這座一線城市對(duì)學(xué)區(qū)房出手！市中心房子掛牌價(jià)每平直降8萬！

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-27 09:40

　　圖 / 圖蟲

　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作者丨唐韶葵

　　編輯丨李清宇陳思穎

　　上海自公布二手房核驗(yàn)價(jià)與“三價(jià)就低”的新政之后，二手房成交速凍，成交價(jià)格下跌路徑逐漸清晰。

　　然而，房東降價(jià)意愿與客戶預(yù)期仍處于博弈過程中。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪多家中介門店了解到，目前安居客、房天下等平臺(tái)掛出的價(jià)格，并非實(shí)際成交價(jià)；而貝殼找房APP上已經(jīng)看不到大部分學(xué)區(qū)房房源掛牌信息。

　　從貝殼找房APP等平臺(tái)上可見，不少熱門板塊樓盤掛牌價(jià)格已出現(xiàn)明顯下跌，比如上海知名學(xué)區(qū)房板塊-梅園五街坊。

　　“年初剛買的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在單價(jià)跌了4萬元?！?

　　9月26日，劉梅（化名）在梅園五街坊附近街道某中介門口，一邊看房源展示價(jià)格，一邊與中介人員交流。對(duì)方告訴她：這只是掛牌價(jià)格，而且很多房源外網(wǎng)看不到，真實(shí)成交價(jià)有可能比這個(gè)價(jià)格高也有可能比這個(gè)價(jià)格低，“現(xiàn)在差不多到底了，價(jià)格可以談”。

　　上海二手房擠泡沫，集中于市中心學(xué)區(qū)房、浦東新區(qū)陸家嘴(600663,股吧)板塊。

　　浦東陸家嘴的“老破小”學(xué)區(qū)房梅園小區(qū)，最高掛牌價(jià)達(dá)到了21萬元/平方米，最近掛牌價(jià)大部分變成12萬元、13萬元/平方米左右，單價(jià)直降8萬。以一套100平方米的房子測算，總價(jià)主動(dòng)降了800萬。

　　也有消費(fèi)者反映，實(shí)際上買不到與掛牌價(jià)同樣價(jià)格的房子，成交價(jià)格高于掛牌價(jià)。

　　前述中介人士坦承，房子成交價(jià)格與以往的網(wǎng)簽價(jià)格相比，下跌不明顯，掛牌價(jià)格下跌5%-10%，實(shí)際成交價(jià)格跌幅也在5%-10%，市場還有下探空間。

　　房價(jià)逐漸下探至2020年年初水平

　　圖 / 圖蟲

　　2020年11月中之前，位于上海中環(huán)某盤單價(jià)5萬元/平方米，2個(gè)月之后，今年1月中，這個(gè)小區(qū)單價(jià)漲到了6.8萬元，目前跌到了6.5萬元。這是上海目前二手房跌幅的普遍現(xiàn)狀：這一輪跌幅小于上一輪的漲幅。不少消費(fèi)者認(rèn)為，上海二手房價(jià)下探得還不夠，漲得多，跌幅卻很小。

　　相比深圳，上海二手房價(jià)顯然跌得不夠徹底。比如深圳學(xué)區(qū)頂流“百花學(xué)區(qū)板塊”。國城花園之前二手房價(jià)最高達(dá)到32.27萬/平方米，現(xiàn)在最低成交價(jià)出現(xiàn)腰斬，而法拍成交價(jià)跌到10萬/平方米，按100平方米測算，總價(jià)降幅有2000萬元左右。

　　據(jù)上海鏈家近期公布的二手房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，位于上海市中心的翠湖天地御苑最近成交一套單價(jià)14萬/平方米的房源，但在貝殼找房APP上，該項(xiàng)目無房源掛牌，周邊項(xiàng)目掛牌12萬元/平方米。由此可見，翠湖天地御苑的業(yè)主們還在與核驗(yàn)價(jià)“博弈”。

　　只有郊區(qū)的房子，降價(jià)簡單直接，比如嘉定區(qū)，500萬總價(jià)的房子，現(xiàn)在450萬便可以成交，房東掛牌也是直接掛450萬。

　　“自7月份政策以來，成交量是有明顯下降的，但是以真實(shí)成交價(jià)格來看并沒有下降?，F(xiàn)在市場上推廣的房子‘降價(jià)’主要是跟報(bào)價(jià)相比有5%-10%左右的下調(diào)，但與真實(shí)成交價(jià)格相比并無下跌?！鄙虾Ｄ撤慨a(chǎn)中介門店一名業(yè)務(wù)員介紹，目前是每個(gè)小區(qū)都有統(tǒng)一的核驗(yàn)價(jià)格，不超過這個(gè)核驗(yàn)價(jià)格就可以外網(wǎng)展示，比如某個(gè)小區(qū)核驗(yàn)單價(jià)是10萬，有的房源掛9萬，有的房源掛8萬，都是可以在外網(wǎng)展示的。

