一周兩地封殺假離婚買房：有中介出招破解，“捷徑”堵死了？

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-28 21:30

假離婚買房不靈了。一周多時(shí)間，深圳、南京祭出限購殺手锏，并不讓人意外。

今年，深圳新房市場頻現(xiàn)“日光”“秒光”，當(dāng)全國樓市仍在低迷狀態(tài)時(shí)，深圳樓市的火熱讓不少人進(jìn)場豪賭。同樣，南京部分新盤開盤銷售也出現(xiàn)了“萬人搖”的現(xiàn)象。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手住宅成交高達(dá)43586套，累計(jì)同比增長達(dá)39.9%，增速大于北京、上海等一線城市。而作為熱點(diǎn)城市，南京樓市上半年成交量價(jià)齊漲，成交均價(jià)為28554元/平方米，同比上漲4.21%。

“看來離婚買房人不少啊，（新政）既控制了特意離婚買房的那幫人，又控制了離婚率?！庇芯W(wǎng)友調(diào)侃，不管黑貓白貓，能堵住離婚購房的漏洞就是好貓。“父母為了買房假離婚，如今離婚十幾年了。”

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到，此前已有多個(gè)城市發(fā)布限制“假離婚買房”的政策。有中介坦言：“深圳7·15新政出臺后，基本堵死了離婚后快速買房的漏洞，追溯3年內(nèi)所有離婚記錄目前沒法‘投機(jī)取巧’地規(guī)避?！?/p>

現(xiàn)狀

離婚“捷徑”：跨過二套房首付高門檻

為了二套變首套，楊艷（化名）和老公離婚了。

2014年，他們在北京已購入一套住房，但隨著孩子成長急需個(gè)人空間以及上小學(xué)等需求，楊艷一家打算再買一套房。

“我名下有貸款逾期記錄，而且二套房首付比例挺高，所以就和老公離婚了，讓他自己買?！皸钇G認(rèn)為，這樣操作出于無奈，但最近買完房子后很快也就復(fù)婚了。

楊艷一家的經(jīng)歷只是縮影，假離婚早已成了低代價(jià)購置二套房的捷徑。一位熟悉深圳房地產(chǎn)市場的中介人員王巖告訴記者：“我這邊好幾個(gè)客戶是這種情況，已經(jīng)離婚了，但是還沒來得及買房，深圳新政出來之后，就沒法操作了。”

記者了解到，“假離婚買房”一般是雙方離婚后，由名下無房無貸的一方以個(gè)人名義再次購房，此舉可以按照首套房的首付比例買房，繞過二套房首付比例較高的限購規(guī)定。

目前，不少熱門城市首套房及二套房的首付比例差別較大，以北京為例，按照規(guī)定，首套住房首付款比例不低于35%，二套住房首付款比例則不低于60%。也就是說，一套500萬的普通自住房，首套房和二套房的首付相差高達(dá)125萬元。

“有的小兩口之前在家鄉(xiāng)買了一套房，有貸款記錄，在符合北京購房條件之后又想在北京買房，首付不夠時(shí)，就會考慮離婚買房?！?北京一地產(chǎn)中介人員方亞（化名）說。

隨著房價(jià)的“水漲船高”，為了保證剛需“上車”或提高炒房門檻，多個(gè)城市均差異化首套房首付及二套房首付。一般而言，二套房首付均高于首套房，為全款的5成-7成。

除了上述提及的北京，深圳也有這種情況，按規(guī)定，購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

此外，記者了解到，不僅有離婚買房，還有離婚賣房。方亞說：“很多夫妻離婚都是為了讓房子能夠滿足‘滿五唯一’，這樣在交易的時(shí)候可以省點(diǎn)稅費(fèi)，更好賣?！?/p>

圍堵

追溯2-3年內(nèi)離婚記錄，“假離婚買房”堵死了？

隨著監(jiān)管出臺房地產(chǎn)新規(guī)，“假離婚買房”的政策空間正被收緊，近期，深圳、南京接連出臺政策，加碼堵住漏洞。

7月15日，深圳最嚴(yán)“限購令”下達(dá)。深圳市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布通知，大幅調(diào)整了限購措施，比如規(guī)定深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。

針對“離婚買房”這一現(xiàn)象，通知稱夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

而此前的相關(guān)規(guī)定為，購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成，但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有1套房按五成執(zhí)行。對比來看，“假離婚買房”的監(jiān)管更為嚴(yán)格。

貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，政策出臺之后，有中介迅速給出了破解辦法：“找個(gè)沒房的人結(jié)婚、再離婚，這樣即便離婚了，若按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，仍算第一套?！?/p>

然而，這種方式在監(jiān)管的“圍追堵截”下似乎并不靈光。深圳市住建局在《房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)問題解答》中明確表示，購房之日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的，其擁有的住房套數(shù)按購房之日前3年歷次離異時(shí)家庭總套數(shù)之和計(jì)算，即追溯3年內(nèi)所有離婚記錄。

對于這一規(guī)定，王巖（化名）對記者坦言：“深圳7·15新政出臺后，基本堵死了離婚后快速買房的漏洞，3年這個(gè)期限目前沒法‘投機(jī)取巧’地規(guī)避?！?/p>

