一周兩地封殺假離婚買房:有中介出招破解,“捷徑”堵死了?
假離婚買房不靈了。一周多時(shí)間,深圳、南京祭出限購殺手锏,并不讓人意外。
今年,深圳新房市場頻現(xiàn)“日光”“秒光”,當(dāng)全國樓市仍在低迷狀態(tài)時(shí),深圳樓市的火熱讓不少人進(jìn)場豪賭。同樣,南京部分新盤開盤銷售也出現(xiàn)了“萬人搖”的現(xiàn)象。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳二手住宅成交高達(dá)43586套,累計(jì)同比增長達(dá)39.9%,增速大于北京、上海等一線城市。而作為熱點(diǎn)城市,南京樓市上半年成交量價(jià)齊漲,成交均價(jià)為28554元/平方米,同比上漲4.21%。
“看來離婚買房人不少啊,(新政)既控制了特意離婚買房的那幫人,又控制了離婚率?!庇芯W(wǎng)友調(diào)侃,不管黑貓白貓,能堵住離婚購房的漏洞就是好貓。“父母為了買房假離婚,如今離婚十幾年了。”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到,此前已有多個(gè)城市發(fā)布限制“假離婚買房”的政策。有中介坦言:“深圳7·15新政出臺后,基本堵死了離婚后快速買房的漏洞,追溯3年內(nèi)所有離婚記錄目前沒法‘投機(jī)取巧’地規(guī)避?!?/p>
現(xiàn)狀
離婚“捷徑”:跨過二套房首付高門檻
為了二套變首套,楊艷(化名)和老公離婚了。
2014年,他們在北京已購入一套住房,但隨著孩子成長急需個(gè)人空間以及上小學(xué)等需求,楊艷一家打算再買一套房。
“我名下有貸款逾期記錄,而且二套房首付比例挺高,所以就和老公離婚了,讓他自己買?!皸钇G認(rèn)為,這樣操作出于無奈,但最近買完房子后很快也就復(fù)婚了。
楊艷一家的經(jīng)歷只是縮影,假離婚早已成了低代價(jià)購置二套房的捷徑。一位熟悉深圳房地產(chǎn)市場的中介人員王巖告訴記者:“我這邊好幾個(gè)客戶是這種情況,已經(jīng)離婚了,但是還沒來得及買房,深圳新政出來之后,就沒法操作了。”
記者了解到,“假離婚買房”一般是雙方離婚后,由名下無房無貸的一方以個(gè)人名義再次購房,此舉可以按照首套房的首付比例買房,繞過二套房首付比例較高的限購規(guī)定。
目前,不少熱門城市首套房及二套房的首付比例差別較大,以北京為例,按照規(guī)定,首套住房首付款比例不低于35%,二套住房首付款比例則不低于60%。也就是說,一套500萬的普通自住房,首套房和二套房的首付相差高達(dá)125萬元。
“有的小兩口之前在家鄉(xiāng)買了一套房,有貸款記錄,在符合北京購房條件之后又想在北京買房,首付不夠時(shí),就會考慮離婚買房?!?北京一地產(chǎn)中介人員方亞(化名)說。
隨著房價(jià)的“水漲船高”,為了保證剛需“上車”或提高炒房門檻,多個(gè)城市均差異化首套房首付及二套房首付。一般而言,二套房首付均高于首套房,為全款的5成-7成。
除了上述提及的北京,深圳也有這種情況,按規(guī)定,購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的,購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
此外,記者了解到,不僅有離婚買房,還有離婚賣房。方亞說:“很多夫妻離婚都是為了讓房子能夠滿足‘滿五唯一’,這樣在交易的時(shí)候可以省點(diǎn)稅費(fèi),更好賣?!?/p>
圍堵
追溯2-3年內(nèi)離婚記錄,“假離婚買房”堵死了?
隨著監(jiān)管出臺房地產(chǎn)新規(guī),“假離婚買房”的政策空間正被收緊,近期,深圳、南京接連出臺政策,加碼堵住漏洞。
7月15日,深圳最嚴(yán)“限購令”下達(dá)。深圳市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布通知,大幅調(diào)整了限購措施,比如規(guī)定深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明,方可購買商品住房。
針對“離婚買房”這一現(xiàn)象,通知稱夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
而此前的相關(guān)規(guī)定為,購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款,貸款首付款比例不低于七成,但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行,僅有1套房按五成執(zhí)行。對比來看,“假離婚買房”的監(jiān)管更為嚴(yán)格。
貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到,政策出臺之后,有中介迅速給出了破解辦法:“找個(gè)沒房的人結(jié)婚、再離婚,這樣即便離婚了,若按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,仍算第一套?!?/p>
然而,這種方式在監(jiān)管的“圍追堵截”下似乎并不靈光。深圳市住建局在《房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)問題解答》中明確表示,購房之日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的,其擁有的住房套數(shù)按購房之日前3年歷次離異時(shí)家庭總套數(shù)之和計(jì)算,即追溯3年內(nèi)所有離婚記錄。
對于這一規(guī)定,王巖(化名)對記者坦言:“深圳7·15新政出臺后,基本堵死了離婚后快速買房的漏洞,3年這個(gè)期限目前沒法‘投機(jī)取巧’地規(guī)避?!?/p>
僅一周時(shí)間后,南京也對離婚買房漏洞進(jìn)行封堵。7月23日凌晨,南京出臺通知明確規(guī)定“夫妻離異的,任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算?!?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析稱,本次新政對假離婚購房的行為進(jìn)行了限制和規(guī)范,避免了一些家庭通過假離婚方式來借道購房,至此“假離婚買房”的道路被“堵死”,一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象,對于平衡市場供需結(jié)構(gòu)有重要的意義。
