最近一段時間，房地產(chǎn)市場可謂是紛紛揚揚；今年來，全國樓市調(diào)控可謂“一天一策”，最近看到一個數(shù)據(jù)，僅2021年全國樓市調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量已經(jīng)超140條，單月數(shù)量超40條，平均每天1.3條。

核心聚焦點在嚴查經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入、人才落戶、土地供應(yīng)等方面。

然而，深圳房地產(chǎn)市場也透著讓人看不懂的局面，二手房市場冷凍期開始顯現(xiàn)，但新房依然搶手，沒辦法，現(xiàn)在大多數(shù)人只能盯著新房了，盡管買新房的層層資料嚴查，但“網(wǎng)紅盤”依然熱情。

一

深圳二手房真的不好賣了

前幾天接到一位中介朋友的電話，問房子要不要辦理抵押，他笑稱現(xiàn)在二手房業(yè)務(wù)太冷淡，所以順帶做做其它的業(yè)務(wù)；

行業(yè)的“晴雨表”如魚得水，冷暖自知；如果你留意一下朋友圈，很多中介朋友推得最多的是新盤、是公寓，甚至是小產(chǎn)權(quán)房的售買廣告。

數(shù)據(jù)開始慢慢的對二手房市場有所反應(yīng)，深圳2.8官方指導(dǎo)價后，二手房成交量確實有明顯的下跌，但價格方面并沒有出現(xiàn)明顯的松動，最多也是擠了一點水份。

賣家的心態(tài)依然是較為堅挺的，不到心理價位仍不會松口，“買不買隨你，反正看好深圳房地產(chǎn)市場……”

從數(shù)據(jù)來看，3月份的二手房網(wǎng)簽量還相對較為平穩(wěn)，但進入4月份，增長率已經(jīng)持續(xù)兩周是負數(shù)，我們大可以再往后觀察，大概率還會下滑的，接下來才是真實的市場場景。

但是，一般的房子真的很難賣！

此前，一位網(wǎng)友問怎么能更多的曝光把房子賣出去，她的房子在西鄉(xiāng)，表示自己的位置不差，但掛了多家中介機構(gòu)絲毫沒反應(yīng)，換房太著急了……

我們不防來看一下，現(xiàn)階段買深圳的二手房都是哪些人？

一類是置換需求客，因為打新網(wǎng)紅盤實在是在積分上沒有什么優(yōu)勢，但手上的錢還算夠得著，只能硬著頭皮選二手房；

這類里面，有許多人是因為小孩上學，需要換一個比較好的xue位，所以近一段時間，這類房子的影響并不大。

另一類是豪宅買家，實力型選手，不缺錢的類型；畢竟現(xiàn)在買二手房要付出更多的首付款。

還有就是，官方的二手房指導(dǎo)價和市場價差不多的區(qū)域，如龍崗，以前買不掉的片區(qū)，現(xiàn)在卻反而價格還高了，而且還有優(yōu)勢，這些片區(qū)最近的二手房成交相對關(guān)注度要高一點。

所以對于以前一些網(wǎng)紅的片區(qū)，漲幅過大的片區(qū)的二手房目前有多難賣？一位中介朋友告訴我，如果不是在價格上有相當大的優(yōu)勢，那就只能等，這個“等”的時間多長，誰也不知道。

  一位網(wǎng)友說最近自己在賣的一套剛需小兩房，前來看房的買家動不動就是三五十萬的殺價，還有人要殺100萬，實在是太離譜了。

對于買房客來說，是不是心里稍有一點安慰，終于有一點趨勢是站在“買方市場”了……

二

買新房還得憑運氣

 按理來說，深圳二手房降溫，新房市場也會存在聯(lián)動性。但你想錯了，這原本讓想買二手房的人現(xiàn)在只能加入到買新房的隊伍中來。

4月9日，深圳公布了今年二季度計劃入市的商品住宅及商務(wù)公寓項目，一共36個，15318套，其中住宅有12728套；

但是目前深圳市場東西還是存在分化，東部的房子賣完的周期相對要長一點，而像福田、南山、光明、寶安等片區(qū)，基本上買到還是要憑運氣。

另外加之，現(xiàn)在對資料、首付來源及對收入流水的嚴查，一部分人的上車路被賭，但是呢，這部分人的需求還在。

從供地可以看得出來，深圳未來不太可能有大面積的地塊用到商品房用地了，這兩天掛牌的6宗住宅用地里面，深圳的一半是人才房用地。

從去年開始，深圳的供地大部分用在了人才房上面，18宗人才地成功出讓，所以未來來深圳的“人才”還是比較幸福的。雖然去年住宅用地也有14宗地成功出讓，但今年有多少用于建普通商品房的宗地，還不知道。

從去年開始，深圳在拍地環(huán)節(jié)已經(jīng)對出售新房進行了限價，未來建起來買多少錢，拍地的時候就已經(jīng)給定了，所以目前來看，二手房因按指導(dǎo)價評估導(dǎo)致首付提高，再加上各種貸款也用不到首付上，而新房又限價，短期內(nèi)房價普遍上漲的可能性不大。

對于剛需來說，反而是一個緩沖期，即便是手里拿著錢，也暫不用擔心房價漲得太快而跟不上。

三

調(diào)控只會越來越嚴

前兩天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了幾個數(shù)據(jù)，一個是一季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值達249310億元，同比上漲18.3%，環(huán)比上漲0.6%，相比2019年上漲10.3%，兩年平均增長5.0%，實現(xiàn)穩(wěn)健開局。

另一個是一季度的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，銷售額方面：1—3月份，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%；比2019年1—3月份增長20.7%；

房價方面，3月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。

二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

值得注意的是，深圳這個漲幅再一次在4個一線城市墊底了。

此外還要注意的是全國新建住宅70大城市中，這次有62個城市房價上漲，二手房70個城市中58個城市上漲。

大家可以看一下下面這張1年多城市漲跌個數(shù)的數(shù)據(jù)，3月份是一年多來上漲成市最多的一個月份。

來源：大偉看樓市

 3月份房價的普漲，不排除一些城市又一輪樓市調(diào)控的加碼。

此外，4月8日，廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5地被住建約談，鄰近深圳的廣州和東莞都正在做相關(guān)的政策調(diào)整，東莞住建設(shè)局在11日發(fā)布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調(diào)控要求》。

從去年一來，深圳一些購房客將目光投上如南沙、惠州、中山等臨深片區(qū)，購買力還是相當?shù)捏@人。

深圳買不了了，錢總得有去處，所以從去年到今年南沙、東莞、惠州的漲幅都很感人……

對于深圳目前的市場來說，房市的橫盤博弈期可能會拉長，對于置業(yè)者來說，手握資金可自如應(yīng)變。

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