??“壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控適度松綁的大幕正在拉開(kāi)。

　　10月10日，國(guó)慶假期一過(guò)，哈爾濱市出臺(tái)“十六條”政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，打響房地產(chǎn)“救市”第一槍。

　　較早之前，8月以來(lái)，“東三省”中沈陽(yáng)和長(zhǎng)春曾出臺(tái)過(guò)救市措施，至此東三省全部加入“救市”行列，市場(chǎng)下行壓力巨大，是“救市”的主因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)前8月銷(xiāo)售金額同比負(fù)增長(zhǎng)。然而，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導(dǎo)致的購(gòu)房需求萎縮乃是東北樓市持續(xù)低迷的根本癥結(jié)所在。

　　哈爾濱樓市正成為壓力城市的縮影。

　　這些城市基本上具備三大典型特征：房?jī)r(jià)下滑過(guò)快、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高、高土地財(cái)政依賴(lài)度城市且土地流拍率居高不下，此類(lèi)城市房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來(lái)適度放松?！?/p>

??01

??壓力城市紛紛“救市”

??熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)的另一面，壓力城市正面臨市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

??作為全國(guó)首個(gè)較為全面的“救市”政策，哈爾濱穩(wěn)樓市“十六條”將市場(chǎng)壓力情緒推向高潮。

??從具體內(nèi)容來(lái)看，主要強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面。房企端，降低預(yù)售取證門(mén)檻、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷(xiāo)活動(dòng)等，有助于房企更好的進(jìn)行銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力；居民端，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，多渠道強(qiáng)化去庫(kù)存。

??不僅是哈爾濱，短短2個(gè)月內(nèi)，東北三大省會(huì)城市都已出臺(tái)救市舉措。9月9日，沈陽(yáng)提高人才購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，博士、碩士、本科技師首次購(gòu)房分別補(bǔ)貼7、4、2萬(wàn)元；9月13日，長(zhǎng)春發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下商品房的留長(zhǎng)就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補(bǔ)貼。

??在此之前，為應(yīng)對(duì)和緩解市場(chǎng)下行壓力，多個(gè)城市“限跌”、“財(cái)稅托市”，如岳陽(yáng)、昆明等7城相繼落地“限跌令”，珠海等5城在財(cái)稅層面出臺(tái)支持性政策。

??各城市之間分化加劇的大背景下，熱點(diǎn)城市“防上漲”，壓力城市“救市”減壓，核心是“穩(wěn)”，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲或大跌。

??02

??前8月東北商品房銷(xiāo)售額同比負(fù)增

??東北地區(qū)市場(chǎng)下行壓力從數(shù)據(jù)中可以直觀的看出來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.8%，遠(yuǎn)低于全國(guó)15.9%的平均增速，銷(xiāo)售金額同比下降0.2%，為唯一負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)。

??從核心城市表現(xiàn)來(lái)看，2021年前8月，東北地區(qū)4個(gè)核心二線(xiàn)城市中，僅大連商品住宅成交實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱3個(gè)省會(huì)城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，市場(chǎng)壓力不言而喻。

??出臺(tái)“救市”政策的哈爾濱，更是遭遇量?jī)r(jià)齊跌的情況，其中2021年前8月，哈爾濱新建商品住宅成交較2019年同期跌幅高達(dá)59%。此外，哈爾濱房?jī)r(jià)已跌至2018年水平，8月成交均價(jià)僅為13469元/平方米，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月哈爾濱新房、二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比下跌，同比更是下降0.6%。

??東北地區(qū)二線(xiàn)城市尚且如此，三四線(xiàn)城市樓市下行壓力更大。

??以阜新為例，2020年以來(lái)，阜新房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，2021年9月，商品住宅成交均價(jià)跌至4465元/平方米，創(chuàng)近3年來(lái)新低。今年以來(lái)，阜新更是有“萬(wàn)元白菜房”引發(fā)熱議，作為資源枯竭型城市，阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)下行走勢(shì)和產(chǎn)業(yè)衰退、人口凈流出一樣難以逆轉(zhuǎn)。

??此外，遼寧“第三城”鞍山市場(chǎng)已顯露疲態(tài)，2020年以來(lái)，成交均價(jià)雖有所上漲，但成交套數(shù)明顯縮水，需求逐漸釋放殆盡。

??03

??購(gòu)房需求萎縮成東北樓市之痛

??人口流出、購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力乃是東北地區(qū)樓市持續(xù)低迷的癥結(jié)所在。

