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　　近期總有文章寫著寫著就會突然不見，為避免失聯(lián)，大家記得先把備用號關(guān)注起來！

　　當(dāng)下全國救市最猛的二線城市，是誰？

　　毋容置疑，鄭州。

　　距離鄭州發(fā)布最猛救市政策過去了一個多月了，大家最關(guān)心的是：

　　都做到這份上了，市場總該回暖了吧。

　　事實卻是——

　　并沒有。

　　不僅房價還沒有起色，甚至下跌也還沒止住。

　　鄭州這個城市到底怎么了，今年到底還有沒有逆轉(zhuǎn)的機會？

　　先來盤一波我考察后的感受。

　　最強救市，似乎救不動？

　　鄭州19條救市新政過后，大家伙都在嗷嗷等待市場反應(yīng)。

　　結(jié)果這番考察下來，通通是：沒漲，還跌了。

　　先說新房，基本都有折扣，多數(shù)新房價格比去年還低，市場仍然處于買房市場。

　　甚至，三環(huán)外的部分項目已經(jīng)祭出首付分期的大招，首付10%，剩下20%分期半年或1年都可以，任君挑選。

　　但成交量確實上來了。

　　3月份鄭州市新建商品房銷售9680套，比2月份的6324套增加53%。

　　并且二手房的成交量也明顯上漲，3月份全市二手房共成交5273套，較上月的3332套增加57%。

　　量確實漲了，但價卻還沒有動。

　　新房還在持續(xù)打折，哪怕核心區(qū)說是開盤當(dāng)天去化80%的海馬公園二期，也給出不小的折扣。

　　二手房你要是誠心買，價格還能比去年再便宜一點。

　　總之，當(dāng)下的鄭州，仍然是買方市場，買房人擁有高度話語權(quán)。

　　那為什么成交那么猛，我想當(dāng)下成交量大漲的原因，主要2點。

　　1、鄭州房貸利率大幅下調(diào)。

　　去年最高的時候鄭州房貸利率去到6.125%，但經(jīng)過多次下調(diào)之后，鄭州現(xiàn)在最低可以做到4.6%，150萬的貸款，每月月供能少還1400元，一年就是16800元，這可不是一筆小錢。

　　買房成本的直接減少，真正有需求的購買力自然會買單。

　　2、取消認(rèn)房又認(rèn)貸，釋放了一批改善性買房者的需求。

　　此前，鄭州取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

　　對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　這波政策，就是鼓勵改善置換，有房的人也可以用首套貸款買房，利率又低，自然會有改善性客戶趁這個機會出手。

　　從我們市場調(diào)研得到的信息，鄭州這波主要購買力主要也是換房需求，且當(dāng)下市場成交助力也以100㎡以上的改善戶型為主。

　　也就是說，現(xiàn)在的購買力主要還是改善客戶。

　　那為什么救市政策也出了，成交量也漲了，唯獨價格還沒漲？

　　本文因為篇幅關(guān)系，暫不做具體板塊分析，要是你等不及想了解鄭州市場，可以掃碼下方二維碼添加我們的微信，可以詳細(xì)來聊聊。

　　“重病”4年多，想靠強藥扎一針就活奔亂跳，不太可能。

　　鄭州房價低迷已經(jīng)4年多了，你想救市一出馬上強勢反彈，哪有這么強勁的特效藥？

　　何況，鄭州實力也不允許啊。

　　從城市調(diào)性來看，鄭州不屬于那種“一點就燃”的城市，一沒有太多國家級重磅利好，二來缺乏強勁產(chǎn)業(yè)。

　　鄭州雖然也有自己的宇通客車(600066)、富士康、思念食品、盾構(gòu)機等，但都偏向制造業(yè)，收入水平比較低。

　　既沒有互聯(lián)網(wǎng)，也沒有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，能找到的工作主要是客服和銷售，像研發(fā)、運營這樣的高薪崗位基本是沒有，兜里沒錢，又哪來的錢買房，當(dāng)接盤俠？

