峰回路轉(zhuǎn)。

從上周五到現(xiàn)在，樓市的好消息接連不斷，幾乎涉及當(dāng)下房地產(chǎn)鏈條中的方方面面。

無(wú)論是央媽針對(duì)恒大事件的發(fā)聲，還是高層在金融年會(huì)上的講話，抑或是銀保監(jiān)會(huì)對(duì)保障剛需的表態(tài)……

核心都是兩個(gè)字：穩(wěn)定。

對(duì)于風(fēng)雨飄搖的樓市來(lái)說(shuō)，這就是大利好，讓整個(gè)行業(yè)在黑暗夾縫中看到了黎明。

可以說(shuō)，樓市最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

.01.

前兩天，朋友圈這張截圖刷屏：

這是銀保監(jiān)會(huì)官員，在三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上的最新表態(tài)。

這次會(huì)議上，銀保監(jiān)會(huì)傳達(dá)了很多新的信息，最重要的是兩句話：

保障好剛需群體信貸需求。

在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

這可能是今年樓市里，最讓人感到“溫暖”的話了。

這一輪信貸收緊，剛需是被誤傷最深的群體。尤其是首輪上車(chē)的剛需，不僅要承受較高的貸款利率，還要忍受較長(zhǎng)的放款周期。

鄭州首套房利率歷來(lái)就高。近段時(shí)間，大部分銀行利率都在6%以上，最高的達(dá)6.37%。

目前5年期的LPR基準(zhǔn)利率為4.65%，6.37%的利率，相當(dāng)于上浮了36%。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是沉重的負(fù)擔(dān)。

就算按照利率6.17%（上浮30%）的來(lái)算，在鄭州買(mǎi)一套90㎡左右的房子，四環(huán)邊房?jī)r(jià)1萬(wàn)—1.2萬(wàn)/㎡，月供需要4000—4500元；如果買(mǎi)三環(huán)內(nèi)，月供至少在6500元以上，熱點(diǎn)片區(qū)超過(guò)7000元。

也就是說(shuō)，沒(méi)有1萬(wàn)+的收入，在鄭州買(mǎi)套剛需房都會(huì)很吃力。

如果是改善，120㎡以上，單價(jià)動(dòng)輒2萬(wàn)元上下，月供1萬(wàn)元以上，月收入至少得2萬(wàn)+才能從容面對(duì)。

首付不成問(wèn)題的時(shí)候，月供卻成為了一座大山。

首套房貸利率超過(guò)6%，還談什么支持剛需？

可以預(yù)見(jiàn)，利率下調(diào)將是大勢(shì)所趨，尤其是鄭州這種長(zhǎng)期維持高利率的城市，必將迎來(lái)拐點(diǎn)。

貝殼鄭州的最新數(shù)據(jù)，10月份鄭州首套房貸利率已經(jīng)有所下調(diào)，最低的為5.85%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮25%。

而且，有不少中介表示，銀行放款變快了許多。

一切向好，剛需即將迎來(lái)春天！

.02.

如果聯(lián)系之前央媽說(shuō)的兩個(gè)“維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

監(jiān)管層吹暖風(fēng)的意味明顯。

其實(shí)，現(xiàn)在房企過(guò)得特別慘，主要就是因?yàn)椤叭€四檔”的設(shè)置，全面掐緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的輸血管道。

結(jié)果就是幾家之前大規(guī)模、高杠桿的房企相繼暴雷，副作用則導(dǎo)致整個(gè)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的信心嚴(yán)重下滑。

幾粒老鼠屎，壞了一鍋湯。整個(gè)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，開(kāi)發(fā)商不僅不敢拿地了，甚至很多房子都有爛尾風(fēng)險(xiǎn)了。

再這樣下去，行業(yè)問(wèn)題，有可能會(huì)演變成社會(huì)問(wèn)題。

于是，最近的政策風(fēng)向開(kāi)始悄然轉(zhuǎn)變。

一個(gè)積極結(jié)果就是：信貸要適當(dāng)放松些了！

在銀保監(jiān)會(huì)的督促下，四季度信貸會(huì)逐步恢復(fù)正常。

對(duì)于購(gòu)房者，利率下調(diào)，額度趨寬，意味著月供更少，貸款更容易，買(mǎi)房更輕松。

而對(duì)于房企，一大波救命錢(qián)正在路上。

一方面是個(gè)人住房貸款會(huì)松動(dòng)，銷(xiāo)售回款會(huì)更快；另一方面，可能銀行在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸也會(huì)放松，公司融資也會(huì)容易些。

現(xiàn)在的房企，已經(jīng)被分為兩種：恒大和其他房企。

關(guān)于恒大，央媽的定調(diào)是：地產(chǎn)行業(yè)里的個(gè)別現(xiàn)象，對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控。

按照現(xiàn)在的態(tài)度來(lái)看，金融部門(mén)要做的只是“配合住建部門(mén)和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持”。

換句話說(shuō)就是：只保交樓，只救業(yè)主，不救公司。

央媽還表示，有信心不會(huì)讓恒大的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

這話的潛在意思，或許就意味著偏緊的信貸措施會(huì)放松，要不然其他房企拿什么救？

.03.

從近期的各種消息來(lái)看，似乎都在傳遞同一個(gè)信號(hào)：糾偏。

銀保監(jiān)會(huì)官員劉忠瑞在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，說(shuō)了這樣一句話：

指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這其實(shí)是說(shuō)，前一段時(shí)間各銀行對(duì)“三道紅線”有誤解，執(zhí)行得過(guò)于嚴(yán)格?，F(xiàn)在要糾偏，目標(biāo)是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這就好比，有小孩犯了錯(cuò)誤，本意是想批評(píng)教育一番，最多打幾下屁股。誰(shuí)想有人執(zhí)行過(guò)度，拳頭奔著小孩的太陽(yáng)穴就去了。

這顯然有點(diǎn)用力過(guò)猛。

所以，現(xiàn)在要“糾偏”，要回歸正常平穩(wěn)。

站在普通人的角度，調(diào)控房?jī)r(jià)看上去總是很爽；

但站在城市治理的角度，當(dāng)土地賣(mài)不出去，其他行業(yè)和環(huán)節(jié)的稅款尚未崛起，該拿什么去建地鐵，修學(xué)校，做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，維持城市的基本運(yùn)作呢？

房?jī)r(jià)上漲有副作用，房?jī)r(jià)下跌同樣有副作用。

可以肯定的是，樓市的政策底已經(jīng)“探明”。

當(dāng)然，這也不代表新房的價(jià)格就馬上能漲。以往的經(jīng)驗(yàn)是，政策底和市場(chǎng)底之間，至少有半年左右的時(shí)間差。

對(duì)于購(gòu)房者，這恰恰是一個(gè)難得的入手窗口期。

尤其是像鄭州這樣一個(gè)潛力城市，千萬(wàn)人口支撐，GDP超萬(wàn)億，而房?jī)r(jià)又已橫盤(pán)四五年，行情反轉(zhuǎn)是大概率事件。

年底一套房，一年不白忙。特別是剛需，抓緊上車(chē)，機(jī)不可失。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：樓市觀瀾。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰 ）

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