樓市大消息！上海這一新規(guī)實(shí)行，二手房首付或需5成以上

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-18 11:10

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　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作者丨唐韶葵、吳抒穎、實(shí)習(xí)生陳燕曼

　　編輯丨李清宇、劉巷

　　上海樓市“三價(jià)取低”新規(guī)下，二手房成交降至冰點(diǎn)。

　　7月9日，上海針對(duì)二手房市場(chǎng)突發(fā)新規(guī)：

　　要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，從7月19日起，所有未通過核驗(yàn)的房源一律做下架處理；

　　8月6日起，上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度（簡(jiǎn)稱“三價(jià)取低”）。

　　此前，上海中介業(yè)務(wù)員朋友圈曾流傳一個(gè)段子：

　　“房子內(nèi)的名畫一起打包售出（“名畫”僅僅是隨手涂鴉）”；

　　如今，段子成真了。

　　“名畫”竟然被寫進(jìn)房屋買賣合同中附加的“補(bǔ)充協(xié)議”，只不過大多是以“裝修補(bǔ)償款”或者“車位買賣”的名目。

　　補(bǔ)充協(xié)議中的金額在幾十萬到幾百萬不等，一般而言這筆資金需要買家在簽署房屋買賣合同之后，過戶之前交付。這樣的協(xié)議也是作為附加文件放進(jìn)合同里的。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪市中心到郊區(qū)多家中介，發(fā)現(xiàn)上海二手房調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)之后，二手房成交瞬間跌入冰點(diǎn)，市場(chǎng)流動(dòng)性堪憂。

　　與此同時(shí)，“補(bǔ)充協(xié)議”作為解決“核驗(yàn)價(jià)”出臺(tái)之后的差價(jià)補(bǔ)充協(xié)議，被大小中介廣泛推廣，但也有少數(shù)頭部中介沒有過于強(qiáng)調(diào)這一協(xié)議，建議買家稍微等一等“細(xì)則”出臺(tái)。

　　上海二手房“補(bǔ)充協(xié)議”浮出水面，與過往的“陰陽(yáng)合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促成交易的一個(gè)手段，也導(dǎo)致成交急速下滑。

　　中介門店業(yè)務(wù)員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，7月底以來，門店成交僅有1、2套，甚至零套。價(jià)格方面有松動(dòng)的也僅是一兩套，不少房東看到市場(chǎng)行情如此快速下行干脆也就不賣了。目前中低價(jià)位的房源降價(jià)動(dòng)力不足，總價(jià)4000萬左右的房源已開始進(jìn)入降價(jià)通道，二手房豪宅市場(chǎng)中比較受歡迎的世茂濱江花園已經(jīng)有房東主動(dòng)降價(jià)500萬。

　　綜合鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月二手房成交2.4萬套不到，相比6月份的2.8萬套已明顯下跌，而且7-9月是二手房成交的傳統(tǒng)淡季。

　　但如此冷淡的開場(chǎng)，2021年上?！敖鹁陪y十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業(yè)人員的預(yù)期。

　　原因很簡(jiǎn)單。

　　今年上半年，上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊升，背后的推手則是巨量的市場(chǎng)資金流動(dòng)規(guī)模。

　　如今，二手房流量沖頂之后，或許要面臨過山車般的行情了。

　　二手房掛牌量減少20%以上

　　“目前房東放出來的80%的二手房?jī)r(jià)格都是高于核驗(yàn)價(jià)的?！敝薪殚T店工作人員反映，核驗(yàn)價(jià)出來之后，今年內(nèi)網(wǎng)房源明顯少了很多，至少20%，比如一個(gè)小區(qū)常態(tài)有10套房子在賣，但是現(xiàn)在也就五六套在掛牌。

　　當(dāng)下二手房市場(chǎng)中的買賣雙方還必須面臨的一個(gè)境況：貸款審批周期與交易周期的延長(zhǎng)。目前每一筆房貸的審批需要一兩個(gè)月，過去只需要半個(gè)月；貸款下來之后，銀行放款給房東，需要6個(gè)月。如若加上簽合同需要半個(gè)月到1個(gè)月，整個(gè)房產(chǎn)交易周期就要八九個(gè)月了。

　　上半年的上海二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)歷過一波漲幅，也正因此，有中介人士認(rèn)為，下半年會(huì)有一個(gè)二手房購(gòu)買的窗口期。

　　回看上半年以來上海二手房的上漲，不得不感慨市場(chǎng)的瞬息萬變。今年4月份以前，上海的普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)在前兩年積累了不少動(dòng)遷戶，正是這批持幣待購(gòu)的動(dòng)遷戶，帶動(dòng)了郊區(qū)二手房成交量的上漲，今年以來二手房成交量維持著自2020年下半年創(chuàng)近4年的歷史新高之后的成交規(guī)模。