　　另外，教育也是鄭州的短板，對于家長來說，為了孩子前途，有本事有錢的人也會選擇往外置業(yè)，“有錢人”流失，鄭州房價又靠什么來支撐？

　　所以哪怕放開了調(diào)控，調(diào)低了利率，也不是立馬就能見到房價上漲的，別人或許是購買力被短期壓制，鄭州可能是真沒多少購買力了。

　　當(dāng)然，以上都是鄭州的“頑疾”了。

　　說回當(dāng)下，鄭州這波猛招為何沒達(dá)到預(yù)期效果？

　　一是幾波疫情影響，經(jīng)濟受損，全國購房者信心都被打沒了，還不止是鄭州。

　　第二還是鄭州人被房價下跌，跌怕了。

　　因為鄭州房價都跌了4年多了，別人買房是抗通脹，恁是買著等貶值啊，房價不漲，置換怎么換，房價不漲，財富怎么增值，房價不漲，為什么不能晚一點再買。

　　第三，這幾年的樓市低迷，鄭州把買新房的剛需都整麻了，比起上漲，他們更擔(dān)心的是爛尾。

　　這幾年鄭州的爛尾房真是出了名，這輪考察，幾乎每個銷售都和我們說他們現(xiàn)金流穩(wěn)定，能準(zhǔn)時交房，購房者一聽是期房，也都猶豫。

　　中介還戲謔，在鄭州，也就招保萬金（招商、保利、萬科、金地）的期房能讓購房者稍稍安心了。

　　信心被打怕了，大家怕買到爛尾房，要么就買二手次新，要么就等基本封頂風(fēng)險較小再買。

　　這下子房子可就不好賣，所以鄭州庫存也是越壓越多，加上去年開始調(diào)控收緊，開發(fā)商又爆雷，房企直接躺平不拿地了。

　　不拿地之后，鄭州經(jīng)濟可不好看了，因為鄭州的土地財政依賴度不低。

　　前幾年鄭州的土地財政依賴度一直排在全國前列，2018年排在全國第6，超過武漢和成都，土地財政依賴達(dá)到124%，2020年也達(dá)到了100%。

　　賣地收入占了地方收入的大頭，但這1-2年地不好賣，又靠什么提振經(jīng)濟呢，大家收入怎么提高，又怎么買房呢？

　　每一個看似都沒有直接聯(lián)系，但卻都環(huán)環(huán)相扣。

　　現(xiàn)在的鄭州，如果沒有更猛的調(diào)控，或者全國經(jīng)濟面的好轉(zhuǎn)，頂多是被奶了一口。

　　能趁著這波利好把之前的庫存清一清，但還無法扭轉(zhuǎn)根本性的局面。

　　那么鄭州今年，還有希望回暖嗎？

　　首先，不能只站在鄭州看鄭州，而是站在宏觀經(jīng)濟面去談。

　　因為經(jīng)濟問題不會是單個城市的問題，鄭州能不能回暖的根本，在于大家的信心能不能回來。

　　而這個事，已經(jīng)在解決。

　　昨天A股一片哀嚎，上證指數(shù)，大跌了158點，擊穿了3000點，直接把大家悲觀情緒拉滿。

　　但晚上就傳來了好消息，央行從5月15日開始實施降低外匯存款準(zhǔn)備金率。

　　下調(diào)金融機構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個百分點，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的9%下調(diào)至8%。

　　外匯降準(zhǔn)，雖然是為了緩解人民幣貶值的壓力，但也是間接利好股市。

　　今天收盤會不會止跌，我們不妨看看。

　　這幾天市場也都在傳，還有更猛的救市組合拳，畢竟這輪疫情影響的都是我們國家的經(jīng)濟中心，再不想辦法救市，今年2季度怕又是廢了。

　　所以關(guān)于救市政策，等著就是了。

　　其次，回歸鄭州城市面。

　　鄭州雖然頑疾多，但基本面不算特別差，不能暴漲，但買對板塊還是能做到小漲甚至跑贏通脹的。

　　鄭州作為河南省會城市，對省內(nèi)人口的虹吸能力很強。

　　2020年河南省人口總量達(dá)到9936萬人，河南常住人口增量，超七成增長在鄭州。

　　城鎮(zhèn)化速度、人口數(shù)量、小學(xué)生數(shù)量、建成區(qū)面積、產(chǎn)業(yè)基底、城市界面在河南首屈一指，在省內(nèi)的吸引力還是足夠強。

　　鄭州10年來人口增長也達(dá)到了397.4萬，年均增長近40萬。

　　那么多的河南兄弟，都會成為未來鄭州的主要購買力，鄭州不缺購買數(shù)量。

　　最后，鄭州發(fā)展的天花板不低。

　　鄭州最大的優(yōu)勢就是有近1億的河南人口優(yōu)勢，并且鄭州的城市首位度不高，現(xiàn)在的發(fā)展階段，鄭州的GDP才只占全河南省的21.36%。

　　像寧夏的銀川和吉林的長春占比都高達(dá)50%以上，四川成都36.4%、陜西西安36.14%、湖北武漢35.40%。

　　相比之下，鄭州的經(jīng)濟增量還有空間，關(guān)鍵看此后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括我提及的頑疾能否一步步落實了。

　　所以對于今年鄭州的樓市，我的預(yù)期是不會明顯上漲，但成交會走強，穩(wěn)定仍然是鄭州今年的基調(diào)。

　　在鄭州待了好些天，2個深刻感受：

　　1、被黃碼整麻了。

　　落地黃碼，3天2檢，因為2次沒有間隔24小時做核酸，連著做了3天，最后第4天才轉(zhuǎn)的綠碼，每次還得花26塊錢自費檢測。

　　不禁感慨，希望疫情趕緊結(jié)束。

　　2、鄭州，有2個世界，北龍湖和其他。

　　這就有點開玩笑的因素在，但確實是體感感受。

　　北龍湖，清一色的小洋房+別墅，大平層低密度，這是一個集金融商務(wù)、高端酒店、高端住宅、人文休閑、醫(yī)療教育于一體，在整個河南都絕無僅有的高端復(fù)合區(qū)域。

　　毫無疑問，北龍湖是整個河南頂尖的富人圈。

　　至于其他板塊，才是普通購房者的角逐場。

　　至于其他板塊怎么選，今天這篇文章是寫不完了，留在下篇文章吧，大家記得持續(xù)關(guān)注我們，了解最新鮮的城市考察文章！

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