??“壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控適度松綁的大幕正在拉開。

　　10月10日，國慶假期一過，哈爾濱市出臺“十六條”政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，打響房地產(chǎn)“救市”第一槍。

　　較早之前，8月以來，“東三省”中沈陽和長春曾出臺過救市措施，至此東三省全部加入“救市”行列，市場下行壓力巨大，是“救市”的主因，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)前8月銷售金額同比負增長。然而，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導(dǎo)致的購房需求萎縮乃是東北樓市持續(xù)低迷的根本癥結(jié)所在。

　　哈爾濱樓市正成為壓力城市的縮影。

　　這些城市基本上具備三大典型特征：房價下滑過快、庫存風(fēng)險過高、高土地財政依賴度城市且土地流拍率居高不下，此類城市房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來適度放松?！?/p>

??01

??壓力城市紛紛“救市”

??熱點城市調(diào)控升級的另一面，壓力城市正面臨市場下行趨勢。

??作為全國首個較為全面的“救市”政策，哈爾濱穩(wěn)樓市“十六條”將市場壓力情緒推向高潮。

??從具體內(nèi)容來看，主要強調(diào)了兩個方面。房企端，降低預(yù)售取證門檻、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動等，有助于房企更好的進行銷售和開發(fā)，減輕企業(yè)流動資金壓力；居民端，發(fā)放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進購房需求釋放，多渠道強化去庫存。

??不僅是哈爾濱，短短2個月內(nèi)，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。9月9日，沈陽提高人才購房補貼標準，博士、碩士、本科技師首次購房分別補貼7、4、2萬元；9月13日，長春發(fā)布購房補貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業(yè)人才及進城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。

??在此之前，為應(yīng)對和緩解市場下行壓力，多個城市“限跌”、“財稅托市”，如岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”，珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策。

??各城市之間分化加劇的大背景下，熱點城市“防上漲”，壓力城市“救市”減壓，核心是“穩(wěn)”，防止城市房價出現(xiàn)大漲或大跌。

??02

??前8月東北商品房銷售額同比負增

??東北地區(qū)市場下行壓力從數(shù)據(jù)中可以直觀的看出來，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月，東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長1.8%，遠低于全國15.9%的平均增速，銷售金額同比下降0.2%，為唯一負增長的地區(qū)。

??從核心城市表現(xiàn)來看，2021年前8月，東北地區(qū)4個核心二線城市中，僅大連商品住宅成交實現(xiàn)同比正增長，沈陽、長春、哈爾濱3個省會城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，市場壓力不言而喻。

??出臺“救市”政策的哈爾濱，更是遭遇量價齊跌的情況，其中2021年前8月，哈爾濱新建商品住宅成交較2019年同期跌幅高達59%。此外，哈爾濱房價已跌至2018年水平，8月成交均價僅為13469元/平方米，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月哈爾濱新房、二手房價格同環(huán)比下跌，同比更是下降0.6%。

??東北地區(qū)二線城市尚且如此，三四線城市樓市下行壓力更大。

??以阜新為例，2020年以來，阜新房價整體呈現(xiàn)下行趨勢，2021年9月，商品住宅成交均價跌至4465元/平方米，創(chuàng)近3年來新低。今年以來，阜新更是有“萬元白菜房”引發(fā)熱議，作為資源枯竭型城市，阜新房地產(chǎn)市場下行走勢和產(chǎn)業(yè)衰退、人口凈流出一樣難以逆轉(zhuǎn)。

??此外，遼寧“第三城”鞍山市場已顯露疲態(tài)，2020年以來，成交均價雖有所上漲，但成交套數(shù)明顯縮水，需求逐漸釋放殆盡。

??03

??購房需求萎縮成東北樓市之痛

??人口流出、購房需求增長乏力乃是東北地區(qū)樓市持續(xù)低迷的癥結(jié)所在。

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規(guī)模為9851萬，較2010年末減少1100萬人，累計降幅多達10%。其中，東北三省常住人口均呈現(xiàn)下滑趨勢，黑龍江省十年內(nèi)人口減少646萬人，降幅達到17%。

??哈爾濱最為典型，東三省省會城市中，只有哈爾濱過去十年來人口負增長，“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年末哈爾濱常住人口約為1001萬人，較2010年末減少約63萬人，要知道，在“六普”中，2010年末較2000年末哈爾濱人口增加122萬。

??東北三省37個城市中，除沈陽、大連和長春三個城市實現(xiàn)常住人口正增長外，哈爾濱、大慶和佳木斯等20個城市，人口規(guī)模增速均由正轉(zhuǎn)負。

??青年人外流加速東北人口老齡化進程，目前，東三省所有地級市均已進入深度老齡化階段。

??“七普”數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年，東北各市60歲以上人口占比增幅普遍在10個百分點以上，遠超全國5.4個百分點。

??按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過14%即是邁入深度老齡化階段，統(tǒng)計顯示，截至2020年，東北地區(qū)所有地級市這一比例均超過14%，多數(shù)城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線。

??再來看哈爾濱，2020年末，60歲及以上人口達到220.0萬人，占21.98%，人口的比重上升9.21個百分點；65歲及以上人口共146.6萬人，占14.65%，比重上升6.56個百分點。

??具有強勁購買力和購買意愿的青年人口流失，加之老齡化嚴重，直接導(dǎo)致購房需求萎縮，隨之而來的是市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，再疊加房地產(chǎn)信貸收緊等短期因素影響，東北房地產(chǎn)市場走弱乃至疲軟也是意料之中。

??04

??三類壓力城市或?qū)⑦m度松綁

??“金九銀十”慘淡收場，預(yù)示著四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀。

??市場端，三季度以來，珠海、惠州等四市降低二手房交易個稅，長春、哈爾濱等出臺購房補貼，旨在刺激購房消費，由此看來，地方調(diào)控編輯放松的序幕正徐徐拉開。

??從城市基本面來看，三類壓力城市房地產(chǎn)調(diào)控或迎來適度松綁。

??首先，房價下滑過快的城市。從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽、常德、瀘州、南充等7個城市新房價格同、環(huán)比齊跌，石家莊、北海、襄陽等16個城市二手房價格顯著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的城市市場形勢更為嚴峻，適度放松調(diào)控也可給予市場喘息空間。

??第二類，庫存風(fēng)險過高城市。CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個城市庫存消化周期突破18個月的警戒線，衡陽、寶雞等城市更是超過30個月。南寧、惠州、運城等9個城市庫存處在持續(xù)上升通道，消化周期也已逼近紅線，庫存風(fēng)險亦不容小覷。

??第三類，高土地流拍率且高土地財政依賴度城市。其中，昆明最為典型，2021年1-8月，昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預(yù)算收入比重81%，9月，昆明主城區(qū)供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓，即便是以往房企激烈爭奪的經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)宅地，也因故中止拍賣，壓力可見一斑。

??壓力城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計成交持續(xù)低迷、房地產(chǎn)庫存高企的壓力二、三線城市有著強烈的托底房地產(chǎn)市場內(nèi)在沖動，未來放松對沖或刺激的可能性頗高。整體來看，本輪樓市調(diào)控成效顯著，不過“熱點恒熱”的分化格局不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，部分壓力城市局部放松的“救市”政策不足以扭轉(zhuǎn)“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，“穩(wěn)樓市”無疑將是一場持久戰(zhàn)。

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