經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙提升窩趣公寓探索園區(qū)合作創(chuàng)新樣本

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-15 21:27

“目前中國有15%的人在租房,未來預(yù)期有25-30%的人會(huì)租房?！?/p>

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)與長租公寓結(jié)合,出租率會(huì)更加穩(wěn)定,收益也可觀?！?/p>

在"灣區(qū)產(chǎn)城,風(fēng)云際'寓'"第一屆園區(qū)經(jīng)濟(jì)與租賃住房融合創(chuàng)新峰會(huì)上,經(jīng)過6年多的長租公寓摸索升級(jí),窩趣公寓創(chuàng)始人兼CEO劉輝帶來住房租賃行業(yè)助力產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新戰(zhàn)略思考。長租公寓的發(fā)展,用一句話概括,那就是道阻且長,行則將至;行而不輟,未來可期。

“新趨勢下”租住結(jié)構(gòu)性需求會(huì)發(fā)生什么樣的變化?

作為一家專注輕資產(chǎn)模式的品牌公寓,窩趣公寓發(fā)展足跡已邁向全國38城,目前開業(yè)房量超30000間,簽約房量超過60000間。窩趣在實(shí)踐研究和分析對比中發(fā)現(xiàn),“中國有15%的人在租房,未來預(yù)期有25-30%的人會(huì)租房。”

第一,小戶型逐漸取代大戶型。第七次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,2020年流動(dòng)人口大幅增長,達(dá)3.76億人,“剛需池”規(guī)模持續(xù)增加;家庭人口數(shù)量不斷減少,第五次普查,一個(gè)家庭平均3.4人口,去年一個(gè)家庭2.6人口,城市里1-2人居住的家庭小型化趨勢明顯。劉輝認(rèn)為,過去房地產(chǎn)買賣大多數(shù)以80-120平的戶型為主,今天的年輕人更需要小戶型,而“小家庭”的居住需求通?？赏ㄟ^租房解決,租住已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

第二,政府政策的引導(dǎo)性逐漸加強(qiáng)。越來越多的年輕人會(huì)流向北上廣深一線城市為主的核心城市,他們作為流動(dòng)人口,前10年不一定有機(jī)會(huì)買到房,所以大部分以租房為主。從去年開始,2020年的十四五規(guī)劃,政府把租賃住房作為首推的房地產(chǎn)政策。從實(shí)際動(dòng)作上,變化也非常大,以深圳為例,今年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地占居住用地比例超過10%,租賃用地占商品房的24.8%,這是非常大的比例;以北京為例,所有的住宅里,超28%做租賃用地,國家從源頭開始給予保障,力度非常大。

第三,長租公寓資產(chǎn)證券化水平將會(huì)有所提高。從過往中國長租公寓行業(yè)發(fā)展情況來看,市場機(jī)構(gòu)化水平不足6%,以深圳為例,如果買了住宅做出租,不到1.5%的回報(bào)率。今年6月,國務(wù)院出臺(tái)了保障性租賃住房政策,允許工業(yè)用地、園區(qū)以一定比例建設(shè)保障性租賃住房,未來的租售比可以達(dá)到4-6%,這樣的話,資產(chǎn)證券化水平也會(huì)隨之提高。

如何通過住房租賃,推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展?

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)做不做長租公寓的問題,劉輝認(rèn)為,主要取決于兩個(gè)方面。第一,經(jīng)濟(jì)效益如何,資金進(jìn)來以后,能不能退出;第二,社會(huì)效益如何,能不能讓政府和老百姓滿意。作為園區(qū)的經(jīng)營者,拿著一定比例的保障性租賃住房向政府申請更好的項(xiàng)目,這是機(jī)遇。

那么,為什么說產(chǎn)業(yè)園區(qū)做租賃住房是一個(gè)比較好的選項(xiàng)呢?

