房企如何才能輕松地活下去？

就在其他房企正在為負(fù)債前行深感壓力，甚至遭受負(fù)面新聞纏身的情況下，先行一步的萬達(dá)集團(tuán)，卻在完成了第一步債務(wù)瘦身、走“輕資產(chǎn)”之路、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)完全解除之后，實(shí)施更加積極的舉措——萬達(dá)商管全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

所謂萬達(dá)商管“輕資產(chǎn)”，就是指萬達(dá)不再出萬達(dá)廣場的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營，并分得收益。這種方式，比起國際上同樣實(shí)施“輕資產(chǎn)”管理，并取得良好效果的知名品牌沃爾瑪、歐尚等，除了品牌、運(yùn)營外，還多了設(shè)計(jì)與建設(shè)兩大功能。而這兩大功能，對(duì)萬達(dá)來說，也沒有增加資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，不會(huì)讓萬達(dá)背負(fù)沉重的債務(wù)壓力。

雖然面對(duì)實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，萬達(dá)在富豪榜排名、500強(qiáng)企業(yè)排名等方面受到了一定影響，似乎地位下降了。但是，也為中國企業(yè)、特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型、如何擺脫負(fù)債擴(kuò)張?zhí)剿鞒隽艘粭l新路。實(shí)踐證明，資產(chǎn)大、負(fù)債也高的企業(yè)發(fā)展之路，只能適用于企業(yè)初期發(fā)展，至多中期。企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，繼續(xù)走負(fù)債擴(kuò)張之路，就會(huì)路越走越窄、越走越?jīng)]有方向感。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，企業(yè)大廈就有可能轟然倒塌。為什么房企出現(xiàn)一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注，就是因?yàn)槿绱恕?/p>

在這個(gè)問題上，萬達(dá)不僅比一般企業(yè)醒得早，更比一般企業(yè)動(dòng)得快。當(dāng)其他企業(yè)也認(rèn)識(shí)到需要走“輕資產(chǎn)”之路，如恒大提出三年內(nèi)每年降低有息債務(wù)1500億時(shí)，萬達(dá)已經(jīng)實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的第二步，讓萬達(dá)商管不再投資持有萬達(dá)廣場了，萬達(dá)商管擁有的，就是萬達(dá)廣場的品牌和運(yùn)營，設(shè)計(jì)和建設(shè)也是為品牌和運(yùn)營服務(wù)的，廣場建成后，設(shè)計(jì)和建設(shè)就將退出，持有的就是品牌和運(yùn)營。

顯然，這樣的經(jīng)營和管理模式，對(duì)萬達(dá)來說是最保險(xiǎn)的，也是最可靠的，更是旱澇保收的，會(huì)讓萬達(dá)從一家大公司轉(zhuǎn)向好公司，從一家具有一定風(fēng)險(xiǎn)的公司轉(zhuǎn)向無風(fēng)險(xiǎn)公司，從一家房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向商管品牌公司，高杠桿、高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，也將全面告別萬達(dá)，企業(yè)運(yùn)行越來越安全，企業(yè)效益則會(huì)越來越高，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)降到很低，資產(chǎn)收益率則會(huì)表現(xiàn)越來越好。

我們注意到，在過去相當(dāng)一段時(shí)間，萬達(dá)一直是一家口碑公司，特別是萬達(dá)廣場興起之后，萬達(dá)在市場的良好形象也是與日俱增。萬達(dá)出現(xiàn)負(fù)面消息，是在上市公司實(shí)現(xiàn)私有化、爭取在A股上市后。由于受2015年股市嚴(yán)重震蕩事件影響，企業(yè)上市一直不很正常，特別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市基本鎖上了大門。因此，萬達(dá)A股上市的愿望也就一直沒有得到實(shí)現(xiàn)。于是，有關(guān)萬達(dá)的負(fù)面消息也就多了起來，特別是資金問題，成為了外界議論最多的方面。試圖制造萬達(dá)負(fù)面消息的，也都圍繞著資金問題而展開。

毫無疑問，萬達(dá)實(shí)行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，特別是萬達(dá)商管不再投資持有萬達(dá)廣場資產(chǎn)，而是專門從事品牌運(yùn)營，對(duì)于萬達(dá)商管重啟上市是將具有非常積極的影響和重要的作用。因?yàn)?，A股并不排斥房地產(chǎn)企業(yè)上市，更不排斥與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)企業(yè)的上市。A股需要的，是真正的優(yōu)質(zhì)公司。管理層所以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市持謹(jǐn)慎態(tài)度，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大多依靠負(fù)債實(shí)施擴(kuò)張，看似資產(chǎn)規(guī)模很大，利潤情況也不錯(cuò)，但是，過高的負(fù)債，還是讓投資者心存恐懼的，無法與優(yōu)質(zhì)公司四個(gè)字聯(lián)系在一起。

而萬達(dá)商管在實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略后，很明顯地，高資產(chǎn)、高負(fù)債現(xiàn)象將不會(huì)再出現(xiàn)，企業(yè)效益則會(huì)明顯提升。按照萬達(dá)提供的消息，截至2020年9月底，萬達(dá)商管累計(jì)開業(yè)336個(gè)萬達(dá)廣場，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目58個(gè)；在建萬達(dá)廣場166個(gè)，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目128個(gè)。如果說此前建設(shè)的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，還沒有實(shí)現(xiàn)全面“輕資產(chǎn)”化，還需要進(jìn)一步瘦身的話，未來3年可以開業(yè)的項(xiàng)目，80%都是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目了。所以沒有實(shí)現(xiàn)全面“輕資產(chǎn)”，是因?yàn)槿f達(dá)還要承擔(dān)一些社會(huì)責(zé)任，在一些需要企業(yè)支持和幫助的地區(qū)，萬達(dá)也在承擔(dān)著自己的社會(huì)責(zé)任，幫助和支持這些地區(qū)發(fā)展。

可以預(yù)料，實(shí)現(xiàn)了債務(wù)瘦身、資產(chǎn)輕便化的萬達(dá)，只要堅(jiān)持目標(biāo)走下去，一個(gè)更加優(yōu)質(zhì)健康的公司將呈現(xiàn)在世人的面前。如果說過去的萬達(dá)是以高大和粗壯出現(xiàn)在投資者、消費(fèi)者面前的話，今后的萬達(dá)將會(huì)以氣質(zhì)和內(nèi)涵展現(xiàn)在投資者、消費(fèi)者面前，從而給廣大投資者和消費(fèi)者得到更多的利益與實(shí)惠。

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