開(kāi)篇前給大家伙提個(gè)醒，記得關(guān)注我們的備用小號(hào)。

　　近期總有文章寫(xiě)著寫(xiě)著就會(huì)突然不見(jiàn)，為避免失聯(lián)，大家記得先把備用號(hào)關(guān)注起來(lái)！

　　當(dāng)下全國(guó)救市最猛的二線城市，是誰(shuí)？

　　毋容置疑，鄭州。

　　距離鄭州發(fā)布最猛救市政策過(guò)去了一個(gè)多月了，大家最關(guān)心的是：

　　都做到這份上了，市場(chǎng)總該回暖了吧。

　　事實(shí)卻是——

　　并沒(méi)有。

　　不僅房?jī)r(jià)還沒(méi)有起色，甚至下跌也還沒(méi)止住。

　　鄭州這個(gè)城市到底怎么了，今年到底還有沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)？

　　先來(lái)盤一波我考察后的感受。

　　最強(qiáng)救市，似乎救不動(dòng)？

　　鄭州19條救市新政過(guò)后，大家伙都在嗷嗷等待市場(chǎng)反應(yīng)。

　　結(jié)果這番考察下來(lái)，通通是：沒(méi)漲，還跌了。

　　先說(shuō)新房，基本都有折扣，多數(shù)新房?jī)r(jià)格比去年還低，市場(chǎng)仍然處于買房市場(chǎng)。

　　甚至，三環(huán)外的部分項(xiàng)目已經(jīng)祭出首付分期的大招，首付10%，剩下20%分期半年或1年都可以，任君挑選。

　　但成交量確實(shí)上來(lái)了。

　　3月份鄭州市新建商品房銷售9680套，比2月份的6324套增加53%。

　　并且二手房的成交量也明顯上漲，3月份全市二手房共成交5273套，較上月的3332套增加57%。

　　量確實(shí)漲了，但價(jià)卻還沒(méi)有動(dòng)。

　　新房還在持續(xù)打折，哪怕核心區(qū)說(shuō)是開(kāi)盤當(dāng)天去化80%的海馬公園二期，也給出不小的折扣。

　　二手房你要是誠(chéng)心買，價(jià)格還能比去年再便宜一點(diǎn)。

　　總之，當(dāng)下的鄭州，仍然是買方市場(chǎng)，買房人擁有高度話語(yǔ)權(quán)。

　　那為什么成交那么猛，我想當(dāng)下成交量大漲的原因，主要2點(diǎn)。

　　1、鄭州房貸利率大幅下調(diào)。

　　去年最高的時(shí)候鄭州房貸利率去到6.125%，但經(jīng)過(guò)多次下調(diào)之后，鄭州現(xiàn)在最低可以做到4.6%，150萬(wàn)的貸款，每月月供能少還1400元，一年就是16800元，這可不是一筆小錢。

　　買房成本的直接減少，真正有需求的購(gòu)買力自然會(huì)買單。

　　2、取消認(rèn)房又認(rèn)貸，釋放了一批改善性買房者的需求。

　　此前，鄭州取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

　　對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　這波政策，就是鼓勵(lì)改善置換，有房的人也可以用首套貸款買房，利率又低，自然會(huì)有改善性客戶趁這個(gè)機(jī)會(huì)出手。

　　從我們市場(chǎng)調(diào)研得到的信息，鄭州這波主要購(gòu)買力主要也是換房需求，且當(dāng)下市場(chǎng)成交助力也以100㎡以上的改善戶型為主。

　　也就是說(shuō)，現(xiàn)在的購(gòu)買力主要還是改善客戶。

　　那為什么救市政策也出了，成交量也漲了，唯獨(dú)價(jià)格還沒(méi)漲？

　　本文因?yàn)槠P(guān)系，暫不做具體板塊分析，要是你等不及想了解鄭州市場(chǎng)，可以掃碼下方二維碼添加我們的微信，可以詳細(xì)來(lái)聊聊。

