（來(lái)源：米宅珠三角）

該來(lái)的終于來(lái)了！靴子終于落地。

調(diào)控政策的解讀版本已經(jīng)很多，我就不再一條一條細(xì)說(shuō)了，只說(shuō)一些個(gè)人看法。

這次調(diào)控之后，深圳已成為全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市，沒(méi)有之一。

對(duì)比公認(rèn)限購(gòu)最嚴(yán)的北京、上海、長(zhǎng)沙，看最核心的購(gòu)房資格獲取：

北京上海：本地戶籍落戶即買(mǎi)房，非本地戶籍五年社保，

長(zhǎng)沙：原籍長(zhǎng)沙的不限社保，外地落戶的一年社保，非長(zhǎng)沙戶籍兩年社保。

深圳：深戶必須三年社保，非深戶五年社保，離婚三年之內(nèi)原家庭兩套禁止買(mǎi)房。

調(diào)控的兩大利器，一是人，一是錢(qián)。

新政在最大限度減少購(gòu)房資格人數(shù)的同時(shí)，又通過(guò)增值稅、豪宅稅和加首付，大大增加買(mǎi)房成本。

就對(duì)樓市的調(diào)控而言，深圳已經(jīng)做到了全國(guó)的極致。

怨不得別人，這是深圳樓市和業(yè)主自己作妖作出來(lái)的。

去年八月到年底的暴漲，政府忍了，畢竟房?jī)r(jià)橫了四年多，也該運(yùn)一動(dòng)了。

今年四月到五月的反常大漲，政府用嚴(yán)查首付貸抵押貸等政策壓制，沒(méi)用大殺器，就是考慮這應(yīng)該是最后一波行情了。

沒(méi)想到六月份市場(chǎng)又瘋了起來(lái)，這次瘋魔到失控，西部房?jī)r(jià)在每平十幾萬(wàn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)狂飆猛進(jìn)，業(yè)主100萬(wàn)200萬(wàn)地往上調(diào)價(jià)，大有靠一套房實(shí)現(xiàn)下半生財(cái)富自由的架勢(shì)。

這波作死的行情，終于觸發(fā)了政府的容忍底線，發(fā)布了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。

這次調(diào)控的內(nèi)容和影響，很多文章都寫(xiě)了，我不再一條條解讀，只說(shuō)一說(shuō)我對(duì)后市的預(yù)測(cè)。

1、成交量：

市場(chǎng)會(huì)迅速冰凍，原本十成的購(gòu)買(mǎi)力，三分之一被限掉購(gòu)買(mǎi)資格，三分之一會(huì)陷入觀望，只剩下三分之一的有效購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)成交量會(huì)迅速跌到歷史最低點(diǎn)，預(yù)計(jì)持續(xù)三個(gè)月，三個(gè)月后隨著觀望的購(gòu)買(mǎi)力逐漸入市，成交量會(huì)逐漸走高；

2、供應(yīng)量：

和很多人想象的相反，短期內(nèi)供應(yīng)量不是增多而是減少。

據(jù)我們得到的一線信息，很多賣(mài)家臨時(shí)撤盤(pán)不賣(mài)了。

這其中有原本要置換，但發(fā)現(xiàn)被社保和離婚弄丟了購(gòu)房資格被迫撤盤(pán)的；也有本來(lái)就不急賣(mài)，市場(chǎng)不好干脆撤盤(pán)，等市場(chǎng)恢復(fù)再說(shuō)。

調(diào)控卡掉了一部分買(mǎi)家的同時(shí)，也卡掉了一部分賣(mài)家，市場(chǎng)不會(huì)從供不應(yīng)求的狀態(tài)馬上變?yōu)楣┻^(guò)于求，最多是供需平衡，或者供略小于求；

3、政策后還能不能買(mǎi)?

我給出的建議，如果你是要繼續(xù)買(mǎi)入的三分之一，不要停止看房和找房，這個(gè)時(shí)間段是出筍盤(pán)的寶貴窗口期。

因?yàn)闀?huì)有一部分已經(jīng)下了定金的置換客戶，本來(lái)準(zhǔn)備把自己的房子趁好行情賣(mài)個(gè)高價(jià)，現(xiàn)在遭遇暴擊，又怕違約沒(méi)收定金，只能打折急出。這個(gè)窗口期不會(huì)太久，大概一到兩個(gè)月。

等這批客戶出完，會(huì)有少量資金鏈緊張的急出筍盤(pán)，不過(guò)深圳兩年前就出臺(tái)了三年限售的政策，加上買(mǎi)深圳的客戶大多資金實(shí)力不俗，都有長(zhǎng)持計(jì)劃，所以這類(lèi)筍盤(pán)數(shù)量一向很少，一般人很難搶到。

還有，如果你的預(yù)算在五六百萬(wàn)以內(nèi)，也不準(zhǔn)備去湊網(wǎng)紅片區(qū)的熱鬧，也不要停止看房，因?yàn)檫@類(lèi)房源很難跌，甚至有可能會(huì)漲，原因我后面會(huì)講。    

4、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌?