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規(guī)模為9851萬(wàn)，較2010年末減少1100萬(wàn)人，累計(jì)降幅多達(dá)10%。其中，東北三省常住人口均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，黑龍江省十年內(nèi)人口減少646萬(wàn)人，降幅達(dá)到17%。

??哈爾濱最為典型，東三省省會(huì)城市中，只有哈爾濱過(guò)去十年來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)，“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年末哈爾濱常住人口約為1001萬(wàn)人，較2010年末減少約63萬(wàn)人，要知道，在“六普”中，2010年末較2000年末哈爾濱人口增加122萬(wàn)。

??東北三省37個(gè)城市中，除沈陽(yáng)、大連和長(zhǎng)春三個(gè)城市實(shí)現(xiàn)常住人口正增長(zhǎng)外，哈爾濱、大慶和佳木斯等20個(gè)城市，人口規(guī)模增速均由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??青年人外流加速東北人口老齡化進(jìn)程，目前，東三省所有地級(jí)市均已進(jìn)入深度老齡化階段。

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年，東北各市60歲以上人口占比增幅普遍在10個(gè)百分點(diǎn)以上，遠(yuǎn)超全國(guó)5.4個(gè)百分點(diǎn)。

??按照國(guó)際慣例，65歲以上年齡人口超過(guò)14%即是邁入深度老齡化階段，統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年，東北地區(qū)所有地級(jí)市這一比例均超過(guò)14%，多數(shù)城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線(xiàn)。

??再來(lái)看哈爾濱，2020年末，60歲及以上人口達(dá)到220.0萬(wàn)人，占21.98%，人口的比重上升9.21個(gè)百分點(diǎn)；65歲及以上人口共146.6萬(wàn)人，占14.65%，比重上升6.56個(gè)百分點(diǎn)。

??具有強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿的青年人口流失，加之老齡化嚴(yán)重，直接導(dǎo)致購(gòu)房需求萎縮，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，再疊加房地產(chǎn)信貸收緊等短期因素影響，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱乃至疲軟也是意料之中。

??04

??三類(lèi)壓力城市或?qū)⑦m度松綁

??“金九銀十”慘淡收?qǐng)觯A(yù)示著四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀。

??市場(chǎng)端，三季度以來(lái)，珠海、惠州等四市降低二手房交易個(gè)稅，長(zhǎng)春、哈爾濱等出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼，旨在刺激購(gòu)房消費(fèi)，由此看來(lái)，地方調(diào)控編輯放松的序幕正徐徐拉開(kāi)。

??從城市基本面來(lái)看，三類(lèi)壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控或迎來(lái)適度松綁。

??首先，房?jī)r(jià)下滑過(guò)快的城市。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽(yáng)、常德、瀘州、南充等7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同、環(huán)比齊跌，石家莊、北海、襄陽(yáng)等16個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格顯著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺(tái)“限跌令”的城市市場(chǎng)形勢(shì)更為嚴(yán)峻，適度放松調(diào)控也可給予市場(chǎng)喘息空間。

??第二類(lèi)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高城市。CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘭州、煙臺(tái)、肇慶等29個(gè)城市庫(kù)存消化周期突破18個(gè)月的警戒線(xiàn)，衡陽(yáng)、寶雞等城市更是超過(guò)30個(gè)月。南寧、惠州、運(yùn)城等9個(gè)城市庫(kù)存處在持續(xù)上升通道，消化周期也已逼近紅線(xiàn)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)亦不容小覷。

??第三類(lèi)，高土地流拍率且高土地財(cái)政依賴(lài)度城市。其中，昆明最為典型，2021年1-8月，昆明國(guó)有土地出讓金收入達(dá)到368.1億元，占一般公共預(yù)算收入比重81%，9月，昆明主城區(qū)供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓?zhuān)幢闶且酝科蠹ち覡?zhēng)奪的經(jīng)開(kāi)區(qū)清水片區(qū)宅地，也因故中止拍賣(mài)，壓力可見(jiàn)一斑。

??壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計(jì)成交持續(xù)低迷、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的壓力二、三線(xiàn)城市有著強(qiáng)烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在沖動(dòng)，未來(lái)放松對(duì)沖或刺激的可能性頗高。整體來(lái)看，本輪樓市調(diào)控成效顯著，不過(guò)“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，部分壓力城市局部放松的“救市”政策不足以扭轉(zhuǎn)“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，“穩(wěn)樓市”無(wú)疑將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

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