觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 距離首輪集中供地近4個月后，調(diào)整出讓規(guī)則的福州率先拉開第二次集中供地的帷幕。

　　早在7月23日，福州就公布將出讓六區(qū)26幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，總出讓面積101.1萬平方米，總起價142.4億元，拍賣時間為8月19日、20日。

　　而后在8月13日宣布福州土拍時間推遲至9月7-8日，同時，供地策略也有所轉(zhuǎn)變，將原本的“限地價、控房價、競配建”的模式，部分調(diào)整為“限地價、搖號”出讓，補(bǔ)充公告對參拍競買人的資質(zhì)也進(jìn)行了詳細(xì)限制。

　　9月7日，福州自然資源和規(guī)劃局在官網(wǎng)再發(fā)布公告稱，原計劃出讓的2021-06號、9號、10號以及2021-38號四幅地塊均因出讓方案優(yōu)化而取消出讓，涉及地塊總面積為14.32萬平方米，總起價14.26億元。

　　同日，福州第二次集中供地正式開始，長樂集中出讓5幅地塊，其中有2幅為長樂主城區(qū)地塊，3幅為濱海新城地塊。最終，長樂2021拍7號、8號地塊和2021濱拍-6號地塊成功出讓，分別由福鼎鑫源、正榮、新區(qū)臨空競得，總出讓面積為4.73萬平方米，總成交價為5.73億元。

　　9月8日，四區(qū)成功出讓11幅涉宅地塊，總出讓面積42.4萬平方米，總成交價為70.34億元。

　　搖號下“雨露均沾”

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次供地吸引了保利、龍湖、首開、中海、金地、金輝、正榮、中駿、廈門國貿(mào)(600755,股吧)等房企進(jìn)行了競拍。

　　福州兩日共計出讓14宗地塊，總成交價76.16億元，總出讓面積47.13萬平方米，3宗投標(biāo)地塊總成交價3.63億元，截至8日第二次集中供地累計收金79.79億元?；乜锤Ｖ菔纵喖泄┑兀渤鲎?6宗地塊，攬金157.56億元。

　　此次集中供地針對土地出讓方式進(jìn)行了調(diào)整，四城區(qū)、馬尾區(qū)、長樂區(qū)總計19幅宅地的出讓方式全部為“限地價、搖號”方式出讓，地塊除公告中已經(jīng)明確的配建要求外，將不會再產(chǎn)生其他的配建。

　　按照最初的公告，四城區(qū)、馬尾區(qū)宅地的最高溢價率為約30%，長樂區(qū)宅地的最高溢價率為49%。調(diào)整過后，四城區(qū)、馬尾區(qū)、長樂區(qū)出讓總計19幅宅地的最高溢價率下調(diào)至15%及以下。

　　其中，四區(qū)11幅涉宅地塊中2宗地塊底價成交，9宗地塊搖號出讓。

　　除了福州建工、眾益置業(yè)搖中2宗外，保利、融僑、象嶼、正榮和福州特藝城均搖中1宗，本地企業(yè)稍稍占了上風(fēng)，可能得益于本土作戰(zhàn)優(yōu)勢，也可能因為大企業(yè)受到“同一申請人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競買”的限制。

　　限價搖號+限馬甲雙重制約下，1家房企連奪數(shù)宗地塊情況并未出現(xiàn)，機(jī)會相對均等，搖中的企業(yè)更顯得“雨露均沾”。

　　零溢價與破兩萬樓面價

　　與等待搖號的企業(yè)不同，中駿和金地皆以底價3.94億元和2.79億元競得1宗純住宅地塊。

　　其中，中駿競得的2021-37號地塊，位于倉山高旺路與高浦路交叉口西北側(cè)，樓面價約10231元/平方米，出讓面積1.75萬平方米（約26.26畝），容積率2.2，且須建設(shè)1.7萬平方米自持社會租賃住房，商品住宅銷售指導(dǎo)價為27500元/平方米。

　　在不高的利潤空間里，仍需建設(shè)自持社會租賃住房，剩余可售部分并不多，因此對房企考量的更多。

　　四區(qū)出讓的11宗地塊中，超過7成地塊成交價未超過10億元，最低成交價僅為1.08億元，為福州特藝城搖號獲得的鼓樓西洪路原市民政局宿舍地塊，樓面價約11332元/平方米，出讓面積7331平方米，將全部建設(shè)安置型商品房，銷售均價為20100元/平方米。

　　11宗地塊中有7宗須全部或部分建設(shè)安商房，利潤微薄下依然需要通過搖號獲得，“喝湯”并不易。

　　而成交價格最高地塊為2021-40號地塊，由保利通過搖號以17.13億元競得，成交樓面價21501元/平方米，溢價率14.97%。

　　該地塊為晉安紅光村及周邊舊改出讓地塊一，出讓面積3.19萬平方米，住宅、商服用地，起價14.9億元，須配建2萬平方米人才限價商品房。

　　在首次集中供地中，成交價格最高地塊為上述地塊的相鄰地塊，由建發(fā)以上限價20.82億元+8700平方米社會租賃住房競得晉安紅光村及周邊舊改地塊二，樓面價24221元/平方米，溢價率30.04%。

　　倘若規(guī)則沒有修改，想必該地塊也會激起一番爭斗。

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