　　從中介門店反饋的情況來看，目前上海二手房掛牌價(jià)與成交價(jià)格正在逐步縮回到去年年初的水平。去年年初的上海二手房市場是如何的呢？

　　2020年1月，隨著疫情的降臨，上海二手房成交只有1萬套，成交均價(jià)4.6萬元/平方米。2017至2020上半年，上海房價(jià)經(jīng)歷了三年多的盤整、陰跌；上海二手房自2020年下半年開始上漲。

　　學(xué)區(qū)房帶頭擠泡沫

　　可以說，經(jīng)過幾個(gè)月的政策調(diào)控之后，上海二手房價(jià)正在經(jīng)歷拐點(diǎn)。從8月份二手房的量價(jià)齊跌可見端倪。

　　綜合上海鏈家、上海中原與一家第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可見，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7萬套，環(huán)比少了6000套，環(huán)比下跌24%；成交均價(jià)5.3萬元，環(huán)比下跌7%。雖然目前還沒有到達(dá)2020年年初的4.6萬元/平方米，但價(jià)格下跌局面已經(jīng)打開。

　　一名從事豪宅二手房交易的中介人員劉裕（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在不少業(yè)主是誠心想賣房子的，但核驗(yàn)價(jià)格被壓得特別低，業(yè)主們的掛牌價(jià)格沒有通過房源核驗(yàn)，不過這些房源還是正常在掛牌推廣，中介也同樣安排客戶看房等。

　　即便降價(jià)信號(hào)明顯，在上海購房者心目中，學(xué)區(qū)房仍然是首選，這導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價(jià)格依然高企。“坐標(biāo)襄陽南路、9平方米的亭子間要賣300萬?！币幻麥?zhǔn)買家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反饋。他認(rèn)為，目前上海二手房“擠泡沫”的動(dòng)作還不夠徹底。而學(xué)區(qū)房是泡沫最大的。

　　此前的3月11日，上海市教委發(fā)布《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見》，此次新政主要影響民辦學(xué)校，主要有兩點(diǎn)變化：

　　幼升小繼續(xù)公民同招，意味著公辦民辦只能二選一；

　　民辦學(xué)校超額錄取，實(shí)施全面搖號(hào)，取消面談。

　　這兩點(diǎn)就意味著，原來家長們靠“雞娃”，讓孩子考上民辦的通道被堵死。不少家長將買房目標(biāo)紛紛轉(zhuǎn)向公辦的學(xué)區(qū)房。

　　一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海如果也跟隨北京的腳步，實(shí)施多校劃片，學(xué)區(qū)房價(jià)格會(huì)直線下跌。但由于上海學(xué)區(qū)房政策、市場行情與北京存在不一樣的地方，這也是目前學(xué)區(qū)房雖有下跌，但還沒有大幅下跌的主要原因：

　　1、上海是民辦強(qiáng)于公辦，不像北京一直都是公辦強(qiáng)于民辦。這也是北京學(xué)區(qū)房比上海學(xué)區(qū)房貴的原因。北京的天價(jià)學(xué)區(qū)房曾要價(jià)40多萬元/平方米；上海頂級(jí)學(xué)區(qū)房之一的梅園小區(qū)，最高單價(jià)曾到過21萬元/平方米。

　　2、上海此前實(shí)施公民同招，民辦搖號(hào)政策都是為了促進(jìn)教育資源均衡化，已在有意降低民辦學(xué)校對(duì)大眾吸引力。

　　3、上海公辦學(xué)校也已經(jīng)有多校劃片的政策，如長寧區(qū)全區(qū)公辦小升初搖號(hào)，所以在長寧是沒有初中學(xué)區(qū)房概念的。徐匯區(qū)和靜安區(qū)也是部分小學(xué)小升初搖號(hào)。比如徐匯的一線小學(xué)學(xué)區(qū)房東方曼哈頓尚東區(qū)，最高峰的均價(jià)水平在18萬元/平方米左右，目前成交價(jià)格已下調(diào)至16萬、17萬元/平方米，在貝殼找房APP上，依舊是看不到這個(gè)樓盤的房源上線，但周邊的房源掛牌價(jià)已跌落至10萬元/平方米左右。

　　誠然，在上海購房者心目中，學(xué)區(qū)房仍然是一道難以突破的心理防線。

　　本期編輯陳思

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）