　　上半年，市區(qū)二手房漲幅10%~15%，但外環(huán)外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例，有三個(gè)動(dòng)遷小區(qū)，這批動(dòng)遷戶拿著動(dòng)遷補(bǔ)償款買房，資金流向嘉定、寶山、松江，這三個(gè)區(qū)域的二手房成交量大漲。

　　二手房成交量上漲，銀行放貸額度也會(huì)相應(yīng)上調(diào)，限貸調(diào)控在所難免，導(dǎo)致貸款政策周期拉長(zhǎng)。隨著調(diào)控接踵而來，二手房目前已進(jìn)入調(diào)整期。不止上海，北京、深圳也已出臺(tái)過二手房指導(dǎo)價(jià)政策，杭州、南京購(gòu)房社保年限上調(diào)等。

　　下有對(duì)策？“附加協(xié)議”浮出水面

　　圖 / 圖蟲

　　上海自核驗(yàn)價(jià)出臺(tái)意味著什么？

　　將房子掛牌之前，房東需要拿著產(chǎn)證、戶口本先去核驗(yàn)，然后政府給出一個(gè)核驗(yàn)價(jià)格，今后基本上是按照這個(gè)價(jià)格來交易。

　　比如一套房子核驗(yàn)價(jià)是400萬，但是房東要賣500萬，買家也只能按照400萬的總價(jià)去申請(qǐng)貸款。

　　換言之，買家需要多給100萬的首付。

　　交易瞬間放緩，甚至很多門店大半個(gè)月來零成交。中山公園某中介門店工作人員反饋，中山公園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。

　　一家頭部中介在上海外環(huán)外的門店員工反映，月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的房子，總價(jià)535萬，核驗(yàn)價(jià)4.7萬元/平方米，房東售價(jià)5.5萬元/平方米，多出的價(jià)格部分由買家以現(xiàn)金形式給房東。

　　“三價(jià)取低”的貸款新政出臺(tái)之后，有的中介怕買家資金不足，產(chǎn)生買賣糾紛，還暫停了遞交合同，讓買家稍微再等等政策走向再說。

　　“上個(gè)月底到這個(gè)月，目前我們這邊暫時(shí)沒有二手房成交?！币幻薪殚T店員工表示，“三價(jià)取低”政策還是比較嚴(yán)的，但是也是有對(duì)策。

　　比如在補(bǔ)充協(xié)議里寫清楚，房東家里有一個(gè)東西，字畫或者其他奢侈品，這個(gè)東西包含在房?jī)r(jià)里一起賣給買家；

　　或者一個(gè)價(jià)值8萬的車位賣出30萬的價(jià)格。

　　當(dāng)然，字畫或者車位是以現(xiàn)金形式交易的。

　　“我們公司對(duì)客戶會(huì)說以'裝修補(bǔ)償款'補(bǔ)給房東核驗(yàn)價(jià)之外的差價(jià)，就是說這個(gè)協(xié)議一定要寫在網(wǎng)簽合同里面?！币幻薪殚T店業(yè)務(wù)員說，比如一套房子的總價(jià)是500萬，但是政府給的核驗(yàn)價(jià)格是400萬，就得按照400萬來交易，而銀行貸款額度則按照“合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”三個(gè)價(jià)格中最低的價(jià)格來審批貸款。

　　多出來的100萬，據(jù)中介業(yè)務(wù)員透露，可以分兩種方式支付，第一種方式是以現(xiàn)金的形式給到房東，但由于銀行有監(jiān)管機(jī)制，買家也不能直接打錢給房東，只能通過購(gòu)買車位或者房子里的貴重物品、裝修款等方式變通。而對(duì)于買家關(guān)于“等正規(guī)流程那部分交易完了以后，再把剩下的差價(jià)打給給房東”這一說法，中介業(yè)務(wù)員予以否定，指出房東出于防范風(fēng)險(xiǎn)考慮不會(huì)答應(yīng)買家在成交之后打款。

　　據(jù)了解，相關(guān)部門也不去查“補(bǔ)充協(xié)議”。而這樣的“補(bǔ)充協(xié)議”與以前的“陰陽(yáng)合同”顯然大不一樣。以前的“陰陽(yáng)合同”是從買家“便利”角度出發(fā)，為了多貸點(diǎn)款把房屋交易總價(jià)做高；或者為了避稅把總價(jià)做低。如今的“補(bǔ)充協(xié)議”按照“核驗(yàn)價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”這三個(gè)價(jià)格取最低的一個(gè)價(jià)格去交易，這對(duì)于剛需買家來說，影響比較大。

