01

繼哈爾濱打響“救市”第一槍之后，福建平潭、廣東湛江和河北跟進(jìn)了！

廣東湛江和河北主要是在公積金上下功夫。

湛江：

1、放松按揭樓盤的準(zhǔn)入條件。

過去要求樓棟的主體結(jié)構(gòu)建好，但現(xiàn)在只要房企有預(yù)售許可證，不管主體結(jié)構(gòu)建沒建好，都可以和公積金中心合作。給后續(xù)公積金貸款開了個(gè)通道。

2、提高貸款額度。

比如說第一次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，單方繳存的話，每戶最高貸款額度從20萬提高到30萬；雙方申請(qǐng)從40萬提高到了50萬。降低購房者買房成本，鼓勵(lì)大家入市。

河北：

主要是重新開展住房公積金異地住房貸款業(yè)務(wù)，而且是全省啟動(dòng)，要求不得設(shè)置附加條件。

這是在全省范圍內(nèi)鼓勵(lì)大家用公積金貸款買房。

平潭：

1、提高商品房預(yù)售審批手續(xù)時(shí)間和效率，加快備案。

這是針對(duì)流程上的東西，主要還是釋放一個(gè)鼓勵(lì)大家買房的信號(hào)。

2、加大住房公積金支持力度。

就是用補(bǔ)貼來鼓勵(lì)大家買房，和前面兩座城市做法類似。

3、結(jié)合對(duì)外招商與旅游推介活動(dòng)，促銷降價(jià)，吸引外地投資者來嵐置業(yè)。

看到這條提到要“在東北、華北、西北、中部等地區(qū)進(jìn)行促銷活動(dòng)”，真是笑死我了！

我們之前才說過，哈爾濱都自身難保，在緊急救市了，這是東北樓市下行的一個(gè)縮影。平潭廣撒網(wǎng)，連東北、西北這些地方都不放過，看樣子是真的饑不擇食了。

平潭還非常直接，主動(dòng)鼓勵(lì)房企讓利促銷。這或許也是短時(shí)間里去庫存最直接有效的方法了。

相比下來，平潭的救市力度大多了，直接降價(jià)的手法非常典型，下面主要講一下平潭。

02

平潭為什么要救市？

自然是因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好了?？雌教哆@幾年的樓市波動(dòng)，就像過山車。

平潭原本籍籍無名。自2015年平潭自貿(mào)區(qū)正式掛牌開始，進(jìn)入高光時(shí)期。“實(shí)驗(yàn)區(qū)+自貿(mào)區(qū)+國(guó)際旅游島”的名號(hào)，加上全國(guó)各地房?jī)r(jià)暴漲，剛好搭了一趟順風(fēng)車，房?jī)r(jià)從大約8000元/平，突破了1萬/平。

往后兩年，平潭的價(jià)格一路往上沖。世茂璀璨天城均價(jià)1.3-1.4萬/平左右，正榮悅湖灣均價(jià)一度突破1.65萬/平。

到了2019年，國(guó)家強(qiáng)調(diào)房住不炒。平潭就一個(gè)小縣城，人氣不足，經(jīng)濟(jì)底盤不穩(wěn)，受到政策影響，開始走下坡。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2018年到今年7月的數(shù)據(jù)，平潭商品住宅的成交均價(jià)已經(jīng)從最高時(shí)期的接近1.5萬/平，下降到1.1萬/平左右！

比如正榮悅璽，最高價(jià)格是1.6萬/平，之后降到大約只要1萬/平，接近腰斬，導(dǎo)致了業(yè)主大舉維權(quán)！

成交面積也從2018年底到2019年的經(jīng)常維持在5萬平以上、最高月度成交超10萬平，回落到最多只能在5萬平左右徘徊，而且多數(shù)時(shí)候還不足5萬平。

