進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代的房企，如何才能成為贏家？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-08 10:30

面對(duì)新賽道環(huán)境，房企將必須從過(guò)往比拼“誰(shuí)沖得快”思路中脫離，轉(zhuǎn)變到去精研產(chǎn)品、提升服務(wù)，開拓實(shí)行差異化戰(zhàn)略。

文/每日財(cái)報(bào) 何嬙

隨著“三條紅線”、“兩集中”、“五檔房貸”、“保障性租賃住房”和“二手房指導(dǎo)價(jià)”等政策的陸續(xù)落地，宣告著房地產(chǎn)行業(yè)的賽道規(guī)則已經(jīng)徹底發(fā)生變化。未來(lái)，房企高周轉(zhuǎn)、粗放式的增長(zhǎng)模式已不再奏效。

因此，各房企的競(jìng)賽策略也就不得不做出相應(yīng)的調(diào)整。面對(duì)新賽道環(huán)境，房企將必須從過(guò)往比拼“誰(shuí)沖得快”思路中脫離，轉(zhuǎn)變到去精研產(chǎn)品、提升服務(wù)，開拓實(shí)行差異化戰(zhàn)略，只有打破固有思路才能在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

簡(jiǎn)而言之，后地產(chǎn)時(shí)代，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入“求新求變求穩(wěn)”的新階段。只有跑得穩(wěn)，才更有可能成為新的贏家。

風(fēng)暴中從不缺優(yōu)質(zhì)的房企

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年的冬天來(lái)得有點(diǎn)早。各種“暴雷”的消息頻繁傳來(lái)，在行業(yè)重重調(diào)控下，過(guò)去大干快上的地產(chǎn)商們正在面臨巨大的困境。

在外界看來(lái)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)彌漫著悲觀的消息。誠(chéng)然，房地產(chǎn)行業(yè)遇到了巨大挑戰(zhàn)，但實(shí)際上并沒有輿論營(yíng)造的那么“危言聳聽”。

此刻，一些素來(lái)追求穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，因較強(qiáng)的前瞻布局，已成為樓市下半場(chǎng)中的從容領(lǐng)跑者。

前段時(shí)間21世紀(jì)資管研究院公布了一份“TOP50強(qiáng)房企財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分排行”，從資本構(gòu)成、資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力、融資能力、償債能力五大維度考量統(tǒng)計(jì)，得出TOP50強(qiáng)房企財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分并據(jù)此排名。

根據(jù)綜合打分結(jié)果，今年8月份的最新數(shù)據(jù)顯示，財(cái)務(wù)方面抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的三大房企為龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展有限公司。位居榜首的龍湖集團(tuán)，各項(xiàng)出色的抗風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)尤其令各界關(guān)注。

實(shí)際上，今年龍湖強(qiáng)大而穩(wěn)健的綜合實(shí)力并不是第一次被業(yè)界所關(guān)注。年初，當(dāng)多數(shù)企業(yè)還在為“三道紅線”降檔而焦灼，龍湖就憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)水平，連續(xù)五年穩(wěn)坐“綠檔”房企?？梢钥吹?，過(guò)去數(shù)年龍湖被視為“保守”的財(cái)務(wù)盤面，如今已成為其交出穩(wěn)健答卷的底氣，這也為它在下半場(chǎng)的競(jìng)逐贏得了顯著先機(jī)。

此外值得注意的是，一直以來(lái)比較低調(diào)的龍光集團(tuán)排名也悄然來(lái)到了第8位，其財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力屬于“較強(qiáng)”等級(jí)。今年以來(lái)，龍光財(cái)務(wù)穩(wěn)健性優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固，“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，全部保持綠檔。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至10月25日，穆迪今年共下調(diào)了29家房企的信用評(píng)級(jí)或展望，僅龍光等3家房企的評(píng)級(jí)或展望獲得上調(diào)，而惠譽(yù)也將龍光評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“正面”。目前，龍光集團(tuán)已完成2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資，今年到期的境內(nèi)公司債和境外美元債已悉數(shù)償付完畢，無(wú)債務(wù)到期的資金壓力。

作為國(guó)企，中國(guó)海外發(fā)展更是一如既往，穩(wěn)如磐石，其財(cái)務(wù)資金管理穩(wěn)健，發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)力，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。我們看到，今年以來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展從容地購(gòu)入了千億的土地儲(chǔ)備，為未來(lái)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

精細(xì)賽道藏高手，迎全新機(jī)遇期

我們更應(yīng)該看到，在新游戲規(guī)則下，除了部分具有超前意識(shí)的頭部房企能夠“安然如故”，也有不少過(guò)去規(guī)模巨大但負(fù)債高企的巨頭已經(jīng)走向下坡路。這時(shí)反觀一些已經(jīng)基本完成規(guī)模化布局的中小型房企，由于靈活度高、獨(dú)特“打法”日漸成熟，反而迎來(lái)了屬于他們的一個(gè)窗口期，走出了一條特色發(fā)展之路。

這方面實(shí)地集團(tuán)就是其中的典型。面對(duì)新政策要求和行業(yè)環(huán)境，實(shí)地集團(tuán)始終強(qiáng)調(diào)精細(xì)運(yùn)營(yíng)、審慎經(jīng)營(yíng)。

