū)里樓王的位置，總之除了是頂層之外，對(duì)那時(shí)的我們來(lái)說(shuō)都很滿意。

當(dāng)然了，對(duì)于頂層，彼時(shí)的我們似乎也并未太過(guò)于介意，事實(shí)證明，夏日的熾熱以及雷雨季節(jié)的漏水還是給我們上了一課。

人生第一套房，給我們留下了很多印記，看房后的欣喜、轉(zhuǎn)賬時(shí)的忐忑、拿到房本的激動(dòng)、裝修的苦樂(lè)，都至今難以忘懷。都說(shuō)人生第一次印象是最深刻的，果不其然。

【學(xué)區(qū)】

原以為，我們會(huì)安穩(wěn)地在這套房里度過(guò)人生下一個(gè)十年、二十年，只是計(jì)劃趕不上計(jì)劃，甚至連裝修好的寶寶房都沒(méi)用上，我和趙小姐就換房了。

2014年年底，我和趙小姐愛(ài)情的結(jié)晶誕生了。有了寶寶之后，孩子的教育成為頭等大事。

朝陽(yáng)，是個(gè)好地方，三里屯、CBD、朝陽(yáng)大悅城(000031,股吧)、龍湖長(zhǎng)楹天街都不遠(yuǎn)，最不缺的就是吃喝玩樂(lè)，要說(shuō)課外培訓(xùn)，馬術(shù)、花樣滑冰、冰球這種高大上的項(xiàng)目應(yīng)有盡有，學(xué)科類的輔導(dǎo)班，好的稀少。

更要命的是，小區(qū)對(duì)應(yīng)的學(xué)校是個(gè)“村小”，生源魚(yú)龍混雜，教學(xué)質(zhì)量更是無(wú)法保障。都說(shuō)當(dāng)下流的淚都是過(guò)去腦子進(jìn)的水，古人誠(chéng)不欺我。又說(shuō)，“人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂”，每一個(gè)人也不必懷疑大多數(shù)人的選擇，如果沒(méi)有異于常人的洞察力，那不妨從眾選擇，這些話都是歷史的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

于是，人生購(gòu)房后不到3年，就逐漸萌生了換學(xué)區(qū)房的想法。

更為關(guān)鍵的是，伴隨著北京樓市的浮浮沉沉，到了2016年樓市在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的橫盤(pán)和陰跌后，再一次迎來(lái)騰飛。

我再一次感受到了恐慌。

還依稀記得，曾經(jīng)中意的幾套房源，東城的安交、龍?bào)w、花市一帶都有過(guò)深入的考察與溝通，回想初衷，應(yīng)該是想“中庸”地選擇一個(gè)房?jī)r(jià)、教育、宜居比較均衡的房源，東城似乎成了不二之選。

再一次，在2017年春節(jié)后，換房進(jìn)程加速了，鑒于樓市的火爆，我采取了“先買(mǎi)后賣(mài)”的換房順序，先鎖定意向房源，再出售已有房產(chǎn)。在經(jīng)歷了對(duì)東城、海淀的大范圍考察之后，西城廣外，成了這一輪選擇學(xué)區(qū)的最終抉擇。

沒(méi)辦法，既然選擇了，就默默承受。那就來(lái)吧，按順序簽買(mǎi)房與賣(mài)房合同、解抵押、湊齊首付、網(wǎng)簽、拿房本、騰房、搬家，一套組合拳下來(lái)，不掉層皮那是不可能的了！

換房之路，艱辛漫長(zhǎng)，無(wú)論是心智還是體力，均是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的煎熬。

嗚呼，我遭遇了2017年“317”政策，監(jiān)管對(duì)樓市的火爆早有察覺(jué)，一劑猛藥下來(lái)，對(duì)換房客而言是精準(zhǔn)打擊，首套變二套，利率上浮、貸款年限變短，一通操作，大大增加了購(gòu)房成本。

