今天向大家推薦我們的深圳號(hào)：大胡子看深圳

　　大胡子看深圳是我們旗下一個(gè)專(zhuān)注深圳都市圈的賬號(hào)，與大胡子說(shuō)房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會(huì)及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動(dòng)態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢(shì)等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

　　以后關(guān)于片區(qū)踩盤(pán)分析、同樣預(yù)算如何買(mǎi)、深圳樓市解讀和與猜測(cè)等這些問(wèn)題在深圳號(hào)都會(huì)有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

　　從今年下半年起，尤其近2個(gè)月，我終于感受到深圳市場(chǎng)的劇烈變化。

　　先和大家更新近幾天深圳市場(chǎng)的最新消息：

　　12月26日，南山玖裕茗院共有108批客戶(hù)登記，單價(jià)8.1萬(wàn)/㎡起，共推312套。

　　12月25日，沙井瓏灣上城花園開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5.3萬(wàn)/㎡，當(dāng)天銷(xiāo)售367套房，去化超7成。

　　12月24日，寶安西鄉(xiāng)的泰福名苑開(kāi)盤(pán)，均價(jià)6.41萬(wàn)/㎡，121批客選261套房。

　　而近期還有一批新房排隊(duì)等著入市：

　　安聯(lián)尚璟府開(kāi)啟登記，1月2日線(xiàn)上公證選房，推出353套，均價(jià)5.19萬(wàn)/㎡；

　　聯(lián)發(fā)天境雅居已經(jīng)拿到預(yù)售證，推524套住宅，均價(jià)6.23萬(wàn)/㎡；

　　還有龍華捂盤(pán)王，萬(wàn)?；▓@也開(kāi)啟了登記。

　　密集的新房上市，終于不是開(kāi)盤(pán)即售罄的盛況，深圳高房?jī)r(jià)終于挨批了。

　　說(shuō)回深圳新房這一系列的動(dòng)態(tài)，讓我不禁感慨：

　　深圳樓市，終于回到了2年前！

　　2018年5月，深圳迎來(lái)了第一個(gè)政府監(jiān)督公開(kāi)搖號(hào)的項(xiàng)目——海上世界雙璽。

　　這就是火極一時(shí)的“5000萬(wàn)蹲”梗的來(lái)源。

　　但這時(shí)的深圳，還只是熱門(mén)樓盤(pán)且有明顯倒掛的項(xiàng)目才要搖號(hào)。

　　可到了2019年，一切都變了。

　　我依稀記得，越來(lái)越多的新房開(kāi)啟登記搖號(hào)，等到深圳豪宅稅取消，社會(huì)主義先行示范區(qū)出臺(tái)后，二手房業(yè)主坐地叫價(jià)，二手房一路漲，說(shuō)好的價(jià)格可以馬上反水，1個(gè)月能漲1萬(wàn)的現(xiàn)象比比皆是。

　　別問(wèn)，別嗶嗶。

　　我們是社會(huì)主義先行示范區(qū)，搞清楚再買(mǎi)房。

　　那時(shí)候的二手房業(yè)主，用的是鼻孔看人。

　　二手房?jī)r(jià)格的水漲船高，直接把新房限價(jià)變成超級(jí)大利好，龍崗、光明、寶安本來(lái)沒(méi)有多少倒掛紅利差，卻因?yàn)槎址繚q價(jià)，人為制造價(jià)差，導(dǎo)致關(guān)外也開(kāi)啟了浩浩蕩蕩的打新潮。

　　至此，深圳市場(chǎng)從個(gè)別搖號(hào)變成全民搖號(hào)打新，整個(gè)市場(chǎng)轟轟烈烈。

　　到了2020年更是夸張，2020年6月寶安中心區(qū)的新錦安海納公館只推出5套房，但卻引起超過(guò)300批的認(rèn)籌，中簽率不到1%。

　　寶安都市茗薈花園公證搖號(hào)選房，僅提供69套房，285個(gè)認(rèn)籌。

　　市場(chǎng)熱度一直蔓延，直到715政策出臺(tái)后，熱度才開(kāi)始有所控制，但供應(yīng)的稀缺以及幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)的入市，市場(chǎng)情緒依然高漲，這個(gè)時(shí)候的深圳還沉浸在瘋狂情緒中。