僅一周時(shí)間后，南京也對離婚買房漏洞進(jìn)行封堵。7月23日凌晨，南京出臺通知明確規(guī)定“夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算?！?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析稱，本次新政對假離婚購房的行為進(jìn)行了限制和規(guī)范，避免了一些家庭通過假離婚方式來借道購房，至此“假離婚買房”的道路被“堵死”，一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象，對于平衡市場供需結(jié)構(gòu)有重要的意義。

貝殼財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前已有多個(gè)城市發(fā)布了限制“假離婚買房”的政策。其中，北京市住建委在2017年發(fā)布的政策中規(guī)定，據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果，也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

2018年，成都發(fā)布新政稱，夫妻雙方離異后，任一家庭成員兩年內(nèi)購買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨(dú)家庭購房。

降溫

深圳樓盤“日光”、南京量價(jià)齊漲，7月多地樓市密集調(diào)控

事實(shí)上，進(jìn)入7月以來，已有杭州、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市出臺房地產(chǎn)“收緊”政策。深圳、南京樓市的加速狂奔，限購政策升級市場早有預(yù)料。

近年來，深圳各種利好接踵而來，包括粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)，由此，深圳樓市進(jìn)入明顯上升階段。疫情后，深圳樓市率先回暖，涌現(xiàn)出多個(gè)“網(wǎng)紅新盤”。據(jù)媒體報(bào)道，今年3月，萬科星城線上開盤，4棟288套特惠房源全部售罄，隨后3月、4月太子灣·灣璽幾次開盤，幾乎都是當(dāng)天售罄。6月，金融街(000402,股吧)華發(fā)融御華府項(xiàng)目推出394套房源，引來8998批客戶認(rèn)籌，中簽率僅4.37％。

上半年，深圳二手房地產(chǎn)市場疫后飛速恢復(fù)，增速指標(biāo)領(lǐng)先其他城市，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手住宅成交高達(dá)43586套，累計(jì)同比增長達(dá)39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）等一線城市。

成交量大漲的背后，深圳房價(jià)也十分堅(jiān)挺，安居客APP數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房7月掛牌均價(jià)為55863元/平米，環(huán)比漲0.23%，同比提升3.23%。7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，有61城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，環(huán)比5月的57城增加4個(gè)城市，其中銀川漲幅1.9%領(lǐng)跑；在二手房方面，有50城房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，環(huán)比5月的41城又增加9個(gè)城市，其中深圳領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅為1.9%。

而近期，南京一些熱門新盤更是出現(xiàn)了“萬人搖”的大場面，比如位于南京江北核心區(qū)南京長江隧道出口附近的江畔都會上城，共計(jì)223套精裝房源，最終由11890組購房者參與搖號。

作為熱點(diǎn)城市，南京樓市上半年成交量價(jià)齊漲，中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年南京商品住宅供應(yīng)達(dá)367.01萬平方米，同比上升9.58%，成交達(dá)354.61萬平方米，同比上升11.78%。同時(shí)，成交均價(jià)為28554元/平方米，同比也上漲4.21%。

其實(shí)，從上述各城市發(fā)布的政策來看，并不能完全堵住“假離婚買房”的行為，即便是最嚴(yán)厲的深圳，若凈身出戶一方愿意等離婚后3年后再購房，也可以操作“假離婚購房”，但拉長時(shí)間之后，無疑大大增加夫妻雙方的風(fēng)險(xiǎn)，特別是財(cái)產(chǎn)分割方面的風(fēng)險(xiǎn)。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌對貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，“假離婚買房”最大的風(fēng)險(xiǎn)就是變成真離婚，一般來說，大部分假離婚都是一方凈身出戶，然后由這一方去買房，但一旦“弄假成真”，一方面，未凈身出戶方可能會占有原來屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，另一方面，凈身出戶方也有可能把原屬于夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)拿去買房后，不愿意復(fù)婚，這些情況對雙方的財(cái)產(chǎn)分割都極為不利。

“另外，目前多個(gè)熱門城市已逐步堵住‘假離婚買房’的政策漏洞，最后有可能會出現(xiàn)離了婚還買不了房的情況，得不償失。” 郭韌稱。

貝殼財(cái)經(jīng)記者在裁判文書網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn)，因“假結(jié)婚買房”最終“成真”而導(dǎo)致的糾紛不少，有的受害人甚至“人財(cái)兩空”。

去年的一份裁定書中稱，林某于2007年與洪某登記結(jié)婚，后于2013年在“假離婚買房”的誘導(dǎo)下雙方辦理了離婚手續(xù)，直至2019年，林某才獲知洪某可能已與他人結(jié)婚。

后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，洪某存在婚外情，并為婚外情對象出資購買了一套房產(chǎn)，對此，林某認(rèn)為，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，任何一方無權(quán)單獨(dú)處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)，洪某擅自以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資為他人購買房產(chǎn)的行為，侵害夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利的共有權(quán)，故向人民法院提請?jiān)V訟，最終，法院以林某無法證明洪某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間存在單獨(dú)處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)損害其合法權(quán)益的行為，不予受理。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng) 潘亦純編輯王進(jìn)雨校對李銘

（責(zé)任編輯：李顯杰）