新盤打新忙，二手房卻涼涼。

眼下，深圳樓市“一熱一冷”態(tài)勢(shì)明顯。

受715新政的影響，深圳二手市場(chǎng)的成交量和成交結(jié)構(gòu)都發(fā)生了明顯變化。

我們選取了南山二手房成交量前4的熱門樓盤為觀察樣本，曾經(jīng)的流量二手盤，現(xiàn)在還好嗎？超豪宅線vs不超豪宅線，命運(yùn)有什么不同？

南山年度成交量第4的明星盤，因?yàn)榭們r(jià)超“豪宅線”，如果再加上“非滿五唯一”，掛盤時(shí)，中介會(huì)直接告訴你降低預(yù)期：“交易量只會(huì)比歷史更低”，以及“能不能接受各自承擔(dān)稅費(fèi)？”

資深中介坦言，現(xiàn)在最好賣的二手房，必須同時(shí)具備滿五唯一、紅本在手、總價(jià)750萬(wàn)以內(nèi)三個(gè)條件。

而滿足以上“3大好賣關(guān)鍵詞”的南山TOP3流量盤，新政前，行情好時(shí)一個(gè)月能成交一二十套；新政后，整個(gè)小區(qū)到目前成交量為2套。

超“豪宅線”的流量盤：

中介建議降低預(yù)期、承擔(dān)稅費(fèi)

家住南山諾德假日花園的陸小姐最近想換房，學(xué)位未用、66平2房廳出陽(yáng)臺(tái)、一直自住、裝修保養(yǎng)不錯(cuò)，但不滿5年。

樓盤地處南山實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)內(nèi)，“學(xué)位未用”本來(lái)是一個(gè)很好的賣點(diǎn)，可715之后，沒(méi)想到“滿五唯一”的房子才更香。

“中介首先問(wèn)我房子是不是滿五唯一，如果不是，能不能接受各自承擔(dān)稅費(fèi)。”

因?yàn)榭們r(jià)超過(guò)豪宅線750萬(wàn)，且不滿5唯一，新政后陸小姐的房子僅增值稅一項(xiàng)，稅費(fèi)就要42.9萬(wàn)（以交易價(jià)格900萬(wàn)計(jì)算）。再加上個(gè)稅，又要12.9萬(wàn)。

“中介一直在降低我的心理預(yù)期，甚至告訴我，715之后，交易量只會(huì)比歷史更低。”陸小姐說(shuō)。

“現(xiàn)在看房的客戶，十有八九都在觀望”，中介告訴她，“如果你的心理價(jià)位高出900萬(wàn)，現(xiàn)在掛盤就沒(méi)有意義了。你掛盤試一下，就知道現(xiàn)在購(gòu)房者能夠給出的價(jià)位了?！毖韵轮馐?，超過(guò)900萬(wàn)基本賣不出去。

而在新政前，和她同戶型的66㎡兩房輕松賣出了880萬(wàn)，且廳不出陽(yáng)臺(tái)。

據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，諾德假日花園在《2019年南山區(qū)成交TOP30》榜單排名第4。在貝殼找房平臺(tái)，一年成交217套，平均每月賣出18套。

▲圖源 | 深圳貝殼研究院

而現(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)的交易量明顯走低。

貝殼找房APP顯示，715新政之后截至今天，2個(gè)月時(shí)間里諾德假日花園只賣出去1套房，80.19㎡廳出陽(yáng)臺(tái)三房，1098萬(wàn)成交，成交周期8天，值得注意的是，這期間業(yè)主降價(jià)50萬(wàn)。

陸小姐的賣房經(jīng)歷正是深圳二手房市場(chǎng)變化中的縮影。

據(jù)中原研究中心8月樓市月報(bào)顯示，全市各區(qū)二手住宅成交套數(shù)普跌，且下滑幅度普遍超過(guò)10%。

隨著715新政對(duì)非普宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，增值稅從2年免征變?yōu)?年免征，這直接影響了二手市場(chǎng)部分樓盤的交易稅費(fèi)，增加了購(gòu)房成本。