　　一名中介人士指出，“（裝修）補(bǔ)償協(xié)議是三價(jià)取低之后才出來的”。

　　首套房首付50%以上

　　“說白了，核驗(yàn)價(jià)是打壓房東的價(jià)格，跟買家是沒關(guān)系的，但是房東要賣的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)際影響的是買家。”

　　前述中介門店業(yè)務(wù)員補(bǔ)充道，補(bǔ)充協(xié)議是買家與中介、房東協(xié)商好，加進(jìn)購(gòu)房合同的。

　　“房管局是不給你加的，需要你自己跟中介、跟房東協(xié)商好去加?！?

　　“首套房基本要準(zhǔn)備5成的資金，二套房要準(zhǔn)備8成的資金。”

　　今年貸款政策趨嚴(yán)。

　　一個(gè)背景是，上半年上海新房的銷售額遠(yuǎn)超于去年同期的銷售額，由此可見，一手房銀行按揭額度增長(zhǎng)也非常快。鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市新房成交套數(shù)同比去年增長(zhǎng)59%。一旦二手房的按揭額度也增長(zhǎng)，對(duì)于銀行而言，房貸壓力也隨之增長(zhǎng)。二手房貸放款周期被拉長(zhǎng)也就不難理解了。加上上海剛剛提高了房貸利率，不少二手房買家開始持觀望態(tài)度。

　　此外，7、8月份，新房的發(fā)售量因?yàn)橐咔樵驕p少。9月份的上海，或迎來43個(gè)新盤開盤。

　　這就是為什么上海二手房市場(chǎng)最近的資金流動(dòng)性減弱了。但業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)大跌，僅僅是市場(chǎng)不好的時(shí)候，買家可以談?wù)剝r(jià)?！叭ツ甏汗?jié)都是全款不貸款的客戶?！?

　　行情不好，三三兩兩業(yè)務(wù)員在店門口站著聊天或者抽煙的時(shí)間多了。政策出臺(tái)之后，房管局召集了一場(chǎng)中介宣導(dǎo)會(huì)，不少業(yè)務(wù)員都去參與，也明確了不能違規(guī)操作防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　但他們內(nèi)心很清楚，一系列政策出臺(tái)的目的是防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)?！捌鋵?shí)前一兩個(gè)月的房?jī)r(jià)還在上漲”。7月23日，就在“三價(jià)取低”出臺(tái)之前，鏈家中山公園門店還成交了一套均價(jià)7.5萬元/平方米的房子，但此后至今，再無成交。

　　8月16日，大寧核心區(qū)域成交一套小三房，同比上月同一戶型降了70多萬。中介門店工作人員再三確認(rèn)買家能否按照涉稅評(píng)估價(jià)的65%申請(qǐng)貸款，才讓雙方繼續(xù)交易。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠(yuǎn)，只要貸款不松動(dòng)，市場(chǎng)將震蕩下行至2018年-2019年的水平。

　　深圳樓市降溫！房?jī)r(jià)下調(diào)10%？

　　量?jī)r(jià)齊跌已成定局

　　除上海外，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度也驟降。

　　今年以來，在全國(guó)“房住不炒”的基調(diào)下，深圳持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好。通報(bào)“深房理”案件結(jié)果、大學(xué)區(qū)改革以及教師交流制度、嚴(yán)查信貸資金等等，都表示深圳正在成為“樓市調(diào)控示范區(qū)”。

　　一套組合拳打下來，就連價(jià)格最為堅(jiān)挺的學(xué)位房，也熱度不再。

　　8月2日上午，位于百花片區(qū)的長(zhǎng)城大廈法拍房因無人報(bào)價(jià)，最終遭遇流拍。這樣的例子在如今的深圳已非偶然，近日，深圳太古城南區(qū)一套頂級(jí)裝修2居室在阿里拍賣上同樣無人問津，以流拍收尾。

　　“目前市場(chǎng)觀望情緒加重，主要受宏觀調(diào)控影響，加之深圳又推行大學(xué)區(qū)征集意見方案，普遍都看空下半年的市場(chǎng)行情。”深圳南山區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

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　　調(diào)控持續(xù)深入

　　深圳是中國(guó)內(nèi)地近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為快速的城市之一，隨之而來的便是樓市的火爆。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在2010年-2019年間，深圳房?jī)r(jià)總體漲幅178%。

