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　　買房干貨和樓市分析后續(xù)將第一時(shí)間在視頻號更新！

　　昨天夜里，西安發(fā)生兩件大事！

　　一是，西安的調(diào)控，終于來了！

　　二是，西安被國資委列為第二批區(qū)域性綜改試驗(yàn)區(qū)！

　　所以，原定為今天發(fā)文的佛山板塊分析文，只能明天發(fā)送。

　　今天先好好跟大家聊聊，西安這次調(diào)控，到底賣的是什么藥？利好之下，西安樓市接下來如何買？

　　西安這幾天一定會有重磅調(diào)控，早在前幾天的文章中，我們就明確告訴大家，西安一定會出臺重磅樓市調(diào)控。

　　倪虹部長去了成都與西安，成都立馬加碼，西安不可能只有預(yù)售資金監(jiān)管如此簡單的調(diào)控。（點(diǎn)擊藍(lán)字查看過去文章）

　　這不，重磅終于來了！

　　西安這次的調(diào)控，真的有些東西。

　　我仔細(xì)研究一下，真正值得關(guān)注只有5點(diǎn)，我們一點(diǎn)一點(diǎn)的來說：

　　1、提高買房準(zhǔn)入門檻，西安購房須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅（退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外）。

　　這一點(diǎn)，有些晃虛槍，看到我還有些泄氣。因?yàn)樵缭?019年的620新策中，就規(guī)定了2019年6月20日后落戶的家庭購房，需要落戶時(shí)間滿1年且連續(xù)繳納12個(gè)月的社保，并且非本市戶籍購房需要提交5年及以上的社保。

　　這一點(diǎn)算不上調(diào)控升級，對目前市場影響不大。

　　2、5年限售，住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。

　　這一點(diǎn)，會發(fā)現(xiàn)西安還是乖孩子，調(diào)控還是真的狠。當(dāng)杭州、成都還在耍花腔，大搞網(wǎng)紅盤限售5年的時(shí)候，西安直接全面限售5年。

　　并且這個(gè)限售5年很牛！要看清楚，不僅是網(wǎng)簽合同備案滿5年，而且是同時(shí)取得不動產(chǎn)權(quán)證書，方可上市交易，這個(gè)周期一定是5年以上。

　　我們知道新房大多2年左右才能收房，收房后才能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這意味著西安樓市限售已經(jīng)調(diào)高至新房限售5年以上，二手房限售5年的強(qiáng)度。

　　要知道深圳目前也僅僅限售3年，上一個(gè)調(diào)控升級為取得房產(chǎn)證限售5年的還是青島，而這也是導(dǎo)致青島2018年后，橫盤至今的重要原因之一。

　　限售5年，這將大大影響西安的投資周期！這對市場預(yù)期的打擊，可以說是非常之大！

　　要知道，此前西安限售，僅僅是網(wǎng)簽3年，取得房產(chǎn)證2年即可，限售5年，猛是真的猛。

　　3、將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購房前48個(gè)月。

　　48個(gè)月，也就是長達(dá)4年，這意味著，想要通過轉(zhuǎn)讓名下房產(chǎn)，假冒剛需無房家庭享受剛需搖號優(yōu)先的操作，難度非常之高！

　　這一調(diào)控，指向的是西安去年極其火熱的新房搖號市場，僅僅2020年5月，西安出現(xiàn)6個(gè)千人搖號樓盤，其中最火的樓盤，中簽率僅2.13%，刷新了西安搖號史上5.7%的最低中簽率。（過去我們也有文章分析過，點(diǎn)擊藍(lán)字可以查看）

　　這一點(diǎn)的落地，會讓新房搖號市場更加公平，但也難以避免的會誤傷改善。

　　但如果再往前追溯，這一點(diǎn)并非新政策，早在2018年624調(diào)控就規(guī)定無房家庭的認(rèn)定，應(yīng)追溯至2017年1月1日以后，名下無住房轉(zhuǎn)讓記錄。

　　而2017年1月1日，距離今年也差不多接近4年。48個(gè)月，其實(shí)是換個(gè)說法，但再細(xì)思一下，其實(shí)也是從嚴(yán)了。2018年頒布細(xì)則時(shí)，相當(dāng)于只要過去1年內(nèi)名下無房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，即可認(rèn)定為剛需無房，而現(xiàn)在是直接追溯過去4年，力度明顯提高。

　　以上三點(diǎn)，精準(zhǔn)打擊的是個(gè)人購房者，5年限售是最值得重視的，接下來西安投資要慎重了！

　　除了個(gè)人，這次西安調(diào)控，其實(shí)對土地與二手房交易指導(dǎo)價(jià)也有提及，大家可以細(xì)品：

　　4、西安也將采取雙集中供地模式，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。

　　土地雙集中供應(yīng)，我再解釋一下，就是說西安未來土地出讓，也將采取集中發(fā)布公告+集中組織出讓的形式。

　　好處是會讓土拍市場更加規(guī)范，更有利于平抑市場狂熱情緒。

　　過去房企全年都可以拍地，資金流轉(zhuǎn)時(shí)間與空間更足。如今采取集中拍地，短期內(nèi)流轉(zhuǎn)資金有限，這就要求房企必須有的放矢，制定更加合理科學(xué)的拍地策略，土拍市場出現(xiàn)高溢價(jià)的概率必然會大大降低。