整個(gè)8月，深圳二手房市場(chǎng)總價(jià)750萬(wàn)以下房源成交占比為82.8%，較上月上升6.1%。

▲8月，深圳總價(jià)350萬(wàn)以內(nèi)二手房成交占比上升、1000萬(wàn)以上房源成交占比降幅最大。 | 深圳中原研究中心

這說(shuō)明，豪宅線的調(diào)整，直接影響了購(gòu)房者的置業(yè)偏好，人們更偏向于選擇低稅費(fèi)的房源。

資深中介：滿五唯一+紅本+750萬(wàn)內(nèi)，

滿足這3項(xiàng)的房子最好賣

“成交量肯定是跌了”。

資深中介大邱在南山中心有一間自己的門店，他告訴 @深圳買房計(jì)劃 ，目前二手房成交量高的都在東部片區(qū)，以及低總價(jià)的房源，南山的成交量一般。

“現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，南山、寶中，只是價(jià)格代表，并不是成交量代表；布吉、龍崗才是成交量代表，還有其他低總價(jià)的片區(qū)。”大邱分析。

大邱的觀點(diǎn)在深房中協(xié)8月的樓市成交數(shù)據(jù)中，可以得到證實(shí)：

8月份龍崗、羅湖網(wǎng)簽量占比不斷上升，分別達(dá)到29%與17%，占全市二手房網(wǎng)簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對(duì)比的則是南山、寶安為代表的西部片區(qū)，網(wǎng)簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源 | 深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)

眼下新房打新火熱，買二手房的都是什么樣的購(gòu)房者？

“剛需，必須要買房的，畢竟打新中獎(jiǎng)的概率低?！贝笄裾f(shuō)。

“現(xiàn)在最好賣的二手房，必須具備：滿五唯一、紅本在手、總價(jià)750萬(wàn)以內(nèi)三個(gè)條件?！彼f(shuō)，滿五唯一免個(gè)稅、750萬(wàn)內(nèi)免豪宅稅、紅本免贖樓，每一項(xiàng)都是實(shí)打?qū)嵉氖≠?gòu)房成本。

那是否意味著深圳二手房已轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)？大邱認(rèn)為仍是“偏賣方市場(chǎng)多一點(diǎn)，畢竟錢少，選擇還是少?！?/p>

南山TOP3流量盤：

看房量回暖，一天5、6批

新政后，同時(shí)滿足“滿五唯一、紅本、750萬(wàn)內(nèi)”的南山TOP3流量盤，二手房交易成績(jī)?nèi)绾危?/p>

因?yàn)闃驱g新、總價(jià)低，位于南山科技園北的松坪村三期，堪稱科技園門檻級(jí)兩房。成交活躍度排名《2019年南山區(qū)成交TOP30》第3，位列諾德假日花園之前，一年成交252套，平均每月成交21套（據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)）。

該小區(qū)是深圳最后一批經(jīng)濟(jì)適用房，按照規(guī)定必須居住滿5年才能入市交易，補(bǔ)齊地價(jià)轉(zhuǎn)紅本可入市交易。

也就是說(shuō)，該小區(qū)掛牌房源基本都是滿五唯一、紅本在手，且總價(jià)不超過(guò)750萬(wàn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，幾乎完美避開(kāi)新政打擊。

這樣的盤，成交如何？

據(jù)中介介紹，“以前這個(gè)小區(qū)每月最少成交5、6套，多的時(shí)候十幾二十套”。而現(xiàn)在，貝殼找房平臺(tái)顯示，715新政之后到目前，該小區(qū)成交2套。

涼是涼了點(diǎn)，但中介說(shuō)：“最近一周有點(diǎn)起色，一天5、6批看房是有的，畢竟是科技園性價(jià)比較高的小區(qū)?！?/p>

看來(lái)新政后的低總價(jià)流量盤也一樣受到影響，但回血也很迅速。

至于買家議價(jià)空間是否變大，中介透露，“最近成交的房源，或多或少都是能談下來(lái)點(diǎn)價(jià)格的?！?/p>

（深圳買房計(jì)劃）

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