所幸，賣(mài)的房趕在“317”之前簽了合同，買(mǎi)家也算守信，各自按約履事，無(wú)論如何，咬緊牙關(guān)，換房操作完畢。

這回依舊是個(gè)小三居，因?yàn)閷?duì)口一個(gè)在片區(qū)內(nèi)還可以的小學(xué)，盡管房子周邊環(huán)境堪憂，不遠(yuǎn)處就是公廁與垃圾回收點(diǎn)，但并不妨礙在那個(gè)燥熱的時(shí)間點(diǎn)單價(jià)悄悄站上10萬(wàn)的門(mén)檻，總價(jià)已然逼近900萬(wàn)，而這僅僅也就是西城的“上車(chē)”區(qū)域。

【萌動(dòng)】

2020年，疫情突發(fā)。都說(shuō)冬天來(lái)了，春天自然不遠(yuǎn)了。從2017年十一我和趙小姐搬到西城，直到去年冬天，期間未再實(shí)地看過(guò)房子，但一直關(guān)注北京的樓市。

我和趙小姐都不是熱衷于折騰的人，但還是時(shí)刻保持對(duì)市場(chǎng)的感知和敏銳。期間，稍有積蓄，就投點(diǎn)股票和基金，但也僅限于參與而已，畢竟我們都不是好賭之人。

直到去年冬日，我陸續(xù)接到了邀約看房的電話，于是再一次踏上了看房之旅。

出發(fā)，第一站首開(kāi)龍湖熙悅宸著，抱著了解一下的心態(tài)前往。龍湖，大開(kāi)發(fā)商，被銷(xiāo)售灌輸?shù)母鞣N景觀布局、先進(jìn)理念說(shuō)的七暈八素，高大上！

不回過(guò)頭來(lái)看，限價(jià)6萬(wàn)4，在那個(gè)地段還是很可以的。又回到那句老話，這么多年了，就沒(méi)見(jiàn)吃虧的“多軍”。

后來(lái)，陰差陽(yáng)錯(cuò)，看了青龍湖周邊的房子。首先是被青龍湖的環(huán)境所打動(dòng)了，龍湖、金地、首開(kāi)，三家開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目緊鄰，各有所長(zhǎng)，有的長(zhǎng)于園林設(shè)計(jì)，有的在室內(nèi)布局和裝修上更勝一籌。

說(shuō)實(shí)話，很心動(dòng)，不到300萬(wàn)就能拿下，不免暢想未來(lái)徜徉在青龍湖朝陽(yáng)和晚霞中散步的場(chǎng)景。

后續(xù)又陸續(xù)看了大興南六環(huán)外的幾個(gè)樓盤(pán)，但由于“荷包”有限，東邊、北邊新樓盤(pán)單價(jià)較高，涉獵不多。直到出手前的最后一刻，我都是準(zhǔn)備買(mǎi)青龍湖區(qū)域了，既然戰(zhàn)略已經(jīng)定了，那無(wú)非是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商和哪個(gè)項(xiàng)目的區(qū)別。

9月下旬，真正想擁有自己第二套房的心，萌動(dòng)不止，開(kāi)始迸發(fā)。

2017年換的房，按照當(dāng)時(shí)的信貸政策，也算我和趙小姐的二套，但那個(gè)二套真是讓人心痛！

一番研究，機(jī)緣巧合，得知了合生me悅。約定了25號(hào)去看房，當(dāng)天，就做了決策，認(rèn)購(gòu)了52平的西向一居，15層的8層，總價(jià)和首付在可撬動(dòng)范圍內(nèi)。

現(xiàn)在想來(lái)，很快決策的幾個(gè)因素：

一是交通。合生me悅，宣傳就是地鐵房，實(shí)地勘察后，不至于像宣傳的200米，但步行估摸10分鐘吧；

二是環(huán)境。守著南海子公園，南海子公園自然是不陌生，兩年前開(kāi)放時(shí)就來(lái)過(guò)好幾次，不止一次感嘆并暢想過(guò)擁有一個(gè)挨著公園的房子。三

三是小戶型。自從舍棄了青龍湖，鑒于目前的年齡，養(yǎng)老房的事就暫且擱置，還是定位為投資更為現(xiàn)實(shí)一些。投資，自然需要流動(dòng)性好，這個(gè)戶型能滿足上車(chē)需求，于我而言如此，于后續(xù)的接盤(pán)者而言，同樣如此。