貝殼財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),此前已有多個(gè)城市發(fā)布了限制“假離婚買房”的政策。其中,北京市住建委在2017年發(fā)布的政策中規(guī)定,據(jù)有關(guān)方面反映,近期,購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加,這既影響了調(diào)控政策效果,也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題,增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn),因此,對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人,各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行;申請住房公積金貸款的,按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。
2018年,成都發(fā)布新政稱,夫妻雙方離異后,任一家庭成員兩年內(nèi)購買商品住房或二手住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,父母投靠成年子女入戶的,不得作為單獨(dú)家庭購房。
降溫
深圳樓盤“日光”、南京量價(jià)齊漲,7月多地樓市密集調(diào)控
事實(shí)上,進(jìn)入7月以來,已有杭州、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市出臺房地產(chǎn)“收緊”政策。深圳、南京樓市的加速狂奔,限購政策升級市場早有預(yù)料。
近年來,深圳各種利好接踵而來,包括粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū),由此,深圳樓市進(jìn)入明顯上升階段。疫情后,深圳樓市率先回暖,涌現(xiàn)出多個(gè)“網(wǎng)紅新盤”。據(jù)媒體報(bào)道,今年3月,萬科星城線上開盤,4棟288套特惠房源全部售罄,隨后3月、4月太子灣·灣璽幾次開盤,幾乎都是當(dāng)天售罄。6月,金融街(000402,股吧)華發(fā)融御華府項(xiàng)目推出394套房源,引來8998批客戶認(rèn)籌,中簽率僅4.37%。
上半年,深圳二手房地產(chǎn)市場疫后飛速恢復(fù),增速指標(biāo)領(lǐng)先其他城市,諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳二手住宅成交高達(dá)43586套,累計(jì)同比增長達(dá)39.9%,增速大于北京(-5.8%)、上海(-8.4%)等一線城市。
成交量大漲的背后,深圳房價(jià)也十分堅(jiān)挺,安居客APP數(shù)據(jù)顯示,深圳二手房7月掛牌均價(jià)為55863元/平米,環(huán)比漲0.23%,同比提升3.23%。7月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,6月份,70個(gè)大中城市中,有61城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,環(huán)比5月的57城增加4個(gè)城市,其中銀川漲幅1.9%領(lǐng)跑;在二手房方面,有50城房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,環(huán)比5月的41城又增加9個(gè)城市,其中深圳領(lǐng)漲,環(huán)比漲幅為1.9%。
而近期,南京一些熱門新盤更是出現(xiàn)了“萬人搖”的大場面,比如位于南京江北核心區(qū)南京長江隧道出口附近的江畔都會上城,共計(jì)223套精裝房源,最終由11890組購房者參與搖號。
作為熱點(diǎn)城市,南京樓市上半年成交量價(jià)齊漲,中指院數(shù)據(jù)顯示,上半年南京商品住宅供應(yīng)達(dá)367.01萬平方米,同比上升9.58%,成交達(dá)354.61萬平方米,同比上升11.78%。同時(shí),成交均價(jià)為28554元/平方米,同比也上漲4.21%。
其實(shí),從上述各城市發(fā)布的政策來看,并不能完全堵住“假離婚買房”的行為,即便是最嚴(yán)厲的深圳,若凈身出戶一方愿意等離婚后3年后再購房,也可以操作“假離婚購房”,但拉長時(shí)間之后,無疑大大增加夫妻雙方的風(fēng)險(xiǎn),特別是財(cái)產(chǎn)分割方面的風(fēng)險(xiǎn)。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌對貝殼財(cái)經(jīng)記者表示,“假離婚買房”最大的風(fēng)險(xiǎn)就是變成真離婚,一般來說,大部分假離婚都是一方凈身出戶,然后由這一方去買房,但一旦“弄假成真”,一方面,未凈身出戶方可能會占有原來屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn),另一方面,凈身出戶方也有可能把原屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)拿去買房后,不愿意復(fù)婚,這些情況對雙方的財(cái)產(chǎn)分割都極為不利。
“另外,目前多個(gè)熱門城市已逐步堵住‘假離婚買房’的政策漏洞,最后有可能會出現(xiàn)離了婚還買不了房的情況,得不償失。” 郭韌稱。
貝殼財(cái)經(jīng)記者在裁判文書網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn),因“假結(jié)婚買房”最終“成真”而導(dǎo)致的糾紛不少,有的受害人甚至“人財(cái)兩空”。
去年的一份裁定書中稱,林某于2007年與洪某登記結(jié)婚,后于2013年在“假離婚買房”的誘導(dǎo)下雙方辦理了離婚手續(xù),直至2019年,林某才獲知洪某可能已與他人結(jié)婚。
后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),洪某存在婚外情,并為婚外情對象出資購買了一套房產(chǎn),對此,林某認(rèn)為,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有,任何一方無權(quán)單獨(dú)處置夫妻共同財(cái)產(chǎn),洪某擅自以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資為他人購買房產(chǎn)的行為,侵害夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利的共有權(quán),故向人民法院提請?jiān)V訟,最終,法院以林某無法證明洪某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間存在單獨(dú)處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)損害其合法權(quán)益的行為,不予受理。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng) 潘亦純 編輯 王進(jìn)雨 校對 李銘
(責(zé)任編輯:李顯杰 )相關(guān)知識
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