新房?jī)r(jià)格下跌，二手房同樣難受。近一年房?jī)r(jià)整體跌跌不休，從1.22萬/平，降到1.15萬/平。

03

這都是因?yàn)楣┙o嚴(yán)重超過需求。

我們先看土地。

這幾年平潭的土地供應(yīng)就像福建房企老板一樣，在風(fēng)口面前，有一股激進(jìn)的勁。

像2019年，平潭就拍出了商住地塊1115畝，總建面高達(dá)142.6萬方，可以說是平潭史上罕見的土拍大年。算下來，大概有一萬多套的房源供應(yīng)量。

這樣的海量供應(yīng)還在延續(xù)。正式公布的《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)2020年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》提到，今年總共要供應(yīng)70公頃(1050畝，接近二十塊地）住宅用地。

問題來了，這些土地賣出去建房子，誰來買呢？

拋開需求談買房都是在耍流氓。會(huì)在平潭這小地方買房的，主要就是沒有自建房的本地人。但平潭當(dāng)?shù)厝丝诘馁徺I力，遠(yuǎn)消化不了這么多的房源。

來看《福州年鑒》上的幾個(gè)數(shù)據(jù)：

2018年平潭戶籍人口約44.87萬人，遷入戶口5017人，遷出戶口5856人；

而2017年遷入戶口4912人，遷出戶口4971人。

發(fā)現(xiàn)沒有，人口是“入不敷出”。人越來越少，每年的房子供應(yīng)卻不斷增加，誰來接盤？

結(jié)果就是，2020年1-10月份平潭固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)-3.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資95.87億元，增長(zhǎng)20.7%。但房地產(chǎn)銷售面積完成56.80萬平方米，下降10.8%。

而且根據(jù)克而瑞今年7月數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，平潭商品住宅庫存量超過70萬平，去化周期一直在拉長(zhǎng)，在7月份的時(shí)候已經(jīng)超過16月。

顯然，本地的羊毛已經(jīng)被薅得差不多了，繼續(xù)噴涌出來的新房，也就只能降價(jià)找外面的人來接盤了。

04

平潭、湛江和河北救市究竟說明什么問題呢？

其實(shí)它映射的是三四線城市樓市下行的大趨勢(shì)。之前我們就說過，三四線城市的下跌只是時(shí)間的問題，因?yàn)樗鼘?duì)市場(chǎng)的反應(yīng)比較遲鈍。

房地產(chǎn)說白了，要以制造業(yè)、人口和資源等為基奠。但是很多三四線城市人口常年流失，空置率大概在26%以上，例如山東臨沂城區(qū)房產(chǎn)空置率甚至高達(dá)39.97%。還有產(chǎn)業(yè)比較單一，像東北、西北等地的大部分三四線城市，產(chǎn)業(yè)資源甚至開始枯竭了，經(jīng)濟(jì)都難發(fā)展起來。

之前是因?yàn)?6-18年棚改“爆發(fā)”的三年，成了很多房企和投資客重金買進(jìn)的標(biāo)的。囤地、囤房，就想等著爆發(fā)升值。

事實(shí)上，2020年初的《國(guó)家政府報(bào)告》提到，2020年就是棚改的“收官之年”。棚改退潮，樓市缺乏基本面支撐，三四線城市過去幾年的強(qiáng)勁補(bǔ)漲，就是一場(chǎng)沒有根基的狂歡，最后總要有人付出代價(jià)。

就算這些城市放開政策搶人，也很難力挽狂瀾。畢竟，上海、廣州、深圳，都在放松口子搶人了。你說大城市不香嗎，人家為啥要到三四線這些山卡拉地方？

所以，對(duì)三四線城市來說，浪潮退去，裸泳的時(shí)候到了。

這一次，平潭公開喊出降價(jià)去庫存，就是直接撕開了三四線城市房?jī)r(jià)下跌的口子。清遠(yuǎn)、河北通過放寬公積金的政策來救市，實(shí)際上也是要積極去庫存。

未來，或許還會(huì)有更多三四線城市加入救市行列。

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