　　去年一整年，我們考察深圳幾乎就沒(méi)看過(guò)新房，不是開(kāi)盤(pán)售罄就是根本無(wú)房在賣(mài)。

　　每推出一個(gè)新房，大家不是認(rèn)真看戶(hù)型、朝向、只要盯著價(jià)差買(mǎi)就對(duì)了！

　　市場(chǎng)真的非常魔怔。

　　好在，今年風(fēng)向突然就變了，從208政策指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，算是真正卡主了深圳房?jī)r(jià)的命脈。

　　一招掐喉，絕對(duì)性的精準(zhǔn)。

　　有了“二手房指導(dǎo)價(jià)”這個(gè)緊箍咒，深圳成交量立馬挨揍，一路跌破2000套。

　　沒(méi)有了成交，房東熬不住，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)挨著指導(dǎo)價(jià)賣(mài)房子的房東，市場(chǎng)博弈正式進(jìn)入深度拉扯的階段。

　　這會(huì)業(yè)主是：別走啊，你開(kāi)價(jià)啊，我們可以再談?wù)劊?

　　大批量的新房入市，直接沖散了二手房的價(jià)格體系，政策終于發(fā)威，把深圳房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，從二手房果斷轉(zhuǎn)回新房。

　　新房首付正常、有倒掛紅利、還新，我為什么還買(mǎi)二手？

　　所以今年下半年開(kāi)始，深圳親身示范了怎么挫敗炒房客的銳氣：

　　深圳房?jī)r(jià)只漲不跌？

　　不，深圳房?jī)r(jià)可以跌的。

　　2019年和2020年還去搶光明的那批憨憨，應(yīng)該真實(shí)感受到在深圳買(mǎi)房，房?jī)r(jià)是真的會(huì)跌的。

　　尤其有一批感人的投資客，還興沖沖買(mǎi)了二手房，現(xiàn)在應(yīng)該痛哭流涕了。

　　去年行情大好，中介在狂歡甩貨，一套接一套成交光明的二手房，助力房?jī)r(jià)從6萬(wàn)一路漲到8萬(wàn)。

　　到了今年3-4月份，玖龍臺(tái)和光明大第二手房成交價(jià)竟然嘗試突破9萬(wàn)。

　　一個(gè)還在發(fā)展中的區(qū)域，房?jī)r(jià)就能突破9萬(wàn)。

　　最終就是高處不勝寒，一批人要周期性站崗了。

　　現(xiàn)在光明的新房限價(jià)也就在4-5萬(wàn)的區(qū)間，新房買(mǎi)入是值得長(zhǎng)持4-5年等待兌現(xiàn)，但8-9萬(wàn)的光明，就得好好掂量了。

　　這1-2年靠著情緒去高價(jià)接盤(pán)沙井、光明二手房的，怕是要在高高的山崗上，孤獨(dú)而堅(jiān)定地站一會(huì)了。

　　深圳房?jī)r(jià)是有錨點(diǎn)的，以前是二手房，現(xiàn)在是新房。

　　房?jī)r(jià)能漲到多高，關(guān)鍵看新房和二手房限價(jià)差，以及價(jià)差之后的市場(chǎng)反應(yīng)。

　　我們必須認(rèn)知一點(diǎn)：

　　房?jī)r(jià)紙面上一直漲是沒(méi)意義的，關(guān)鍵是你得以這個(gè)價(jià)格賣(mài)出去。

　　市場(chǎng)能接受業(yè)主的定價(jià)，說(shuō)明價(jià)格還不夠高，只要價(jià)格漲到市場(chǎng)不買(mǎi)單了，這說(shuō)明天花板差不多到了。

　　深圳現(xiàn)在二手房成交為什么下降，是因?yàn)闃I(yè)主想按理想價(jià)賣(mài)，但政策不允許按照價(jià)格貸款，如果買(mǎi)家一直不接受，業(yè)主才知道定價(jià)高了。

