金九能否助青島樓市“神反轉(zhuǎn)”？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-16 10:00

李雯

2021年房地產(chǎn)調(diào)控已突破420次，購(gòu)房者入市欲望跌至冰點(diǎn)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年8月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及歷史同期。值得注意的是，本月正是傳統(tǒng)的樓市黃金九月，那么各路開發(fā)企業(yè)能否借力金九實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)呢？

百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額降幅超20%

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年8月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及歷史同期，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。其中，2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

整體來(lái)看，8月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。記者查閱資料了解到，從已公布的8月銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，多數(shù)房企業(yè)績(jī)下滑。其中，8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積219.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額370.3億元，同比降36.9%；旭輝控股合同銷售金額約200.2億元，同比減少21.8%；時(shí)代中國(guó)前8個(gè)月簽約面積與去年同期的352.9萬(wàn)平方米減少13.8%。

縱觀今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，房企利潤(rùn)率水平降至歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，被視為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，上半年毛利率和凈利率分別同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn)；包括華潤(rùn)置地、萬(wàn)科在內(nèi)的多家行業(yè)龍頭，盈利水平均有不同程度的下滑。

青島主城郊區(qū)冰火兩重天

具體來(lái)看青島樓市，A面是市區(qū)豪宅“秒光”，B 面是郊區(qū)陷入“百盤大戰(zhàn)”。據(jù)卓易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前8個(gè)月，青島樓市銷售排行榜前六名有五個(gè)是嶗山豪宅，熱銷到“無(wú)以復(fù)加”的程度。與此同時(shí)，近郊樓盤開啟“百盤大戰(zhàn)”，紛紛開啟降價(jià)模

式，工抵房、特價(jià)房、精裝改毛坯頻現(xiàn)市場(chǎng)。

2021年8月，青島新房成交創(chuàng)近半年新低。數(shù)據(jù)顯示，8月份青島新建商品住宅成交10966套，為近半年來(lái)最低點(diǎn)，成交面積127.48萬(wàn)平方米，成交總金額204.86億元，分別環(huán)比下降13.7%、11.2%和9%。數(shù)據(jù)的急轉(zhuǎn)而下，在市場(chǎng)上也得到了印證。近期，青島近郊出現(xiàn)了多個(gè)樓盤降價(jià)大跳水，個(gè)別板塊甚至出現(xiàn)了“百盤大戰(zhàn)”的現(xiàn)象。像是西海岸靈山灣龍璽、碧桂園珠山郡等，膠州新城區(qū)的奧園、花樣年、少海板塊以及膠州上合的榮盛等出現(xiàn)了不小幅度的降價(jià)，即墨也出現(xiàn)了花式降價(jià)促銷，無(wú)論從規(guī)模還是降幅，都是今年以來(lái)最大的。“政策調(diào)控從供應(yīng)端和需求端多管齊下，“房住不炒”的基調(diào)正不斷渲染。”卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳表示，房子作為投資理財(cái)屬性的意識(shí)減弱，目前樓市分化是”不斷擠掉水分“之后的表現(xiàn)。

不過，值得注意的是，青島主城區(qū)樓市，尤其是嶗山片區(qū)在今年的市場(chǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，青島樓市銷售排行榜前六名中，有五個(gè)來(lái)自嶗山板塊，高端樓盤銷售熱度可見一斑。具體來(lái)看，2021年前8月青島住宅TOP10項(xiàng)目累計(jì)銷售合計(jì)約236億元。其中，大云谷·嶗山金茂府簽約44.87億元位居首位，山東頭銀豐玖璽城34.6億元位列第二，單套平均總價(jià)超過1100萬(wàn)元，目前一期房源多剩低樓層；融創(chuàng)影都學(xué)府簽約30.83億元。此外，位于嶗山區(qū)的海信君瀾，憑借26.25億元銷售金額位居榜單第四席位，融創(chuàng)嶗山壹號(hào)院項(xiàng)目銷售19.41億元位居第五，同樣在嶗山板塊的佳源華府項(xiàng)目以成交257套、銷售金額19.29億元位居第六。

