新盤打新忙，二手房卻涼涼。

眼下，深圳樓市“一熱一冷”態(tài)勢明顯。

受715新政的影響，深圳二手市場的成交量和成交結構都發(fā)生了明顯變化。

我們選取了南山二手房成交量前4的熱門樓盤為觀察樣本，曾經(jīng)的流量二手盤，現(xiàn)在還好嗎？超豪宅線vs不超豪宅線，命運有什么不同？

南山年度成交量第4的明星盤，因為總價超“豪宅線”，如果再加上“非滿五唯一”，掛盤時，中介會直接告訴你降低預期：“交易量只會比歷史更低”，以及“能不能接受各自承擔稅費？”

資深中介坦言，現(xiàn)在最好賣的二手房，必須同時具備滿五唯一、紅本在手、總價750萬以內(nèi)三個條件。

而滿足以上“3大好賣關鍵詞”的南山TOP3流量盤，新政前，行情好時一個月能成交一二十套；新政后，整個小區(qū)到目前成交量為2套。

超“豪宅線”的流量盤：

中介建議降低預期、承擔稅費

家住南山諾德假日花園的陸小姐最近想換房，學位未用、66平2房廳出陽臺、一直自住、裝修保養(yǎng)不錯，但不滿5年。

樓盤地處南山實驗雙學區(qū)內(nèi)，“學位未用”本來是一個很好的賣點，可715之后，沒想到“滿五唯一”的房子才更香。

“中介首先問我房子是不是滿五唯一，如果不是，能不能接受各自承擔稅費?！?/p>

因為總價超過豪宅線750萬，且不滿5唯一，新政后陸小姐的房子僅增值稅一項，稅費就要42.9萬（以交易價格900萬計算）。再加上個稅，又要12.9萬。

“中介一直在降低我的心理預期，甚至告訴我，715之后，交易量只會比歷史更低。”陸小姐說。

“現(xiàn)在看房的客戶，十有八九都在觀望”，中介告訴她，“如果你的心理價位高出900萬，現(xiàn)在掛盤就沒有意義了。你掛盤試一下，就知道現(xiàn)在購房者能夠給出的價位了?！毖韵轮馐牵^900萬基本賣不出去。

而在新政前，和她同戶型的66㎡兩房輕松賣出了880萬，且廳不出陽臺。

據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，諾德假日花園在《2019年南山區(qū)成交TOP30》榜單排名第4。在貝殼找房平臺，一年成交217套，平均每月賣出18套。

▲圖源 | 深圳貝殼研究院

而現(xiàn)在，整個小區(qū)的交易量明顯走低。

貝殼找房APP顯示，715新政之后截至今天，2個月時間里諾德假日花園只賣出去1套房，80.19㎡廳出陽臺三房，1098萬成交，成交周期8天，值得注意的是，這期間業(yè)主降價50萬。

陸小姐的賣房經(jīng)歷正是深圳二手房市場變化中的縮影。

據(jù)中原研究中心8月樓市月報顯示，全市各區(qū)二手住宅成交套數(shù)普跌，且下滑幅度普遍超過10%。

隨著715新政對非普宅標準進行了調(diào)整，增值稅從2年免征變?yōu)?年免征，這直接影響了二手市場部分樓盤的交易稅費，增加了購房成本。

整個8月，深圳二手房市場總價750萬以下房源成交占比為82.8%，較上月上升6.1%。

▲8月，深圳總價350萬以內(nèi)二手房成交占比上升、1000萬以上房源成交占比降幅最大。 | 深圳中原研究中心

這說明，豪宅線的調(diào)整，直接影響了購房者的置業(yè)偏好，人們更偏向于選擇低稅費的房源。

資深中介：滿五唯一+紅本+750萬內(nèi)，

滿足這3項的房子最好賣

“成交量肯定是跌了”。

資深中介大邱在南山中心有一間自己的門店，他告訴 @深圳買房計劃 ，目前二手房成交量高的都在東部片區(qū)，以及低總價的房源，南山的成交量一般。

“現(xiàn)在的二手房市場，南山、寶中，只是價格代表，并不是成交量代表；布吉、龍崗才是成交量代表，還有其他低總價的片區(qū)?！贝笄穹治?。

大邱的觀點在深房中協(xié)8月的樓市成交數(shù)據(jù)中，可以得到證實：

8月份龍崗、羅湖網(wǎng)簽量占比不斷上升，分別達到29%與17%，占全市二手房網(wǎng)簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對比的則是南山、寶安為代表的西部片區(qū)，網(wǎng)簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。

▲數(shù)據(jù)來源 | 深房中協(xié)中介標準指數(shù)

眼下新房打新火熱，買二手房的都是什么樣的購房者？

“剛需，必須要買房的，畢竟打新中獎的概率低?！贝笄裾f。

“現(xiàn)在最好賣的二手房，必須具備：滿五唯一、紅本在手、總價750萬以內(nèi)三個條件?！彼f，滿五唯一免個稅、750萬內(nèi)免豪宅稅、紅本免贖樓，每一項都是實打?qū)嵉氖≠彿砍杀尽?/p>

那是否意味著深圳二手房已轉(zhuǎn)入買方市場？大邱認為仍是“偏賣方市場多一點，畢竟錢少，選擇還是少?！?/p>

南山TOP3流量盤：

看房量回暖，一天5、6批

新政后，同時滿足“滿五唯一、紅本、750萬內(nèi)”的南山TOP3流量盤，二手房交易成績?nèi)绾危?/p>

因為樓齡新、總價低，位于南山科技園北的松坪村三期，堪稱科技園門檻級兩房。成交活躍度排名《2019年南山區(qū)成交TOP30》第3，位列諾德假日花園之前，一年成交252套，平均每月成交21套（據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)）。

該小區(qū)是深圳最后一批經(jīng)濟適用房，按照規(guī)定必須居住滿5年才能入市交易，補齊地價轉(zhuǎn)紅本可入市交易。

也就是說，該小區(qū)掛牌房源基本都是滿五唯一、紅本在手，且總價不超過750萬。對購房者來說，幾乎完美避開新政打擊。

這樣的盤，成交如何？

據(jù)中介介紹，“以前這個小區(qū)每月最少成交5、6套，多的時候十幾二十套”。而現(xiàn)在，貝殼找房平臺顯示，715新政之后到目前，該小區(qū)成交2套。

涼是涼了點，但中介說：“最近一周有點起色，一天5、6批看房是有的，畢竟是科技園性價比較高的小區(qū)?！?/p>

看來新政后的低總價流量盤也一樣受到影響，但回血也很迅速。

至于買家議價空間是否變大，中介透露，“最近成交的房源，或多或少都是能談下來點價格的?！?/p>

（深圳買房計劃）

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