李雯

近日，青島市北區(qū)5宗土地出讓文件出爐，其中一宗商業(yè)商務地塊的出讓條件，透露出不同尋常的信號。據(jù)悉，該地塊的出讓條件明確規(guī)定“商務商業(yè)設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。”禁止在商業(yè)地塊中建設公寓的條件，在青島土地拍賣市場并不多見。記者采訪了解到，此前，濟南已出臺文件規(guī)定禁止在商業(yè)金融用地中設計“商務公寓”房屋類型。不僅是濟南，杭州也出臺了類似新規(guī)。

新都心地塊出讓設公寓禁令

青島土拍市場發(fā)出公寓建設收緊的信號。上周，市北區(qū)5宗土地出讓文件出爐，占地20.84萬平方米，建面57.07萬平方米，最高起始樓面價8600元/平方米。令人關注的是新都心原果品地塊出讓條件，明確商務商業(yè)設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。

據(jù)了解，該宗住宅、商務金融地塊位于市北區(qū)黑龍江路以西、開平路以北，占地2.73萬平方米，容積率3.3，建面9.02萬平方米，其中4512.4平方米用于建設公租房，商住比5：5，出讓土地建面8.57萬平方米，起始樓面價7600元/平方米，起拍總價6.52億元。大約在上月中旬，市自規(guī)局已對外公示該項目規(guī)劃方案，將建設5棟高層住宅和4棟商業(yè)辦公樓。記者走訪了解到，該地塊之前為青島果品批發(fā)市場，用地性質為市場用地，2017年變更土地性質為商住用地，擬建設集中商業(yè)、寫字樓和高層住宅，目前地上建筑已經(jīng)拆除。從區(qū)位來看，項目鄰地鐵M3號線地鐵大廈站，是名副其實的地鐵盤，地塊北側為在售項目七色堇，南側一路之隔為河西小學。項目周邊還分布有海尚府、大云谷嶗山金茂府、金地華章、保利天珺、青特星城等。其中和達君玥、青特星悅臨近尾聲，整體主流均價早已超過3萬元。該新地塊毗鄰黑龍江南路及地鐵口優(yōu)勢明顯，自身配套高占比商業(yè)，加上七色堇規(guī)劃的商業(yè)綜合體，后續(xù)自成商圈體系也比較具有潛力。

較好的區(qū)位優(yōu)勢，使該地塊引起了不少房企和業(yè)內人士的關注。不過，值得注意的是，該宗地塊出讓文件明確要求，本項目商務商業(yè)設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。也就是說，項目規(guī)劃的4棟寫字樓，一律不能以公寓形式出現(xiàn)。

公寓禁建令其他城市已有先例

商業(yè)地塊出讓條件對公寓設禁是偶然嗎？據(jù)了解，在土拍環(huán)節(jié)對公寓建設下禁令的操作，在此前的青島土地拍賣市場并不多見。不過，類似規(guī)定在其他城市已早有先例。2019年，濟南就出臺文件，禁止在商業(yè)金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據(jù)有關設計規(guī)范嚴格界定。

何謂商務公寓？據(jù)了解，在商業(yè)金融用地上配建的公寓為“商務公寓”，在產權年限上，商務公寓40年或50年的產權與所屬商業(yè)金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而住宅的性質為居住用地，產權為70年，被納入限購限貸。

無獨有偶，2018年，杭州規(guī)劃局發(fā)布了《關于擬出讓商業(yè)商務用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》。文件明確，“對規(guī)劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米’?！毙乱?guī)之后，杭州出讓地塊在規(guī)劃要求上越來越詳細，尤其是商業(yè)用地。這就意味著，市場上很難再做成小面積的酒店式公寓產品，更別提層高4.6米以上的LOFT戶型了。

抬高出讓門檻有助改善商業(yè)環(huán)境

商務公寓，在業(yè)內也稱之為“類住宅”，其一直是房地產行業(yè)里一個頗為微妙的存在。開發(fā)商取得商業(yè)用地后，建成酒店式公寓，由于這類產品通常面積小、總價低，頗受一部分人群追捧，開發(fā)商也可以迅速銷售回籠資金。然而，商地在用地分類里有著非常細致的劃分，可分為商務辦公、零售或批發(fā)市場等。但開發(fā)商在實際開發(fā)過程中，則會“打擦邊球”，例如先預留管道，等交付以后再進行改造等等，將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。

“目前調控政策多針對住宅用地和住宅市場，但是對于商業(yè)用地和公寓市場并無相關政策限制，容易成為投機炒房的轉移區(qū)域?！币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴躍進分析，“對于‘類住宅’的管控，是基于‘房住不炒’的主旋律，不能讓炒房之風從住宅流入‘類住宅’?！贝送?，還有業(yè)內人士認為，“抑制‘類住宅’，與長效機制掛鉤，除了規(guī)范房地產市場，更是規(guī)范租賃市場，為大力發(fā)展長租公寓，進一步實踐租購并舉鋪好基石。”

除了宏觀政策因素之外，在業(yè)內人士看來，商務金融地塊開發(fā)比較“挑人”，考驗開發(fā)企業(yè)資金和運營管理能力，寫字樓庫存短期內難以消化，因而開發(fā)企業(yè)能開發(fā)公寓就會開發(fā)公寓。合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明認為，總體來說，不讓在商業(yè)金融用地建商務公寓，主要是出于城市產業(yè)發(fā)展的考慮。因為各個城市的土地資源都是有限的，如果原先就是商務金融用地，再建成公寓這種居住屬性偏強的產品的話，對城市產業(yè)布局發(fā)展是不利的。

不過許傳明還表示，未來不是說就沒有公寓產品了。“只是說如果地塊出讓有明確要求的商務用地，不能建商務公寓；而如果在土地出讓時沒有特殊要求的話，依然會有公寓產品?！痹S傳明分析道，整體來看，商業(yè)金融地塊禁止建設商務公寓的措施，有助于商業(yè)環(huán)境的建設，發(fā)揮城市產業(yè)用地效能，為釋放產業(yè)產值進一步開拓空間。

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