（來源：米宅珠三角）

該來的終于來了！靴子終于落地。

調(diào)控政策的解讀版本已經(jīng)很多，我就不再一條一條細說了，只說一些個人看法。

這次調(diào)控之后，深圳已成為全國限購最嚴厲的城市，沒有之一。

對比公認限購最嚴的北京、上海、長沙，看最核心的購房資格獲取：

北京上海：本地戶籍落戶即買房，非本地戶籍五年社保，

長沙：原籍長沙的不限社保，外地落戶的一年社保，非長沙戶籍兩年社保。

深圳：深戶必須三年社保，非深戶五年社保，離婚三年之內(nèi)原家庭兩套禁止買房。

調(diào)控的兩大利器，一是人，一是錢。

新政在最大限度減少購房資格人數(shù)的同時，又通過增值稅、豪宅稅和加首付，大大增加買房成本。

就對樓市的調(diào)控而言，深圳已經(jīng)做到了全國的極致。

怨不得別人，這是深圳樓市和業(yè)主自己作妖作出來的。

去年八月到年底的暴漲，政府忍了，畢竟房價橫了四年多，也該運一動了。

今年四月到五月的反常大漲，政府用嚴查首付貸抵押貸等政策壓制，沒用大殺器，就是考慮這應(yīng)該是最后一波行情了。

沒想到六月份市場又瘋了起來，這次瘋魔到失控，西部房價在每平十幾萬的基礎(chǔ)上繼續(xù)狂飆猛進，業(yè)主100萬200萬地往上調(diào)價，大有靠一套房實現(xiàn)下半生財富自由的架勢。

這波作死的行情，終于觸發(fā)了政府的容忍底線，發(fā)布了史上最嚴厲的調(diào)控。

這次調(diào)控的內(nèi)容和影響，很多文章都寫了，我不再一條條解讀，只說一說我對后市的預(yù)測。

1、成交量：

市場會迅速冰凍，原本十成的購買力，三分之一被限掉購買資格，三分之一會陷入觀望，只剩下三分之一的有效購買，市場成交量會迅速跌到歷史最低點，預(yù)計持續(xù)三個月，三個月后隨著觀望的購買力逐漸入市，成交量會逐漸走高；

2、供應(yīng)量：

和很多人想象的相反，短期內(nèi)供應(yīng)量不是增多而是減少。

據(jù)我們得到的一線信息，很多賣家臨時撤盤不賣了。

這其中有原本要置換，但發(fā)現(xiàn)被社保和離婚弄丟了購房資格被迫撤盤的；也有本來就不急賣，市場不好干脆撤盤，等市場恢復(fù)再說。

調(diào)控卡掉了一部分買家的同時，也卡掉了一部分賣家，市場不會從供不應(yīng)求的狀態(tài)馬上變?yōu)楣┻^于求，最多是供需平衡，或者供略小于求；

3、政策后還能不能買?

我給出的建議，如果你是要繼續(xù)買入的三分之一，不要停止看房和找房，這個時間段是出筍盤的寶貴窗口期。

因為會有一部分已經(jīng)下了定金的置換客戶，本來準備把自己的房子趁好行情賣個高價，現(xiàn)在遭遇暴擊，又怕違約沒收定金，只能打折急出。這個窗口期不會太久，大概一到兩個月。

等這批客戶出完，會有少量資金鏈緊張的急出筍盤，不過深圳兩年前就出臺了三年限售的政策，加上買深圳的客戶大多資金實力不俗，都有長持計劃，所以這類筍盤數(shù)量一向很少，一般人很難搶到。

還有，如果你的預(yù)算在五六百萬以內(nèi)，也不準備去湊網(wǎng)紅片區(qū)的熱鬧，也不要停止看房，因為這類房源很難跌，甚至有可能會漲，原因我后面會講。    

4、房價會不會跌?

