上海堵二手房買賣漏洞銀行貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”新規(guī)

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-10 07:50

每經(jīng)記者吳若凡每經(jīng)編輯魏文藝

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

8月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者從上海多家商業(yè)銀行確認(rèn)了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價(jià)就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

與此同時(shí)，記者實(shí)地走訪了上海多家二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，“三價(jià)就低”政策并沒有削弱剛需購房者的買房預(yù)期，但對于投資投機(jī)性買家而言，則需要準(zhǔn)備更多現(xiàn)金以彌補(bǔ)貸款額降低留下的資金空缺。

“此次政策是針對性的‘打補(bǔ)丁’?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價(jià)（余款另行支付并不開具發(fā)票），以此逃稅和騙貸等情況。這次相關(guān)管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準(zhǔn)出手，預(yù)計(jì)效果會很明顯。

堵上“陰陽合同”漏洞

早在7月19日，上海出臺二手房核價(jià)政策后，便有市場聲音稱可以“做低合同價(jià)”，如通過“陰陽合同”等方式規(guī)避政策監(jiān)管。

但這樣的僥幸心理，在本次的“三價(jià)就低”新規(guī)下卻無法繼續(xù)通行了。

具體而言，合同網(wǎng)簽價(jià)是指房屋買賣雙方達(dá)成一致意見后，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行在線合同簽約，網(wǎng)簽價(jià)由雙方協(xié)商而成；銀行評估價(jià)則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值；涉稅評估價(jià)是指二手房買賣交易時(shí)，由符合條件的評估公司按規(guī)評估，通過相關(guān)管理機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時(shí)，將以此“三價(jià)”中的最低價(jià)作為依據(jù)，具體時(shí)間以銀行實(shí)際執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。

上海某銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經(jīng)以“三價(jià)就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

這就意味著，二手房掛牌價(jià)要通過房源核驗(yàn)才能通過掛牌。而且結(jié)合核驗(yàn)價(jià)，銀行還要根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評估價(jià)、銀行評估價(jià)三個(gè)價(jià)格中“價(jià)格相對最低”的，給予房貸額度審批。

“這個(gè)操作可以理解為‘三價(jià)取低’。一般來說，交易中心核驗(yàn)價(jià)是確定稅基的標(biāo)準(zhǔn)，銀行評估價(jià)是確定房貸的基準(zhǔn)，而合同價(jià)則是依據(jù)雙方的交易意愿達(dá)成?！睆埐ū硎?，金融機(jī)構(gòu)一般是按評估價(jià)來放貸，如果采用“三價(jià)就低”的方式，則是更為謹(jǐn)慎的金融政策，由于交易中心的核驗(yàn)價(jià)體現(xiàn)的是政府側(cè)對房產(chǎn)價(jià)格的判斷，也更有利于政府對二手房落實(shí)價(jià)格管控。

在張波看來，這一政策一旦全面落地，結(jié)合上海此前的二手房價(jià)核驗(yàn)制度，將對二手房市場產(chǎn)生較大影響，有助于抑制二手房價(jià)格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。同時(shí)，該政策的全面實(shí)施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機(jī)購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩(wěn)。

進(jìn)一步擠壓投資性買房

那么，本次“三價(jià)就低”政策出臺后的市場反應(yīng)如何？

上海城中心的一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這個(gè)政策對購房者的（房價(jià)）預(yù)期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，這方面的影響是明顯的?！坝绕涫窃谏虾Ｊ兄行馁I房，房價(jià)普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價(jià)?！?/p>

另一家中介門店的工作人員高禮表示，原先首付多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)，可以自己決定，但現(xiàn)在只能以合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)來定。

“一般是涉稅評估價(jià)更趨于市場價(jià)，會比網(wǎng)簽價(jià)更低?！鄙鲜鲋薪楣ぷ魅藛T以上海外郊環(huán)的次新房為例，一套市價(jià)600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預(yù)算籌集首付。而此次“三價(jià)就低”新政出來之后，如果該套房子核驗(yàn)出來的價(jià)格是500萬元，銀行則會按照這個(gè)低價(jià)審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網(wǎng)簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執(zhí)行過戶流程，5個(gè)工作日去核稅，交稅的時(shí)候去出核稅價(jià)格。而“三價(jià)就低”新政出來之后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現(xiàn)金補(bǔ)齊，也即需要有多余的現(xiàn)金去補(bǔ)足首付。

“對于沒有足夠現(xiàn)金的購房者，或?qū)⒚媾R很大的付款缺口?！睆堢硎?，相較于“三價(jià)就低”新政實(shí)施之前，購房者（尤其是剛需人群）需要多準(zhǔn)備一些現(xiàn)金，以備不時(shí)之需。

值得一提的是，從7月24日開始，上海上調(diào)房貸利率（首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%），也意味著購房者需要付出的買房成本在不斷上漲。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實(shí)實(shí)該怎么寫就怎么寫，但炒房人往住會用最低首付去撬動。而“三價(jià)就低”政策的主要目的是為了降杠桿，進(jìn)一步擠壓投資性買房需求，或促使二手房市場降溫。

（責(zé)任編輯：李顯杰）