“窩趣幫助園區(qū)運(yùn)營長租公寓能夠提供更加穩(wěn)定的出租率,同時(shí)有不錯(cuò)的收益,甚至與辦公、商業(yè)相當(dāng)?！眲⑤x表示。

首先,園區(qū)配套政策支持。今年7月份國務(wù)院明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)可將配套用地面積占比上限從7%提高到15%,建設(shè)保障性租賃住房,供地方面解決了。

其次,適應(yīng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)需求的變化。隨著產(chǎn)業(yè)園升級(jí),在整個(gè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑上,也發(fā)生了巨大的變化。園區(qū)4.0的生態(tài)下除了產(chǎn)業(yè)要求外,還要引進(jìn)人才,滿足生活需求,把配套服務(wù)、共享空間等植入園區(qū),統(tǒng)籌優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)等空間規(guī)劃布局,真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

劉輝指出,如果今天還像原來一樣,只是把產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套當(dāng)成商業(yè)出租的話,是吸引不了企業(yè)入駐,也吸引不了人才入駐的。所以,以人才公寓和白領(lǐng)公寓為主的產(chǎn)品線;甚至加入高端的酒店公寓和服務(wù)式公寓,相信會(huì)得到更高的回報(bào)。

最后,是產(chǎn)城融合背景下的新職住平衡必然需求。窩趣公寓研究院對消費(fèi)者結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)職工選擇房子時(shí),第一考慮的是價(jià)格,排在第二的是距離,同時(shí)他們絕大多數(shù)是以單身或者兩個(gè)人住為主。如此看來,如今市區(qū)價(jià)格高、距離遠(yuǎn)、大戶型的房源產(chǎn)品并不適應(yīng)產(chǎn)城融合的需求。

而將產(chǎn)業(yè)園區(qū)與長租公寓結(jié)合就能很好地解決這些問題。尤其是窩趣公寓“小空間,多場景”的產(chǎn)品理念,把30㎡的房子設(shè)計(jì)成有廚房、陽臺(tái)、休閑區(qū)、辦公區(qū)等,直接把價(jià)格降下來,保持穩(wěn)定的出租率。這就是窩趣公寓和園區(qū)結(jié)合的優(yōu)勢所在,助力產(chǎn)城融合的同時(shí)也能產(chǎn)生不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益。

窩趣助力園區(qū)經(jīng)濟(jì)融合創(chuàng)新的探索

“算好兩筆賬,企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益賬,政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社會(huì)效益賬”,劉輝認(rèn)為,“長租公寓絕對不是暴利行業(yè),但效益可觀。”這一點(diǎn),從窩趣探索園區(qū)經(jīng)濟(jì)融合創(chuàng)新的案例中可以看出來。

比如桂林經(jīng)開區(qū)人才公寓合作項(xiàng)目,項(xiàng)目之前屬于政府管理項(xiàng)目,存在著租金征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,租金征收難的問題。窩趣介入后,通過1000多間高端公寓合作,把原來沒有人管、服務(wù)質(zhì)量不好的公寓,打造為白領(lǐng)公寓和專家樓,從真正意義上實(shí)現(xiàn)了從政府管理到市場管理的轉(zhuǎn)變,窩趣的管理介入也切實(shí)讓企業(yè)感受到了專業(yè)化的服務(wù),在社會(huì)價(jià)值上成效初顯。

企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中,窩趣天平架輕社區(qū)項(xiàng)目自2015年開業(yè)后,豐富了園區(qū)配套,增強(qiáng)了園區(qū)吸引力,由于項(xiàng)目定位的精準(zhǔn),房租已數(shù)次上漲,租金最高增長 40%+。項(xiàng)目的落地帶動(dòng)了周邊城市更新的進(jìn)度,使園區(qū)成為政府參觀接待指定地點(diǎn),政府特?fù)苜Y金支持,使整個(gè)創(chuàng)意園區(qū)的外部環(huán)境煥然一新。

另外,窩趣廣州高增地鐵站項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果也頗具成效,出租率96.4%,比窩趣介入前提升了41%。窩趣上海張華浜地鐵站公寓,出租率高達(dá)99%,坪效91%,投資回報(bào)率達(dá)12-15%。

“在園區(qū)經(jīng)濟(jì)中推進(jìn)租賃住房產(chǎn)業(yè),不僅是響應(yīng)政府號(hào)召,起到良好的社會(huì)效應(yīng),在經(jīng)濟(jì)回報(bào)上對比傳統(tǒng)辦公具有一定優(yōu)勢。”劉輝對窩趣與產(chǎn)業(yè)園的合作充滿信心。