峰回路轉(zhuǎn)。

從上周五到現(xiàn)在，樓市的好消息接連不斷，幾乎涉及當(dāng)下房地產(chǎn)鏈條中的方方面面。

無論是央媽針對恒大事件的發(fā)聲，還是高層在金融年會上的講話，抑或是銀保監(jiān)會對保障剛需的表態(tài)……

核心都是兩個字：穩(wěn)定。

對于風(fēng)雨飄搖的樓市來說，這就是大利好，讓整個行業(yè)在黑暗夾縫中看到了黎明。

可以說，樓市最壞的時刻已經(jīng)過去。

.01.

前兩天，朋友圈這張截圖刷屏：

這是銀保監(jiān)會官員，在三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會上的最新表態(tài)。

這次會議上，銀保監(jiān)會傳達(dá)了很多新的信息，最重要的是兩句話：

保障好剛需群體信貸需求。

在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

這可能是今年樓市里，最讓人感到“溫暖”的話了。

這一輪信貸收緊，剛需是被誤傷最深的群體。尤其是首輪上車的剛需，不僅要承受較高的貸款利率，還要忍受較長的放款周期。

鄭州首套房利率歷來就高。近段時間，大部分銀行利率都在6%以上，最高的達(dá)6.37%。

目前5年期的LPR基準(zhǔn)利率為4.65%，6.37%的利率，相當(dāng)于上浮了36%。這對于購房者來說，絕對是沉重的負(fù)擔(dān)。

就算按照利率6.17%（上浮30%）的來算，在鄭州買一套90㎡左右的房子，四環(huán)邊房價1萬—1.2萬/㎡，月供需要4000—4500元；如果買三環(huán)內(nèi)，月供至少在6500元以上，熱點(diǎn)片區(qū)超過7000元。

也就是說，沒有1萬+的收入，在鄭州買套剛需房都會很吃力。

如果是改善，120㎡以上，單價動輒2萬元上下，月供1萬元以上，月收入至少得2萬+才能從容面對。

首付不成問題的時候，月供卻成為了一座大山。

首套房貸利率超過6%，還談什么支持剛需？

可以預(yù)見，利率下調(diào)將是大勢所趨，尤其是鄭州這種長期維持高利率的城市，必將迎來拐點(diǎn)。

貝殼鄭州的最新數(shù)據(jù)，10月份鄭州首套房貸利率已經(jīng)有所下調(diào)，最低的為5.85%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮25%。

而且，有不少中介表示，銀行放款變快了許多。

一切向好，剛需即將迎來春天！

.02.

如果聯(lián)系之前央媽說的兩個“維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

監(jiān)管層吹暖風(fēng)的意味明顯。

其實(shí)，現(xiàn)在房企過得特別慘，主要就是因?yàn)椤叭€四檔”的設(shè)置，全面掐緊對開發(fā)商的輸血管道。

結(jié)果就是幾家之前大規(guī)模、高杠桿的房企相繼暴雷，副作用則導(dǎo)致整個銀行業(yè)對房地產(chǎn)的信心嚴(yán)重下滑。

幾粒老鼠屎，壞了一鍋湯。整個行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，開發(fā)商不僅不敢拿地了，甚至很多房子都有爛尾風(fēng)險了。

再這樣下去，行業(yè)問題，有可能會演變成社會問題。

于是，最近的政策風(fēng)向開始悄然轉(zhuǎn)變。

一個積極結(jié)果就是：信貸要適當(dāng)放松些了！

在銀保監(jiān)會的督促下，四季度信貸會逐步恢復(fù)正常。

對于購房者，利率下調(diào)，額度趨寬，意味著月供更少，貸款更容易，買房更輕松。

而對于房企，一大波救命錢正在路上。

一方面是個人住房貸款會松動，銷售回款會更快；另一方面，可能銀行在項(xiàng)目的開發(fā)貸也會放松，公司融資也會容易些。

現(xiàn)在的房企，已經(jīng)被分為兩種：恒大和其他房企。

關(guān)于恒大，央媽的定調(diào)是：地產(chǎn)行業(yè)里的個別現(xiàn)象，對金融行業(yè)的外溢性可控。

按照現(xiàn)在的態(tài)度來看，金融部門要做的只是“配合住建部門和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持”。

換句話說就是：只保交樓，只救業(yè)主，不救公司。

央媽還表示，有信心不會讓恒大的個案風(fēng)險引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

這話的潛在意思，或許就意味著偏緊的信貸措施會放松，要不然其他房企拿什么救？

.03.

從近期的各種消息來看，似乎都在傳遞同一個信號：糾偏。

銀保監(jiān)會官員劉忠瑞在國新辦新聞發(fā)布會上，說了這樣一句話：

指導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這其實(shí)是說，前一段時間各銀行對“三道紅線”有誤解，執(zhí)行得過于嚴(yán)格。現(xiàn)在要糾偏，目標(biāo)是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這就好比，有小孩犯了錯誤，本意是想批評教育一番，最多打幾下屁股。誰想有人執(zhí)行過度，拳頭奔著小孩的太陽穴就去了。

這顯然有點(diǎn)用力過猛。

所以，現(xiàn)在要“糾偏”，要回歸正常平穩(wěn)。

站在普通人的角度，調(diào)控房價看上去總是很爽；

但站在城市治理的角度，當(dāng)土地賣不出去，其他行業(yè)和環(huán)節(jié)的稅款尚未崛起，該拿什么去建地鐵，修學(xué)校，做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，維持城市的基本運(yùn)作呢？

房價上漲有副作用，房價下跌同樣有副作用。

可以肯定的是，樓市的政策底已經(jīng)“探明”。

當(dāng)然，這也不代表新房的價格就馬上能漲。以往的經(jīng)驗(yàn)是，政策底和市場底之間，至少有半年左右的時間差。

對于購房者，這恰恰是一個難得的入手窗口期。

尤其是像鄭州這樣一個潛力城市，千萬人口支撐，GDP超萬億，而房價又已橫盤四五年，行情反轉(zhuǎn)是大概率事件。

年底一套房，一年不白忙。特別是剛需，抓緊上車，機(jī)不可失。

本文首發(fā)于微信公眾號：樓市觀瀾。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰 ）

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