筍盤出完后，會進入買家與賣家博弈的橫盤期。

知己知彼百戰(zhàn)不殆，先把自己放在賣家的位置思考。

深圳賣家賣了房子拿錢做什么?無非兩個，一是繼續(xù)買深圳更貴更好的房子，二是去其他城市投資做波段。

如果是為置換，一定會關(guān)注自己想買房源的價格有沒有大幅下調(diào)，如果沒有，自己的房子也不會折價出售，否則一賣一買損失更大；

如果為了做波段，也只會適當讓利，不會大幅讓價，本身做波段就有風險，沒必要為不確定的收益放棄眼前確定的收益。

所以，賣家只要不是急賣，就沒有大幅讓利的動力，但很可能會讓出一部分稅費，比如新政后多出60萬的稅費，賣家讓出30萬，買家多出30萬，雙方共同承擔。

5、會不會像北京一樣回調(diào)20個點?

10個點有可能，20個點基本沒可能。

有人認為北京調(diào)控后深度回調(diào)至少20個點，深圳也應(yīng)該回調(diào)這么多。

我認為深圳達不到，因為深圳的供需遠比北京緊張。

北京房價跌幅大除了投資客進不去，還有供應(yīng)量大，除了十萬套的二手房供應(yīng)，五到六環(huán)之間還有大量四到五萬的新房限競房共有產(chǎn)權(quán)房任挑任選，長期供過于求，導致房價一直低迷。

而深圳即使調(diào)控限掉了投資客，二手房和新房加起來仍是區(qū)區(qū)五六萬套，仍是供需失衡的狀態(tài)。即使需求短期被壓制，遲早還是會釋放，所以深圳沒有大幅下跌的基礎(chǔ)。

我預(yù)測深圳樓市會先橫盤三個月，然后陰跌5-10個點，三到六個月后，市場信心慢慢恢復(fù)，房價重回高位。

6、關(guān)于分化

調(diào)控后深圳市場仍然會分化，但會和上一輪的分化完全不同。

上一輪是西部概念片區(qū)不斷上漲，學區(qū)房漲，東部和老城區(qū)橫盤滯漲，這次的分化很可能完全相反。

因為西部和學位房尾輪上漲已到了癲狂狀態(tài)，個別樓盤一個月內(nèi)報價拉高三百萬。

在市場不理性階段，人們都是無腦沖動的羊，只管買買買；市場一旦冷靜，會立刻變回理性思維的人，對前期的沖動進行反思。

而豪宅稅的補刀，會加速人們的清醒。

6月以來漲幅過分瘋狂的某些作死網(wǎng)紅盤，很可能要低下高貴的頭顱，吐出本就不屬于它們的漲幅。

我舉個例子，佳兆業(yè)前海廣場87平三房，20天前1000萬還可以成交，現(xiàn)在急升到1300萬。

銘筑89平四房，一個月前掛盤價還是1300萬，現(xiàn)在集體拉漲到1680萬。

這類暴力拉升的房源，一定會吐出本就不屬于它們的漲幅，回調(diào)絕對不止10個點。尾輪盲目買入這類房源的人，要高位站崗很久了。

而龍崗、福田和羅湖，會以平和的姿態(tài)，合理的價格重回人們視野，橫盤期表現(xiàn)會更加堅挺，有些產(chǎn)品甚至還會逆市上行。

7、關(guān)于心態(tài)

今天早上調(diào)控政策發(fā)布后，我周邊瞬間亂成一團糟。

有客戶要暫停買房的，有問我要不要考慮轉(zhuǎn)行的，有前幾天簽了約的客戶想解約的，還有問我要不要休假去旅游的?

其實認真想想，有什么好慌又有什么好怕的?深圳歷史上經(jīng)歷的調(diào)控還少嗎?哪次不是慌亂幾天之后繼續(xù)歌舞升平，巨量的居住和投資需求仍然在，只是被壓抑和延緩，不是被消滅，再加上陸續(xù)出爐的各類破解方案，市場遲早重回正軌。

這么大一個市場，最差也有幾千套的月成交打底，還怕沒事可做嗎?

大家都好好睡一覺，明天，太陽照常升起！

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