　　在這樣的背景下，深圳開始出手對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　今年2月，深圳首次出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，并發(fā)布3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。在這一政策出臺(tái)后，深圳多家銀行也陸續(xù)跟進(jìn)，將房貸與二手房指導(dǎo)價(jià)掛鉤。

　　此后，深圳在樓市調(diào)控方面頻加籌碼。7月31日，深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式、建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，再次對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行調(diào)控。據(jù)樂有家監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月深圳六大名校片區(qū)成交均價(jià)同比下跌5%。

　　多管齊下，深圳二手房成交量開始持續(xù)下跌。

　　據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月深圳二手房成交僅2557套，創(chuàng)近17個(gè)月新低，同比下跌81%，這種情況已經(jīng)持續(xù)了四個(gè)月。而在2020年深圳樓市最火爆的時(shí)候，二手房的月成交套數(shù)基本都在8000套左右。

　　樓市冷風(fēng)頻吹，深圳調(diào)控依然還在不斷“打補(bǔ)丁”。8月7日，深圳住建局公眾號(hào)發(fā)布《深圳嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域》，表明深圳再次出手；除此之外，深圳也開始對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行整頓。

　　另外，7月30日，被稱為深圳社會(huì)建設(shè)領(lǐng)域“基本法”的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》公開征求意見。其中，公共教育方面提出：“市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制?！?

　　這一消息一出，深圳學(xué)區(qū)房也開始松動(dòng)。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，在深圳6大重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)中，百花片區(qū)下調(diào)價(jià)格的房源最多，占比32%；而7月底，6大名校附近房源的成交均價(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下跌5%。

　　“接下來深圳的調(diào)控政策只會(huì)繼續(xù)收緊不會(huì)放松，直到實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的目標(biāo)?！?美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，作為先行示范區(qū)，深圳在房地產(chǎn)調(diào)控方面的方法跟力度都是領(lǐng)先于全國(guó)的。

　　樓市氣溫驟降

　　在多項(xiàng)調(diào)控政策的接連打擊下，深圳樓市交易已經(jīng)逐步回歸理性。

　　“目前整個(gè)市場(chǎng)處在一個(gè)膠著狀態(tài)，供需的兩端在進(jìn)行強(qiáng)烈的博弈，市場(chǎng)的需求方一直在觀望等待，希望價(jià)格能夠有所下跌。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

　　隨著深圳二手房成交量的持續(xù)下跌，其價(jià)格走勢(shì)也開始掉頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，6月環(huán)比下跌0.56%，7月環(huán)比下跌0.4%。

　　“二手房成交基本以價(jià)換量，基本上要下調(diào)10%才能成交，下半年量?jī)r(jià)齊跌已成定局?！币幻Ｌ飬^(qū)的地產(chǎn)中介人員陳林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，除此之外，新房熱度也已經(jīng)出現(xiàn)降溫。

　　深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年7月深圳市新建商品房成交4474套，成交面積為38.55萬平方米，同比下降15.83%；其中新建商品住宅成交3028套，成交面積為28.75萬平方米，同比下降17.48%。

　　“目前政府的調(diào)控沒有任何放松的跡象，因此市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間”。宋丁指出，九月份和十月份這個(gè)時(shí)間窗里整個(gè)樓價(jià)會(huì)有所松動(dòng)，在這種情況下，觀望已久的剛需客會(huì)開始進(jìn)場(chǎng)，因此成交量可能或有提升。

　　從地產(chǎn)中介的出走也能窺探出樓市的冷暖。深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全市實(shí)名登記的中介從業(yè)人員共45458人，而2020年底有47840人，也就是說，半年時(shí)間內(nèi)深圳累計(jì)近2400名中介人員離開房地產(chǎn)行業(yè)。

　　二手交易低迷、新房降溫、中介出走......種種跡象都表明深圳樓市的調(diào)控措施已經(jīng)起到降溫作用。在這種背景下，購(gòu)房者自然也沒有往常的焦慮。“我自己的預(yù)判是至少兩三年，深圳樓市都不會(huì)有太大的變化。孩子剛出生，我也沒那么著急，就慢慢看?！币幻钲?00強(qiáng)企業(yè)的IT工作者指出。

　　“下半年深圳市場(chǎng)成交量會(huì)持續(xù)處于低迷態(tài)勢(shì)，普通住宅的價(jià)格會(huì)開始慢慢往下走。”江少杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，學(xué)區(qū)房方面，目前來看，深圳的做法與其他城市略有差別，是在慢慢擴(kuò)大學(xué)區(qū)，因此學(xué)區(qū)房概念會(huì)淡化，但是不會(huì)消失?！拔磥韺W(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)有所回落，但總體上會(huì)處于一個(gè)平衡的狀態(tài)?！?