南京堵死離婚買房漏洞 二線核心城市樓市火爆

　　今年以來加速狂奔的南京樓市，被猛然注入一針“穩(wěn)定劑”。

　　7月23日凌晨，南京市住房保障和房產局等七部門聯(lián)合印發(fā)《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱《通知》)，祭出九大穩(wěn)樓市措施，完善住房限購政策，穩(wěn)定土地市場，堵住“假離婚”炒房漏洞。

　　新政出臺并未出乎市場預料。自樓市復蘇以來，南京市場急劇升溫，新房銷售屢現(xiàn)“萬人搖”場面，熱門地塊頻頻引發(fā)房企爭搶。此前，杭州、東莞、寧波、深圳等六個城市已因類似現(xiàn)象引來調控。

　　“加大調控力度并不意味著打壓市場，而是保護真正的購房者?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂認為，房價在加杠桿下過快上漲，會讓剛需無法入市。調控不會降低核心城市住房價值，只是讓市場更加穩(wěn)定持續(xù)。

　　九大新政給樓市降溫

　　南京此次新政，主要試圖從三個方向給市場降溫。

　　一是商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源；二是土拍時嚴格執(zhí)行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準入條件；三是夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　“從政策要點可以看出，本次新政大力支持剛需性購房需求，完善了住房限購政策，并且嚴格限制未來房價?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為。

　　南京土地市場已“高燒”許久。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京全市涉宅用地供應64幅、374.29萬平方米，居近6年新高；成交金額707.13億元，為近6年第二高，同比上漲40.25%。

　　看到此番態(tài)勢，進入下半年，南京便祭出土拍新政“限房價、競地價”，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。

　　但即便如此，7月份土拍市場熱度仍然不減，眾多房企奔赴至此貼身肉搏。其中，7月10日，南京迎來土拍新政后首次拍賣，引來40余家房企競拍，8宗地塊收金137.74億元，5宗達上限價。

　　因此，《通知》再次強調，要加大中低價位、中小套型住宅用地供應，優(yōu)先滿足剛性需求，穩(wěn)定土地市場預期；繼續(xù)嚴格執(zhí)行“限房價、競地價”政策，尤其是熱點區(qū)域，要提高土地市場準入條件，控制參與土地競買企業(yè)數(shù)量。

　　相較于土拍熱度，近期南京部分新盤屢現(xiàn)“萬人搖”場面，更加引發(fā)市場關注。比如，位于南京江北核心區(qū)的江畔都會上城，共計223套精裝房源，最終由11890組購房者參與搖號，中簽率不到2%。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年南京商品住宅供應367.01萬平方米，同比上升9.58%，為近六年同期第二位；商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%；商品住宅成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

　　期內銷售位于前列的房企包括萬科、仁恒置地、金地集團、華發(fā)股份、中海地產，銷售金額分別為102.71億元、95.52億元、94.06億元、83.13億元、78.83億元。截至6月30日，南京可售新房約3.76萬套，出清周期為6.42個月。

　　就此現(xiàn)象，《通知》要求，商品住宅項目開盤銷售，須提供每批次不低于30%比例的房源保障，以優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求；熱點樓盤應制定針對性銷售方案，嚴格按照審核公示方案開盤銷售，選房結果現(xiàn)場公示。

　　值得注意的是，此次新政也對“假離婚”購房進行明確限制。《通知》指出，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　“新政對假離婚購房行為進行限制和規(guī)范，避免了一些家庭通過此種方式借道購房，至此假離婚購房的道路被堵死，一定程度上抑制了借機投機炒房的現(xiàn)象，對平衡市場供需結構有重要意義。”陳霄認為。

　　地產調控風向趨緊

　　實際上，7月份以來，樓市已悄然開啟新一輪政策收緊潮。南京作為房價上漲熱點城市，已經是最近第7個收緊調控的城市，此前杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳等地已搶先加碼。

　　調控趨緊背后，是樓市升溫超乎預期，已徹底撫平疫情沖擊。6月份，全國商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長9%，超過2018年及2019年同期；銷售面積超過2億平方米，同比增長2.1%。

　　國家統(tǒng)計局最新出爐的6月房價數(shù)據(jù)中，僅7個城市新房價格環(huán)比下跌，61城穩(wěn)中有升；31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點。

　　從微觀層面看，上半年新盤出現(xiàn)搶購潮的城市持續(xù)擴容，高認籌項目更是眾多。

　　據(jù)CRIC調研數(shù)據(jù)，上半年27個調研城市中，共計277個新開盤項目認籌率超100%。隨著市場持續(xù)復蘇，購房者入市情緒轉向積極，5、6兩月分別有72個和91個項目認籌率超100%，累計占比近6成。

　　值得注意的是，中簽率偏低的TOP20項目都分布在杭州、成都、南京和西安這類核心二線城市。南京之外，成都市場同樣火爆，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等地頻現(xiàn)“萬人搖”，一些項目認籌率多達51.6倍。

　　“這些項目除了地段優(yōu)越、學區(qū)房、交通便利等因素外，最大賣點還是受限價政策影響，近4成高認籌項目售價低于周邊競品或二手房，購房者買到即賺到的心理預期強烈，進一步加劇搶購氛圍。”克而瑞研究報告稱。

　　典型如成都，上半年，部分新開盤項目售價大幅低于市場預期，更有項目售價較周邊二手房折價40%以上，這意味著，搖中便創(chuàng)造100萬元~200萬元增值收益，中簽率自然顯著偏低。

　　與此同時，隨著土地市場持續(xù)轉暖，優(yōu)質宅地頻頻高溢價出讓，地價上漲倒逼房價看漲預期，進一步加劇市場恐慌性購房氛圍。

　　但在“房住不炒”大環(huán)境下，深圳、寧波等熱點城已迎來調控?？硕鹫J為，后續(xù)上述城市不可避免會迎來新一輪政策調整，以降低市場熱度。南京這樣減少優(yōu)質地塊入市、增加土拍限制的情況會在更多城市出現(xiàn)。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也認為，今年政策大基調還是“維穩(wěn)”，樓市過熱的城市出現(xiàn)調控在預料之中。房價上漲過快的城市，或將出臺相應調控政策，預計成都等熱點城市也將迎來調控加碼。

來源：中新經緯

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