“嶗山區(qū)的豪宅賣火了，房?jī)r(jià)也漲了，而且一路向北延伸。”資深房產(chǎn)評(píng)論張百忍分析道，經(jīng)過今年上半年的熱銷，嶗山的住宅價(jià)格早已越過遼陽(yáng)路，達(dá)到了3.5萬(wàn)元到4萬(wàn)元的價(jià)格線，在此過程中，嶗山板塊熱盤的布局也在不斷擴(kuò)容，如今已經(jīng)蔓延到了株洲路一線。

近日，記者在海信璞悅銷售中心看到，盡管不是周末，但是前來(lái)看房的人依然絡(luò)繹不絕。據(jù)海信璞悅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，售樓處開放僅僅兩周時(shí)間，意向登記客戶就已經(jīng)超過了500組。“可以看出，這個(gè)項(xiàng)目很受中高端購(gòu)房群體的青睞。”據(jù)楊經(jīng)理介紹，璞悅致力于規(guī)劃打造城市核心板塊的小高層住區(qū)，為綠色二星級(jí)建筑，屬于海信產(chǎn)品系里的璞灣系代表力作，產(chǎn)品定檔海信A+級(jí)高端產(chǎn)品。記者探訪項(xiàng)目周邊發(fā)現(xiàn)，璞悅位于深圳路核心位置，距M2地鐵站也就四五百米的距離，鄰近宜家、萬(wàn)象匯商圈，區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

“今年金九銀十，青島樓市最大的特點(diǎn)就是郊區(qū)和市區(qū)的分化越來(lái)越嚴(yán)重，可謂冰火兩重天?！睆埌偃谭治龅溃熬科湓?，主要是目前購(gòu)房者的需求愈加傾向改善型，而目前的供地結(jié)構(gòu)還是停留在剛需的層次。因此，受供求關(guān)系影響，拉高了嶗山板塊樓盤的關(guān)注度?！?/p>

能否借力金九實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)

目前，傳統(tǒng)黃金節(jié)點(diǎn)的最后一個(gè)檔口金九已經(jīng)過半，各路開發(fā)企業(yè)能否借力金九實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)呢？對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟表示，下半年將面臨慘烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。一些資金壓力比較大的企業(yè)，完成全年目標(biāo)相對(duì)困難，部分房企因資金緊張降價(jià)是大概率事件。

8月31日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議上表示，下半年市場(chǎng)壓力較大，國(guó)家政策堅(jiān)決，使得大家對(duì)房?jī)r(jià)有不上漲預(yù)期。有些企業(yè)壓力比較大之后就降價(jià)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈。持同樣觀點(diǎn)的不止融創(chuàng)。萬(wàn)科總裁祝九勝則表示，越短期的預(yù)測(cè)越難做。對(duì)萬(wàn)科而言，全年壓力還在，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行仍未見底。

從青島市場(chǎng)來(lái)看，新盤選擇在金九銀十首次登臺(tái)，也背負(fù)了一定的壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月青島共約有30個(gè)樓盤開盤或推新，在入市新盤數(shù)量上甚至少于過去兩個(gè)月。不同于8月份的西海岸、城陽(yáng)的扎堆現(xiàn)象，9月份入市新盤的分布則比較均衡，西海岸、城陽(yáng)區(qū)、市北區(qū)和即墨區(qū)均有不少新盤入市。

“今年青島樓市的金九銀十，與往年不同，確實(shí)是一道嚴(yán)峻考驗(yàn)，因?yàn)樗P(guān)系到相當(dāng)一部分企業(yè)的生死存亡，如果這兩個(gè)月銷售良好，就能應(yīng)付年底的債務(wù)情況。因此很多開發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行促銷?！睆埌偃瘫硎?，就青島而言，郊區(qū)形勢(shì)更為嚴(yán)峻，像是膠州、膠南，已經(jīng)陷入了百盤大戰(zhàn)的局面，以價(jià)換量是撬動(dòng)市場(chǎng)的唯一出路。

（責(zé)任編輯：李顯杰）