警惕！2021年樓市的“警報(bào)”終于響起來了？！

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-22 08:40

每個(gè)人都關(guān)心房價(jià)最近會(huì)不會(huì)繼續(xù)暴漲，偉哥寫過幾十次，房地產(chǎn)漲價(jià)與否看政策，短期看政策。中期看政策、長期看政策。

政策里面的核心是信貸，所有能被用于購房的資金，如果錢便宜且量足，房價(jià)當(dāng)然就會(huì)漲。所以這就是過去2年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，一二線城市房價(jià)猛漲，哪怕是調(diào)控最嚴(yán)格的北京也出現(xiàn)了一輪比較明顯的小陽春。

背后是“經(jīng)營貸入樓”，這一點(diǎn)眾所周知。所以看最近房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)就很簡單了：經(jīng)營貸核查嚴(yán)的城市房地產(chǎn)肯定會(huì)降溫，而如果查的一般，那么市場(chǎng)肯定還會(huì)升溫。

1：經(jīng)營貸核查力度：廣州北京＞深圳上海杭州。

偉哥在春節(jié)前就寫過，千萬別指望深圳、上海、杭州這些房價(jià)持續(xù)暴漲的城市動(dòng)真，房地產(chǎn)調(diào)控還是看其他城市：

突發(fā)！針對(duì)經(jīng)營貸，最后一個(gè)工作日北京廣州猛下死手

這篇文章的預(yù)測(cè)應(yīng)驗(yàn)了！廣州真是力度非常大。

數(shù)據(jù)顯示，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元、305戶。

2020年4月以來，深圳銀保監(jiān)局提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。

這些處罰并沒有公示，眾所周知，深圳是經(jīng)營貸流入樓市最早也是最多的地方，但如果大規(guī)模披露，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)將帶來毀滅性打擊。

2：樓市開年小陽春過于火爆！后續(xù)調(diào)控加碼可能性增加

1—2月份，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍；比2019年1—2月份增長23.1%，兩年平均增長11.0%。其中，住宅銷售面積增長1.08倍，辦公樓銷售面積增長56.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長66.4%。商品房銷售額19151億元，增長1.33倍；比2019年1—2月份增長49.6%，兩年平均增長22.3%。其中，住宅銷售額增長1.44倍，辦公樓銷售額增長33.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長60.7%。

1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13986億元，同比增長38.3%；比2019年1—2月份增長15.7%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資10387億元，增長41.9%。

隨著樓市發(fā)展，當(dāng)下一二線城市已經(jīng)進(jìn)入二手房為主市場(chǎng)，二手房價(jià)格的變化相對(duì)更反映一二線城市真實(shí)情況，整體看，2021年樓市開年小陽春明顯出現(xiàn)了，房價(jià)上漲成為主流，特別是一線城市歷史首次出現(xiàn)了4個(gè)城市全部排序二手房上前四。

從市場(chǎng)走勢(shì)看，一二線城市房價(jià)上漲明顯在加速，但經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)樂觀，給了調(diào)控房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，調(diào)控房地產(chǎn)，不會(huì)明顯影響經(jīng)濟(jì)，這種情況下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控收緊的可能性非常大。

3：樓市“警報(bào)”響起來了？

從住建部到銀保監(jiān)會(huì)到上海、杭州、無錫、海口等城市開啟全面升級(jí)版房地產(chǎn)調(diào)控。

累計(jì)看，2021年截至日前，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過110次。

經(jīng)營貸是這一輪樓市明顯上漲的主要原因。

在2019年之前，購房是不太可能用經(jīng)營貸的，因?yàn)闊o利可圖。經(jīng)營貸一般1-3年歸本，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會(huì)用經(jīng)營貸買房。得不償失。

但在2020年，因?yàn)樘厥庹?，?jīng)營貸周期越來越長，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營貸入樓的心思。

經(jīng)營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來說，經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營貸進(jìn)入樓市。

針對(duì)一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊(cè)就套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場(chǎng)過熱，讓經(jīng)營貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。

在經(jīng)營貸利率3-4，按揭貸款利率5-6，利差高達(dá)2個(gè)點(diǎn)，而且經(jīng)營貸貸款周期和按揭貸款基本都可以20年的情況下。

4：2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)跌嗎？

相比往年看按揭貸款政策和利率，2021年樓市的核心要看經(jīng)營貸政策，要看銀保監(jiān)會(huì)的這個(gè)網(wǎng)站上，那些城市會(huì)出公告。

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemList.html?itemPId=923&itemId=4115&itemUrl=ItemListRightList.html&itemName=%E9%93%B6%E4%BF%9D%E7%9B%91%E5%88%86%E5%B1%80%E6%9C%AC%E7%BA%A7&itemsubPId=931&itemsubPName=%E8%A1%8C%E6%94%BF%E5%A4%84%E7%BD%9A

5：小陽春的熱度有所降低

以北京為例，最近在嚴(yán)查經(jīng)營貸的情況下，二手房成交已經(jīng)開始下滑。

但二線城市依然滾燙：

從市場(chǎng)走勢(shì)看，2021年樓市很難全面降溫，信貸數(shù)據(jù)依然天量，但經(jīng)營貸的監(jiān)管，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)在一線城市出現(xiàn)局部低迷。

2021年現(xiàn)在看，出現(xiàn)溢價(jià)率超過30%地塊的城市肯定是下一步熱點(diǎn)城市，而一線城市重點(diǎn)關(guān)注“打新盤”，4月份預(yù)計(jì)調(diào)控收緊可能性會(huì)非常大，最近買房的需要注意了，如果杠桿過高的，想用經(jīng)營貸的，建議還是不要出手了。

當(dāng)然，只要海外疫情不緩解，國內(nèi)一二線城市的學(xué)qu房是肯定依然值得買(300785,股吧)的，最近很多城市出臺(tái)所謂的調(diào)控政策毫無意義，其實(shí)想調(diào)控學(xué)區(qū)房非常簡單，讓這個(gè)城市所有處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部公布一下子女孫子女入學(xué)情況，看看老百姓(603883,股吧)還要不要買。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）