2021年上半年，實(shí)地集團(tuán)財(cái)務(wù)盤面持續(xù)優(yōu)化，收入利潤(rùn)均衡增長(zhǎng)。在內(nèi)部管理方面，集團(tuán)總部人員精干高效，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域的支撐；區(qū)域做實(shí)做強(qiáng)，對(duì)發(fā)展快業(yè)績(jī)好的區(qū)域進(jìn)行充分授權(quán)，搭建完整團(tuán)隊(duì)；一切以項(xiàng)目為中心，實(shí)行項(xiàng)目總負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、工程、成本、營(yíng)銷等。借助高效的運(yùn)營(yíng)策略，實(shí)地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了區(qū)域聯(lián)動(dòng)深耕，從而將管理成本最小化，市場(chǎng)收益最大化。

實(shí)地集團(tuán)深知，在新形勢(shì)下，房企既要專注打磨產(chǎn)品，更要在此基礎(chǔ)上探索差異化發(fā)展。自成立以來(lái)，實(shí)地集團(tuán)就一直致力于人類科技的探索創(chuàng)新，并以人居業(yè)態(tài)為依托運(yùn)用到生活的方方面面，率先走出了一條差異化發(fā)展之路，成為智慧人居領(lǐng)航者。

早在2018年，實(shí)地集團(tuán)就提出打造智慧人居生態(tài)系統(tǒng)（SLS）的戰(zhàn)略構(gòu)想，并在2019年上線了第一版。如今，實(shí)地的智慧人居生態(tài)系統(tǒng)已整體升級(jí)至2.0版本，通過(guò)“1朵智慧云、4大智能中臺(tái)、N個(gè)社區(qū)智能單品和服務(wù)”的架構(gòu)，真正實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)物互聯(lián)、物物對(duì)話及服務(wù)體驗(yàn)的跨場(chǎng)景協(xié)同。

國(guó)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)方興未艾，粵港澳大灣區(qū)勇立潮頭。5G、新基建、智慧城市等利好政策相繼推出，對(duì)于誕生于大灣區(qū)、深耕于大灣區(qū)的實(shí)地集團(tuán)，再憑借在智慧人居領(lǐng)域的前瞻性布局和深厚實(shí)力，已搶先站在未來(lái)制高點(diǎn)，或?qū)⒂瓉?lái)全新的發(fā)展機(jī)遇期。

布局多元化產(chǎn)業(yè)，賦能企業(yè)發(fā)展

除了精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)這一關(guān)鍵破局口之外，后地產(chǎn)時(shí)代行業(yè)的發(fā)展邏輯也已不同于往日極度依賴資本和土地的比拼，新發(fā)展邏輯對(duì)多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了更高的要求。

在戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)移方面，萬(wàn)科集團(tuán)很有自己獨(dú)到的判斷。從“住宅開發(fā)”到“城市配套服務(wù)”再到“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)”，其多元化業(yè)務(wù)探索始終沒有停歇。

眾多可能的賽道中，商業(yè)地產(chǎn)也是較具有想象空間的市場(chǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2030年中國(guó)居民消費(fèi)支出規(guī)?？蛇_(dá)79萬(wàn)億－88萬(wàn)億元，與2019年相比增長(zhǎng)81%-102%。屆時(shí)購(gòu)物中心消費(fèi)規(guī)模約7.5萬(wàn)億元，約是當(dāng)前的1.75倍。

萬(wàn)億賽道上，頭部玩家收益頗豐的同時(shí)，步入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)亦面臨高強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)格局，市場(chǎng)集中度將越來(lái)越高。從2016年－2019年“標(biāo)桿30”存量項(xiàng)目的區(qū)域分布來(lái)看，無(wú)論是數(shù)量上還是體量上，皆以華東、華北、西南及華南地區(qū)為主，而西北地區(qū)仍為全國(guó)存量占比及集中度最低的地區(qū)。

2018年，萬(wàn)科在西安推出首個(gè)文創(chuàng)綜合體“曲江創(chuàng)意谷”，聚焦產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、展演、居住等多重業(yè)態(tài)，聚集200余商業(yè)品牌，立即俘獲市場(chǎng)的關(guān)注，商業(yè)部分開業(yè)次年提升56%；2021年5月，萬(wàn)科西北區(qū)域成立“萬(wàn)科西北區(qū)域商業(yè)聯(lián)盟”，以期通過(guò)聯(lián)盟伙伴之間的資源互聯(lián)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

后地產(chǎn)時(shí)代，萬(wàn)科目前做商業(yè)、城市更新、產(chǎn)業(yè)，“都是為了解決一個(gè)問(wèn)題：讓我們能夠開始，在下個(gè)春天被需要”。郁亮透露，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道夠萬(wàn)科未來(lái)幾年做的”。

眼下，在萬(wàn)科加速轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中，萬(wàn)物云、商業(yè)、萬(wàn)緯物流、長(zhǎng)租等多個(gè)板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，多元發(fā)展的“合作共贏平臺(tái)”，讓業(yè)務(wù)板塊之間相互賦能發(fā)展，迎來(lái)高速成長(zhǎng)。

劉慈欣《三體》里有一句話：好日子過(guò)得久了，以為生存是輕而易舉的事情，用來(lái)形容時(shí)下的地產(chǎn)行業(yè)最合適不過(guò)，悄無(wú)聲息間，房地產(chǎn)行業(yè)賽道規(guī)則已經(jīng)“翻篇”。但即使再調(diào)整，能夠篤定的是，在未來(lái)，唯有穩(wěn)健發(fā)展、精研產(chǎn)品、提升服務(wù)，修煉好獨(dú)有內(nèi)功的房企，才能平穩(wěn)穿越周期，成為市場(chǎng)中的領(lǐng)跑者，迎來(lái)一個(gè)嶄新的、屬于他們的新明天。

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