　　“重病”4年多，想靠強(qiáng)藥扎一針就活奔亂跳，不太可能。

　　鄭州房?jī)r(jià)低迷已經(jīng)4年多了，你想救市一出馬上強(qiáng)勢(shì)反彈，哪有這么強(qiáng)勁的特效藥？

　　何況，鄭州實(shí)力也不允許啊。

　　從城市調(diào)性來(lái)看，鄭州不屬于那種“一點(diǎn)就燃”的城市，一沒(méi)有太多國(guó)家級(jí)重磅利好，二來(lái)缺乏強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)。

　　鄭州雖然也有自己的宇通客車(600066)、富士康、思念食品、盾構(gòu)機(jī)等，但都偏向制造業(yè)，收入水平比較低。

　　既沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)，也沒(méi)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，能找到的工作主要是客服和銷售，像研發(fā)、運(yùn)營(yíng)這樣的高薪崗位基本是沒(méi)有，兜里沒(méi)錢，又哪來(lái)的錢買房，當(dāng)接盤俠？

　　另外，教育也是鄭州的短板，對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，為了孩子前途，有本事有錢的人也會(huì)選擇往外置業(yè)，“有錢人”流失，鄭州房?jī)r(jià)又靠什么來(lái)支撐？

　　所以哪怕放開(kāi)了調(diào)控，調(diào)低了利率，也不是立馬就能見(jiàn)到房?jī)r(jià)上漲的，別人或許是購(gòu)買力被短期壓制，鄭州可能是真沒(méi)多少購(gòu)買力了。

　　當(dāng)然，以上都是鄭州的“頑疾”了。

　　說(shuō)回當(dāng)下，鄭州這波猛招為何沒(méi)達(dá)到預(yù)期效果？

　　一是幾波疫情影響，經(jīng)濟(jì)受損，全國(guó)購(gòu)房者信心都被打沒(méi)了，還不止是鄭州。

　　第二還是鄭州人被房?jī)r(jià)下跌，跌怕了。

　　因?yàn)猷嵵莘績(jī)r(jià)都跌了4年多了，別人買房是抗通脹，恁是買著等貶值啊，房?jī)r(jià)不漲，置換怎么換，房?jī)r(jià)不漲，財(cái)富怎么增值，房?jī)r(jià)不漲，為什么不能晚一點(diǎn)再買。

　　第三，這幾年的樓市低迷，鄭州把買新房的剛需都整麻了，比起上漲，他們更擔(dān)心的是爛尾。

　　這幾年鄭州的爛尾房真是出了名，這輪考察，幾乎每個(gè)銷售都和我們說(shuō)他們現(xiàn)金流穩(wěn)定，能準(zhǔn)時(shí)交房，購(gòu)房者一聽(tīng)是期房，也都猶豫。

　　中介還戲謔，在鄭州，也就招保萬(wàn)金（招商、保利、萬(wàn)科、金地）的期房能讓購(gòu)房者稍稍安心了。

　　信心被打怕了，大家怕買到爛尾房，要么就買二手次新，要么就等基本封頂風(fēng)險(xiǎn)較小再買。

　　這下子房子可就不好賣，所以鄭州庫(kù)存也是越壓越多，加上去年開(kāi)始調(diào)控收緊，開(kāi)發(fā)商又爆雷，房企直接躺平不拿地了。

　　不拿地之后，鄭州經(jīng)濟(jì)可不好看了，因?yàn)猷嵵莸耐恋刎?cái)政依賴度不低。

　　前幾年鄭州的土地財(cái)政依賴度一直排在全國(guó)前列，2018年排在全國(guó)第6，超過(guò)武漢和成都，土地財(cái)政依賴達(dá)到124%，2020年也達(dá)到了100%。

　　賣地收入占了地方收入的大頭，但這1-2年地不好賣，又靠什么提振經(jīng)濟(jì)呢，大家收入怎么提高，又怎么買房呢？

　　每一個(gè)看似都沒(méi)有直接聯(lián)系，但卻都環(huán)環(huán)相扣。

　　現(xiàn)在的鄭州，如果沒(méi)有更猛的調(diào)控，或者全國(guó)經(jīng)濟(jì)面的好轉(zhuǎn)，頂多是被奶了一口。

　　能趁著這波利好把之前的庫(kù)存清一清，但還無(wú)法扭轉(zhuǎn)根本性的局面。

　　那么鄭州今年，還有希望回暖嗎？

　　首先，不能只站在鄭州看鄭州，而是站在宏觀經(jīng)濟(jì)面去談。

　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問(wèn)題不會(huì)是單個(gè)城市的問(wèn)題，鄭州能不能回暖的根本，在于大家的信心能不能回來(lái)。