至于其他，產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)等，地塊目前還在開(kāi)發(fā)和定位中，可能比不上亦莊核心區(qū)，但未來(lái)可期。

想明白了以上幾點(diǎn)，做決策也就不難了。由于當(dāng)天還有接機(jī)安排，最好速戰(zhàn)速?zèng)Q，于是當(dāng)天就交了定金，草簽協(xié)議。買(mǎi)定離手，靜待花開(kāi)。

【體悟】

回顧過(guò)往，2013年首套，2017年換房，筆者對(duì)北京的樓市和房產(chǎn)有了更多的理解和體會(huì)。在那個(gè)期間，還沒(méi)有“房住不炒”的最高指示，樓市猶如一匹尚未被馴服的野馬，和傳說(shuō)中的無(wú)二，錯(cuò)過(guò)了就再也買(mǎi)不起了。

現(xiàn)在閑來(lái)無(wú)事，再查看之前看過(guò)房源小區(qū)的價(jià)格，剩下的只是當(dāng)時(shí)為何不出手的嗟嘆。

至于最切身的體會(huì)，來(lái)源于我所購(gòu)學(xué)區(qū)房和鄰居的對(duì)比。同樣戶型、面積，樓上鄰居15年底成交，價(jià)位在500多萬(wàn)，而我在17年初成交，直接快翻倍了！

不得不感嘆，購(gòu)房，于國(guó)人而言承載了太多，戶口、上學(xué)、歸宿感，有了房才能在這個(gè)城市生活下去，才能安身立命。

于我而言，當(dāng)然不是炒房，充其量是親身參與了北京樓市，其實(shí)也沒(méi)有從中獲益很多，但確實(shí)有些許體會(huì)。

與多年前相比，尤其是隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與今年“雙減”的逐步落地，北京的樓市已經(jīng)有了并將會(huì)有更多的變化。

之前是絕對(duì)以環(huán)路為分界，價(jià)格高低與和市中心的距離正相關(guān)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育都集中在老城區(qū)。

但現(xiàn)在逐步出現(xiàn)了分化，傳統(tǒng)意義的郊區(qū)（例如上地、望京、亦莊、清河等）因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)不再是絕對(duì)意義上的和天安門(mén)的距離直接掛鉤了。

此外，隨著90后和00后的入局，越來(lái)越多的人不再愿意為老破小買(mǎi)單，盡管老破小在帝都樓市仍舊有其存在的必要和合理性，但房?jī)r(jià)似乎與樓盤(pán)本身的品質(zhì)開(kāi)始越來(lái)越正相關(guān)。

當(dāng)然，房住不炒，回歸到政策與國(guó)家頂層邏輯層面，自然如此。近期發(fā)生的華夏幸福(600340,股吧)暴雷、恒大輿論危機(jī)等，都無(wú)一例外宣示了地產(chǎn)多年累積的風(fēng)險(xiǎn)以及黃金年代的逝去。

但我想說(shuō)的是，超越房子本身的居住屬性，房產(chǎn)依舊是投資和資產(chǎn)配置的最重要品種，甚至沒(méi)有之一，無(wú)論是對(duì)個(gè)人亦或是組織，無(wú)一例外。

多年以來(lái)，多和空、買(mǎi)和不買(mǎi)，論戰(zhàn)至此，只能戲稱說(shuō)“多軍”從來(lái)沒(méi)吃過(guò)虧，當(dāng)然了這句話放在北京合適，放在其他四五線小城就未必了。

同樣是買(mǎi)，擇時(shí)、擇區(qū)、擇房，每一個(gè)因素、每一個(gè)決策，都很關(guān)鍵，對(duì)個(gè)人而言，則決定了是否直接拉開(kāi)一個(gè)身位的財(cái)富水準(zhǔn)。

以上，是我作為一個(gè)北漂了13年的普通人的買(mǎi)房故事以及感悟，不構(gòu)成任何建議。如果你讀了后能從我的文字中有所收獲，自然再好不過(guò)。

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