??9月以來(lái)，王女士發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)門(mén)口中介的吆喝聲多了，“房東直降”“低于市場(chǎng)價(jià)”等成為房產(chǎn)中介口中關(guān)鍵詞。

??實(shí)際上，房產(chǎn)中介的動(dòng)態(tài)也在一定程度上反映了市場(chǎng)變化。王女士表示：“我們普通人太專(zhuān)業(yè)的知識(shí)不懂，但看到門(mén)口有大批中介吆喝賣(mài)房，大概率說(shuō)明現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好了?！?/p>

??事實(shí)也如此。

??在二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”政策影響下，上海二手房市場(chǎng)速凍效應(yīng)明顯。據(jù)王女士介紹，自己小區(qū)內(nèi)一套141平方米、帶車(chē)位的二手房?jī)商熘畠?nèi)報(bào)價(jià)從1000萬(wàn)元降至950萬(wàn)元，由于目前咨詢?nèi)藬?shù)不多，這位房東仍有打算近期再降價(jià)。

??根據(jù)上海中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手住宅僅成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下跌24.3%；同比下跌39.6%。

??更為典型的例子是，上海知名學(xué)區(qū)房——位于浦東的梅園板塊近期不少房源大降價(jià)。位于梅園五街坊的一套50平方米房源，由于同時(shí)對(duì)口3個(gè)學(xué)區(qū)受到不少家長(zhǎng)追捧。根據(jù)第三方中介掛牌數(shù)據(jù)顯示，該套房源今年3月剛掛牌時(shí)價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元，期間經(jīng)過(guò)5次降價(jià)后，目前報(bào)價(jià)僅700萬(wàn)元出頭，相比掛牌最高價(jià)，總價(jià)已下降300萬(wàn)元左右。

??即使如此，據(jù)梅園板塊內(nèi)房產(chǎn)中介店董小云介紹，來(lái)咨詢這些房源的客戶很少。

??市場(chǎng)的急速變化令人唏噓。

??知名學(xué)區(qū)房降價(jià)300萬(wàn)元無(wú)人問(wèn)津

??學(xué)區(qū)房普遍降溫已是不爭(zhēng)事實(shí)。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海三季度學(xué)區(qū)房交易量相比二季度相差很多，其實(shí)二季度就已經(jīng)有降溫跡象，交量也不多。

??在價(jià)格方面，小云稱(chēng)，從今年政策出來(lái)就一直陸陸續(xù)續(xù)在降價(jià)了。

??“房東在價(jià)格方面也是逐漸讓步的，剛開(kāi)始掛的價(jià)格稍微高一點(diǎn)，預(yù)留談價(jià)空間比較大，但因一直沒(méi)有成交，價(jià)格也就一讓再讓。”

??據(jù)小云介紹，其負(fù)責(zé)的梅園板塊目前二手房均價(jià)在11萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，該板塊內(nèi)在去年年末和今年年初最高峰時(shí)成交均價(jià)曾達(dá)到20萬(wàn)元/平方米以上，與最高峰時(shí)均價(jià)相比，目前成交均價(jià)最高降了約9萬(wàn)元/平方米。以一套面積為100平方米學(xué)區(qū)房來(lái)計(jì)算，目前成交總價(jià)相比最高時(shí)降了約900萬(wàn)元。

??“我們這邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)快接近2019年上半年價(jià)格水平了。”小云表示，即使如此，這些大幅降價(jià)房源依然面臨無(wú)人問(wèn)津局面。

??“梅園板塊二手房之前每個(gè)月還能成交八九套，這個(gè)月我們店梅園板塊目前還沒(méi)有成交?！毙≡票硎荆F(xiàn)在來(lái)店里咨詢的都是房東，買(mǎi)家很少，大家都在觀望。

??“學(xué)區(qū)房每年四五月以后基本就沒(méi)有成交時(shí)機(jī)了，市場(chǎng)活躍度下降，價(jià)格也會(huì)慢慢回落。”在盧文曦看來(lái)，學(xué)區(qū)房再熱起來(lái)也很難，因?yàn)檎弑旧碓诖驂?，另一方面整個(gè)樓市都在降溫。