　　還有一點(diǎn)，新房限價(jià)代表的是官方的定價(jià)，市場(chǎng)價(jià)和新房限價(jià)差異過(guò)大，更不利于二手房賣(mài)，二手想出手，就必須縮小與新房的剪刀差！

　　再換個(gè)角度想，你想知道價(jià)格是不是虛高，也要以新房為錨點(diǎn)。

　　沙井新房5-6萬(wàn)，但二手房敢賣(mài)8萬(wàn)，光明新房4-5萬(wàn)，但二手也敢賣(mài)8萬(wàn)。

　　當(dāng)這種價(jià)差過(guò)大的時(shí)候，你不是要想是不是筍，而是要考慮二手是不是坑。

　　今年深圳，不是價(jià)值與價(jià)格的博弈，更多是買(mǎi)家和賣(mài)家的心理博弈。

　　你要回歸底層邏輯，深圳就沒(méi)有跌的可能。

　　人口每年3-40萬(wàn)流入，怎么跌？

　　土地供應(yīng)稀缺，怎么跌？

　　一大批活躍的民營(yíng)企業(yè)，怎么跌？

　　那為什么今年回調(diào)，重點(diǎn)是精明的調(diào)控給市場(chǎng)潑了一盆冷水，直接把情緒澆滅了。

　　樓市短期的波動(dòng)，都是靠情緒主導(dǎo)的。

　　利好一來(lái)，市場(chǎng)有信心了，一窩蜂去買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商和自媒體再這么一渲染，那就是非?；馃?，不買(mǎi)就遲了。

　　現(xiàn)在是什么情況？

　　市場(chǎng)上都是看空，成交量都跌那么慘了，加上首付抬高5-6層了，要買(mǎi)也買(mǎi)不起了。

　　只能等新房，或者再等等。

　　所以買(mǎi)家和賣(mài)家就開(kāi)始進(jìn)入討價(jià)還價(jià)的階段。

　　剛需可以等，但賣(mài)一買(mǎi)一的改善等不了，被高額的貸款壓得喘不上氣的投資客更等不了。

　　只要有人撐不住了，開(kāi)始接受指導(dǎo)價(jià)賣(mài)房了，或者開(kāi)始有3-50萬(wàn)的議價(jià)空間了，這就是房?jī)r(jià)松動(dòng)的第一道口子。

　　如果有降價(jià)成交的，媒體和中介又是一陣渲染，動(dòng)搖賣(mài)家的信心，這是房?jī)r(jià)松動(dòng)的第二道口子。

　　第三道口子，就是等大批新房供應(yīng)上市，以更低的價(jià)格沖散二手房的定價(jià)。

　　而這個(gè)口子，就在明年。

　　今年年底入市的一批新房，去化結(jié)果已經(jīng)非常明確，多數(shù)新房已經(jīng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)，這說(shuō)明市場(chǎng)情緒開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。

　　其次，今年集中土拍的30多宗地塊，最快明年到后年上半年入市，到時(shí)候又是一波強(qiáng)勢(shì)新房供應(yīng)。

　　今年剩余貨量疊加明年新入市供應(yīng)，直接把深圳樓市按回一個(gè)健康的狀態(tài)。

　　價(jià)格回到2年前，情緒回到2年前。

　　說(shuō)句掏心窩子的話(huà)：

　　深圳真的可以上車(chē)了，越往后這么難得的情況不知道會(huì)不會(huì)還有，我也不建議大家去賭。

　　輸?shù)某杀颈融A的成本高太多，完全沒(méi)必要。

　　對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，能跌回2年前的市場(chǎng)價(jià)格，非常難得，我們也不要盲目聽(tīng)信別人說(shuō)的等底部等底部，誰(shuí)能準(zhǔn)確告訴你底部在哪里。

　　只要你不是站在高位上買(mǎi)，就已經(jīng)是相對(duì)的好時(shí)機(jī)了。

　　明年，準(zhǔn)備好資金、準(zhǔn)備好名額、準(zhǔn)備好積分，好好淘一波新房吧！

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