　　而土拍市場，向來是新房市場的興奮劑，土拍從嚴(yán)，市場情緒也更容易穩(wěn)定。

　　同時(shí)，西安還規(guī)定，對存在重大失信與“三道紅線”的房企，直接不允許參與拍地，對房企資金要求更高，爛尾的概率也會降低。

　　市場愈發(fā)規(guī)范，利好的還是購房者。

　　5、逐步建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。

　　這一次，再次看到了熟悉的身影，二手住房交易參考價(jià)！

　　大家懂吧！接下來所有城市調(diào)控，一個(gè)明顯的趨勢，就是學(xué)深圳！

　　但是，這一點(diǎn)也就看個(gè)熱鬧，目前新調(diào)控的城市，東莞、成都都提到出臺二手交易指導(dǎo)價(jià)，東莞真出了，但市場反應(yīng)平平，現(xiàn)在又加了一個(gè)西安，真正敢像深圳這么嚴(yán)的城市，還是沒有第二個(gè)。

　　所以總結(jié)一下，這次的調(diào)控，全面驗(yàn)證李老師的猜想，屬于西安的重磅調(diào)控一定會來，西安市場該回落回落了！

　　當(dāng)然，昨晚西安還有另一項(xiàng)政策，就是迎來綜改試驗(yàn)區(qū)利好，這對西安來說，到底意味著什么？

　　政策利好，提前打壓樓市。

　　我們會發(fā)現(xiàn)，這都是老操作?；乜催^去，每當(dāng)有重大利好到來，高層都會提前堵住樓市，防止政策帶來房地產(chǎn)狂熱。

　　所以我猜想，這也是西安這次力度，遠(yuǎn)超成都的原因。

　　綜改試驗(yàn)區(qū)，絕對是利好西安的。

　　目前全國綜改試驗(yàn)區(qū)，僅僅只有7座城市，西安屬于第二批。

　　綜改試驗(yàn)區(qū)，其實(shí)是指在部分區(qū)域重點(diǎn)推進(jìn)國資與國企綜合改革，盤活國資國企在區(qū)域發(fā)展的帶動引領(lǐng)作用，這也是發(fā)揮我們社會主義制度優(yōu)越性的關(guān)鍵。

　　尤其是在區(qū)域崛起的前期，國資國企更能深耕市場無法兼顧的基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)布局，這一政策，其實(shí)可以理解為政策助力區(qū)域騰飛的又一利好。

　　而為什么選擇西安、杭州、武漢、青島作為第二批？國資委是這么表述的：

　　開展區(qū)域性綜合實(shí)驗(yàn)...要選擇國有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、改革意愿強(qiáng)烈、改革創(chuàng)新氛圍濃厚的地區(qū)，優(yōu)先進(jìn)行改革試驗(yàn)區(qū)。

　　所以，這些城市內(nèi)里擔(dān)負(fù)的，其實(shí)是振興區(qū)域的重?fù)?dān)！這是明晃晃的政治認(rèn)可呀。

　　看看第一批綜改城市，上海涉及長江都市帶，深圳涉及粵港澳大灣區(qū)，而沈陽指向的東北老工業(yè)區(qū)振興。

　　目前確定的第二批城市，西安涉及的是西部大開發(fā)、武漢是中部崛起，杭州是配合上海合作組織各相關(guān)國家的互聯(lián)互通，7個(gè)綜改地區(qū)，基本覆蓋我們國家東西南北中的改革大局。

　　當(dāng)下城市競爭，政策爭取非常關(guān)鍵，西安未來一定是潛力十足。

　　調(diào)控與利好交錯(cuò)，那當(dāng)下西安，到底如何買？

　　如何看待當(dāng)下的西安，明確兩個(gè)點(diǎn)：

　　1、西安市場一定會回落。5年限售，疊加此前數(shù)次調(diào)控，西安在強(qiáng)二線城市中，調(diào)控力度可以說非常嚴(yán)格，市場會開始抉擇，需求也會逐步回歸理性，市場該調(diào)整調(diào)整了。

　　2、但西安長期價(jià)值看好，這次綜改試驗(yàn)區(qū)，再次驗(yàn)證西安的區(qū)域中心政治地位，肯定了西安的基礎(chǔ)與未來，青睞長線投資的朋友們，還是可以選擇。

　　此刻如何買？

　　還是堅(jiān)持此前的觀點(diǎn)：堅(jiān)定投資西安的，給市場一些反應(yīng)時(shí)間，三四季度會是西安最好的入手時(shí)機(jī)！

　　而不是非西安不可的朋友們，7年的投資周期下，當(dāng)下我更建議大家看看其他有起勢的二線城市，會是更好的選擇！

　　而同樣，信號再出。

　　同樣被列為試驗(yàn)區(qū)的青島、杭州與武漢，杭州一直打新火熱，武漢與青島似乎有所起勢，接下來也會跟進(jìn)調(diào)控嗎？

　　我們拭目以待！

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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