??“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值由兩部分組成，即房子價(jià)值加上學(xué)區(qū)入門(mén)資格價(jià)值，現(xiàn)在房子價(jià)值在跌，政策也在打壓炒作學(xué)區(qū)概念，所以不可能不跌。”盧文曦表示，明年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格預(yù)估大概率還有調(diào)整，像梅園板塊這種炒作特別厲害的學(xué)區(qū)房，價(jià)格肯定會(huì)回落，最終回歸到原本應(yīng)有的價(jià)格。

??“三價(jià)就低”政策后購(gòu)房者普遍觀望

??學(xué)區(qū)房作為二手房市場(chǎng)中“含金量最高”的一個(gè)品類(lèi)，其價(jià)格變化僅是市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

??在小云看來(lái)，自己所在的梅園板塊二手房陸續(xù)降價(jià)，背后有學(xué)區(qū)房政策影響，但從整個(gè)二手房市場(chǎng)來(lái)看，還有掛牌限價(jià)影響，也有8月份出臺(tái)的“三價(jià)就低”政策影響。

??今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，根據(jù)新政，上海市各大重點(diǎn)高中一半以上的招生名額都會(huì)被分配到全市各區(qū)所有初中學(xué)校，這也意味著頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）級(jí)公辦初中和普通初中都面臨著名額分配，即使在普通初中，只要成績(jī)名列前茅就有機(jī)會(huì)上好高中。

??這一教改政策出臺(tái)后部分房源價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，雖未現(xiàn)大面積價(jià)格下調(diào)但成交量已開(kāi)始回落。

??隨后，上海執(zhí)行了二手房指導(dǎo)價(jià)政策，掛牌房源價(jià)格必須通過(guò)核驗(yàn)，未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源將不得對(duì)外發(fā)布。

??盧文曦表示，上述政策出臺(tái)后其實(shí)上海二手房已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)百萬(wàn)元情況，過(guò)高價(jià)格也掛不出來(lái)。

??時(shí)隔不久，8月6日，上海再次出臺(tái)針對(duì)二手房的“三價(jià)就低”政策，即上海各銀行審核貸款金額時(shí)將會(huì)參考買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，在3個(gè)價(jià)格中取低為原則作為貸款申請(qǐng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，為的就是降低杠桿率，抑制掛盤(pán)價(jià)格虛高。

??小云介紹，“三價(jià)就低”政策出臺(tái)后，很多客戶之前能買(mǎi)到的房子現(xiàn)在都買(mǎi)不到了，原因是貸款批不了，相比以前現(xiàn)在二手房市場(chǎng)能貸的額度很少，首套得按照二套首付比例準(zhǔn)備，二套基本就得按照全款來(lái)準(zhǔn)備，首付增加很多。

??一位購(gòu)房者向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自己看中一套二手房本來(lái)能夠貸款550萬(wàn)元，但‘三價(jià)就低’政策后，只能貸款270萬(wàn)元，貸款額減少了一半，剩下280萬(wàn)元缺口。該購(gòu)房者表示，短時(shí)間內(nèi)沒(méi)辦法補(bǔ)上，只能放棄購(gòu)房。

??存在上述情形的購(gòu)房者不在少數(shù)，目前上海二手房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意愿，市場(chǎng)一片慘淡。

??呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，上海學(xué)區(qū)房以及二手房“應(yīng)聲下跌”。不僅房源價(jià)格回落，銷(xiāo)量也呈直線下降。根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，今年7月份上海二手房成交量為2.3萬(wàn)套，8月份這一數(shù)據(jù)則下降至1.8萬(wàn)套，降幅近3成。

??“‘三價(jià)就低’政策對(duì)二手房影響太大，現(xiàn)在我已經(jīng)在考慮攢積分買(mǎi)新房了?！鄙鲜鲑?gòu)房者表示。

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