（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海二手房市場(chǎng)，終于出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月份上海共成交二手房1.8萬套，環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌；成交金額574億元，環(huán)比下降30%，同比下降44%。

同策好房數(shù)據(jù)顯示，8月2日－29日的四周內(nèi)，上海二手房成交均價(jià)分別為39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整體呈下行態(tài)勢(shì)；8月上海二手房成交規(guī)模整體下降21.7%。

多家機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)都表明，8月份上海二手房市場(chǎng)降溫明顯。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海二手房降溫有三個(gè)方面的原因，分別是賣家的預(yù)期價(jià)格不能通過核驗(yàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量減少；信貸額度緊張；三價(jià)就低審核房貸影響，首付比例上升誤傷了部分的剛需群體。

“三價(jià)就低的政策影響力驚人?！彼渭t衛(wèi)分析道，目前機(jī)構(gòu)給出的核驗(yàn)價(jià)格基本是真實(shí)成交價(jià)格的6-7折，折價(jià)部分只能增加到買家的首付里面，這就相當(dāng)于首付比例超過5成（首套房），二套房首付可能要達(dá)到8-9成。

換句話說，受政策影響的在途交易者大多都面臨50-200萬的資金缺口，巨壓之下，已有買家被迫選擇違約。

二手房量價(jià)齊跌

8月6日起，上海二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，以“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

一般來說，網(wǎng)簽合同價(jià)由買賣雙方協(xié)商而定，達(dá)成一致意見后在網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行在線合同簽約的價(jià)格；涉稅評(píng)估價(jià)則由符合條件的評(píng)估公司按規(guī)評(píng)估，是確定稅基的標(biāo)準(zhǔn)；銀行評(píng)估價(jià)作為銀行向賣房者發(fā)放貸款的基準(zhǔn)，由其信任的評(píng)估公司給出所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。

由于“三價(jià)”之間存在偏差，二手房市場(chǎng)的“陰陽合同”時(shí)有出現(xiàn)，或?yàn)楸芏愖龅头课菘們r(jià)，或?yàn)闇p少首付故意做高房屋總價(jià)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，金融機(jī)構(gòu)一般是按評(píng)估價(jià)來放貸，如果采用“三價(jià)取低”的方式，則是更為謹(jǐn)慎的金融政策，由于交易中心的檢驗(yàn)價(jià)體現(xiàn)的是政府側(cè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的判斷，也更有利于政府對(duì)二手房落實(shí)價(jià)格管控。

“政策全面落地后，將對(duì)二手房市場(chǎng)影響較大影響，可有助于抑制二手房價(jià)格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)?！睆埐ū硎?，政策的全面實(shí)施有效打擊“陰陽合同”生存空間，更大限度降低投資投機(jī)購房地杠桿，推動(dòng)二手房市場(chǎng)有序回歸平穩(wěn)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“三價(jià)就低”政策執(zhí)行后，8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環(huán)比下跌24.3%，同比下跌39.6%；從中原價(jià)格指數(shù)來看，8月為680.6，環(huán)比下跌1.7%，是這輪行情以來第一次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

“二手房市場(chǎng)量價(jià)齊跌之下，買賣雙方觀望氣氛開始冒頭?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，買家基于二手房的貸款政策，導(dǎo)致增加首付比例，對(duì)于支付能力不強(qiáng)的買家是相當(dāng)大的打擊，如果沒有好的選項(xiàng)，不排除這部分需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)或者干脆擱置購房計(jì)劃。

“作為房東，客源減少后，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)持度也會(huì)逐步下降。尤其是一些總價(jià)7、8百萬以上的房源，看房人數(shù)明顯減少，如果房東急于出售的話，不排除價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)的可能?！北R文曦說道。

觀察者網(wǎng)了解到，目前已有不少業(yè)主預(yù)期下滑主動(dòng)調(diào)低房屋總價(jià)。“有房東主動(dòng)降價(jià)10萬，也有房東降低22萬。”

部分剛需被誤傷

但在二手房房價(jià)穩(wěn)定過程中，有一些在途交易的剛需“受了傷”。

隨著結(jié)婚流程的逐步敲定，趙哲的買房計(jì)劃也提上日程。而由于夫妻倆當(dāng)時(shí)還未領(lǐng)取結(jié)婚證，為了在房產(chǎn)證上登記雙方名字，7月4日看好房子、簽定金合同時(shí)，趙哲支付了10萬定金，并約定于8月6日進(jìn)行網(wǎng)簽。

網(wǎng)簽后，銀行需要審批貸款人的相關(guān)資料，看資料是否齊全無誤，審核時(shí)間一般是5至7個(gè)工作日不等。辦理過程中，上?！叭齼r(jià)就低”貸款政策落地，銀行對(duì)趙哲購買的房屋給出221萬元的涉稅評(píng)估價(jià)，而這套房屋的合同網(wǎng)簽價(jià)為364萬元。