　　而這個(gè)事，已經(jīng)在解決。

　　昨天A股一片哀嚎，上證指數(shù)，大跌了158點(diǎn)，擊穿了3000點(diǎn)，直接把大家悲觀情緒拉滿。

　　但晚上就傳來(lái)了好消息，央行從5月15日開(kāi)始實(shí)施降低外匯存款準(zhǔn)備金率。

　　下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的9%下調(diào)至8%。

　　外匯降準(zhǔn)，雖然是為了緩解人民幣貶值的壓力，但也是間接利好股市。

　　今天收盤會(huì)不會(huì)止跌，我們不妨看看。

　　這幾天市場(chǎng)也都在傳，還有更猛的救市組合拳，畢竟這輪疫情影響的都是我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中心，再不想辦法救市，今年2季度怕又是廢了。

　　所以關(guān)于救市政策，等著就是了。

　　其次，回歸鄭州城市面。

　　鄭州雖然頑疾多，但基本面不算特別差，不能暴漲，但買對(duì)板塊還是能做到小漲甚至跑贏通脹的。

　　鄭州作為河南省會(huì)城市，對(duì)省內(nèi)人口的虹吸能力很強(qiáng)。

　　2020年河南省人口總量達(dá)到9936萬(wàn)人，河南常住人口增量，超七成增長(zhǎng)在鄭州。

　　城鎮(zhèn)化速度、人口數(shù)量、小學(xué)生數(shù)量、建成區(qū)面積、產(chǎn)業(yè)基底、城市界面在河南首屈一指，在省內(nèi)的吸引力還是足夠強(qiáng)。

　　鄭州10年來(lái)人口增長(zhǎng)也達(dá)到了397.4萬(wàn)，年均增長(zhǎng)近40萬(wàn)。

　　那么多的河南兄弟，都會(huì)成為未來(lái)鄭州的主要購(gòu)買力，鄭州不缺購(gòu)買數(shù)量。

　　最后，鄭州發(fā)展的天花板不低。

　　鄭州最大的優(yōu)勢(shì)就是有近1億的河南人口優(yōu)勢(shì)，并且鄭州的城市首位度不高，現(xiàn)在的發(fā)展階段，鄭州的GDP才只占全河南省的21.36%。

　　像寧夏的銀川和吉林的長(zhǎng)春占比都高達(dá)50%以上，四川成都36.4%、陜西西安36.14%、湖北武漢35.40%。

　　相比之下，鄭州的經(jīng)濟(jì)增量還有空間，關(guān)鍵看此后的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括我提及的頑疾能否一步步落實(shí)了。

　　所以對(duì)于今年鄭州的樓市，我的預(yù)期是不會(huì)明顯上漲，但成交會(huì)走強(qiáng)，穩(wěn)定仍然是鄭州今年的基調(diào)。

　　在鄭州待了好些天，2個(gè)深刻感受：

　　1、被黃碼整麻了。

　　落地黃碼，3天2檢，因?yàn)?次沒(méi)有間隔24小時(shí)做核酸，連著做了3天，最后第4天才轉(zhuǎn)的綠碼，每次還得花26塊錢自費(fèi)檢測(cè)。

　　不禁感慨，希望疫情趕緊結(jié)束。

　　2、鄭州，有2個(gè)世界，北龍湖和其他。

　　這就有點(diǎn)開(kāi)玩笑的因素在，但確實(shí)是體感感受。

　　北龍湖，清一色的小洋房+別墅，大平層低密度，這是一個(gè)集金融商務(wù)、高端酒店、高端住宅、人文休閑、醫(yī)療教育于一體，在整個(gè)河南都絕無(wú)僅有的高端復(fù)合區(qū)域。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，北龍湖是整個(gè)河南頂尖的富人圈。

　　至于其他板塊，才是普通購(gòu)房者的角逐場(chǎng)。

　　至于其他板塊怎么選，今天這篇文章是寫(xiě)不完了，留在下篇文章吧，大家記得持續(xù)關(guān)注我們，了解最新鮮的城市考察文章！

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