筍盤(pán)出完后，會(huì)進(jìn)入買(mǎi)家與賣(mài)家博弈的橫盤(pán)期。

知己知彼百戰(zhàn)不殆，先把自己放在賣(mài)家的位置思考。

深圳賣(mài)家賣(mài)了房子拿錢(qián)做什么?無(wú)非兩個(gè)，一是繼續(xù)買(mǎi)深圳更貴更好的房子，二是去其他城市投資做波段。

如果是為置換，一定會(huì)關(guān)注自己想買(mǎi)房源的價(jià)格有沒(méi)有大幅下調(diào)，如果沒(méi)有，自己的房子也不會(huì)折價(jià)出售，否則一賣(mài)一買(mǎi)損失更大；

如果為了做波段，也只會(huì)適當(dāng)讓利，不會(huì)大幅讓價(jià)，本身做波段就有風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)必要為不確定的收益放棄眼前確定的收益。

所以，賣(mài)家只要不是急賣(mài)，就沒(méi)有大幅讓利的動(dòng)力，但很可能會(huì)讓出一部分稅費(fèi)，比如新政后多出60萬(wàn)的稅費(fèi)，賣(mài)家讓出30萬(wàn)，買(mǎi)家多出30萬(wàn)，雙方共同承擔(dān)。

5、會(huì)不會(huì)像北京一樣回調(diào)20個(gè)點(diǎn)?

10個(gè)點(diǎn)有可能，20個(gè)點(diǎn)基本沒(méi)可能。

有人認(rèn)為北京調(diào)控后深度回調(diào)至少20個(gè)點(diǎn)，深圳也應(yīng)該回調(diào)這么多。

我認(rèn)為深圳達(dá)不到，因?yàn)樯钲诘墓┬柽h(yuǎn)比北京緊張。

北京房?jī)r(jià)跌幅大除了投資客進(jìn)不去，還有供應(yīng)量大，除了十萬(wàn)套的二手房供應(yīng)，五到六環(huán)之間還有大量四到五萬(wàn)的新房限競(jìng)房共有產(chǎn)權(quán)房任挑任選，長(zhǎng)期供過(guò)于求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直低迷。

而深圳即使調(diào)控限掉了投資客，二手房和新房加起來(lái)仍是區(qū)區(qū)五六萬(wàn)套，仍是供需失衡的狀態(tài)。即使需求短期被壓制，遲早還是會(huì)釋放，所以深圳沒(méi)有大幅下跌的基礎(chǔ)。

我預(yù)測(cè)深圳樓市會(huì)先橫盤(pán)三個(gè)月，然后陰跌5-10個(gè)點(diǎn)，三到六個(gè)月后，市場(chǎng)信心慢慢恢復(fù)，房?jī)r(jià)重回高位。

6、關(guān)于分化

調(diào)控后深圳市場(chǎng)仍然會(huì)分化，但會(huì)和上一輪的分化完全不同。

上一輪是西部概念片區(qū)不斷上漲，學(xué)區(qū)房漲，東部和老城區(qū)橫盤(pán)滯漲，這次的分化很可能完全相反。

因?yàn)槲鞑亢蛯W(xué)位房尾輪上漲已到了癲狂狀態(tài)，個(gè)別樓盤(pán)一個(gè)月內(nèi)報(bào)價(jià)拉高三百萬(wàn)。

在市場(chǎng)不理性階段，人們都是無(wú)腦沖動(dòng)的羊，只管買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)；市場(chǎng)一旦冷靜，會(huì)立刻變回理性思維的人，對(duì)前期的沖動(dòng)進(jìn)行反思。

而豪宅稅的補(bǔ)刀，會(huì)加速人們的清醒。

6月以來(lái)漲幅過(guò)分瘋狂的某些作死網(wǎng)紅盤(pán)，很可能要低下高貴的頭顱，吐出本就不屬于它們的漲幅。

我舉個(gè)例子，佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)87平三房，20天前1000萬(wàn)還可以成交，現(xiàn)在急升到1300萬(wàn)。

銘筑89平四房，一個(gè)月前掛盤(pán)價(jià)還是1300萬(wàn)，現(xiàn)在集體拉漲到1680萬(wàn)。

這類(lèi)暴力拉升的房源，一定會(huì)吐出本就不屬于它們的漲幅，回調(diào)絕對(duì)不止10個(gè)點(diǎn)。尾輪盲目買(mǎi)入這類(lèi)房源的人，要高位站崗很久了。

而龍崗、福田和羅湖，會(huì)以平和的姿態(tài)，合理的價(jià)格重回人們視野，橫盤(pán)期表現(xiàn)會(huì)更加堅(jiān)挺，有些產(chǎn)品甚至還會(huì)逆市上行。

7、關(guān)于心態(tài)

今天早上調(diào)控政策發(fā)布后，我周邊瞬間亂成一團(tuán)糟。

有客戶要暫停買(mǎi)房的，有問(wèn)我要不要考慮轉(zhuǎn)行的，有前幾天簽了約的客戶想解約的，還有問(wèn)我要不要休假去旅游的?

其實(shí)認(rèn)真想想，有什么好慌又有什么好怕的?深圳歷史上經(jīng)歷的調(diào)控還少嗎?哪次不是慌亂幾天之后繼續(xù)歌舞升平，巨量的居住和投資需求仍然在，只是被壓抑和延緩，不是被消滅，再加上陸續(xù)出爐的各類(lèi)破解方案，市場(chǎng)遲早重回正軌。

這么大一個(gè)市場(chǎng)，最差也有幾千套的月成交打底，還怕沒(méi)事可做嗎?

大家都好好睡一覺(jué)，明天，太陽(yáng)照常升起！

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