“相當(dāng)于把首付從35%提高至60.54%?！壁w哲告訴觀察者網(wǎng)，自己需要在10月15日前補(bǔ)上91.35萬元的首付款差額，不然就構(gòu)成違約，違約金為總房款20%。而無論是補(bǔ)首付差價(jià)還是支付違約金，對(duì)他來說都是難題。

和趙哲一樣面臨違約的還有通過人才引進(jìn)政策成功落“滬”的傅華。工作近4年后，傅華決定在上海定居，考慮到未來會(huì)接父母到上海居住，計(jì)劃購置嘉定江橋附近一套建面約75平方米的兩室一廳，總價(jià)356萬元，于7月20日交了18萬元的定金。

由于信息不對(duì)稱，8月18網(wǎng)簽當(dāng)日，傅華才從銀行那邊了解到“三價(jià)就低”政策?！爸薪椴槌鰜淼纳娑愒u(píng)估價(jià)差不多是274萬左右，相應(yīng)貸款額度為178萬，和之前估算相差約53.3萬元?！笔录l(fā)生后，中介也提出補(bǔ)簽合同，但賣家并不同意。

“首付是掏空家里所有口袋湊的，53萬的差額是怎么樣都湊不出來了?！备等A向觀察者網(wǎng)表示，房東因?yàn)閭€(gè)人原因不愿意協(xié)商，如果交不出53萬的差額，就要支付71.2萬元違約款。退一萬步，即使不用支付違約款，已經(jīng)支付的定金是拿不回來了。

“我們這種情況還算誤傷群體中較為樂觀的?！备等A表示，由于核驗(yàn)價(jià)價(jià)格打折，導(dǎo)致大家需要支付的首付大大提高，大部分從35%的首付比例提高到5至7成，需要補(bǔ)50-200萬不等的首付款。

他們中的大多數(shù)購房者都來自普通家庭，有工作3至五年后，在雙方父母支持下購買婚房的新婚夫婦；有為了子女入學(xué)教育，湊足35%首付比例在上海買房安家的家長。對(duì)于其中任何一個(gè)剛需而言，這些錢都不是一個(gè)小數(shù)目。

加強(qiáng)在途交易管理

“鑒于已有二手房違約事件發(fā)生，房管局也表示可能會(huì)在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整核驗(yàn)價(jià)，但按照目前的速度，很難解決大家的問題?！备等A表示他們中的不少人都需要在10月15日之前補(bǔ)上首付差價(jià)。

對(duì)于“三價(jià)就低”政策的出臺(tái)，傅華也表示理解，“政府只是希望降預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)，但希望政府能給在途交易中的買家一些空間，比如參照安徽合肥，規(guī)定網(wǎng)簽時(shí)間在8月6日前的可以按照舊貸款規(guī)則執(zhí)行?！?/p>

目前來看，除部分銀行支持網(wǎng)簽時(shí)間在8月6日前的在途交易按舊貸款規(guī)則執(zhí)行，大多數(shù)銀行都要求按規(guī)定執(zhí)行。而那些在政策落定前交了定金、之后才進(jìn)行網(wǎng)簽的其他在途交易，幾乎沒有調(diào)整的可能。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師認(rèn)為，通常來說，二手房買賣中雙方簽訂的范本合同中會(huì)做出特別約定，即“貸款不足部分，乙方（即買方）以現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，所以如果嚴(yán)格按照雙方簽訂的合同條款來看，買方其實(shí)在簽訂合同之初就應(yīng)當(dāng)提前意識(shí)到可能需要承擔(dān)貸款不足帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，并做出提前的財(cái)務(wù)規(guī)劃或作出風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

鞠秦儀補(bǔ)充，回歸到司法實(shí)踐中，由于二手房買賣的特殊性，政策出臺(tái)速度快，措施嚴(yán)格，帶來相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)較大，也會(huì)帶來這種“政策性違約”。如果確實(shí)因?yàn)槭赘侗壤蠓嵘?，完全無法繼續(xù)履行，作為購房者完全可以訴諸法院，提供相應(yīng)的證據(jù)，主張上述政策調(diào)整已經(jīng)構(gòu)成合同法意義上的“情勢(shì)變更”，要求法院依據(jù)我國相關(guān)司法解釋中關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除雙方簽訂的合同、不承擔(dān)違約責(zé)任并由賣方退還定金及首付款等款項(xiàng)。法院也會(huì)綜合考量案件情況，判斷雙方是否存在過錯(cuò)以及責(zé)任承擔(dān)的尺度后作出公正裁判。

盧文曦則表示，無論是新房還是二手房，目前都處于政策的高壓期，會(huì)有源源不斷的政策出臺(tái)，無論是思想上還是房款上，購房者都應(yīng)該做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。此外，購房者需要主動(dòng)及時(shí)了解政策走向，通常來說，先出政策拐點(diǎn)，再有市場(chǎng)拐點(diǎn)。