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繼上次突然中止土拍之后,今天上午，深圳重新公布了今年第二次集中土拍的時間為9月28號，并且同時公布了土拍最新調(diào)整之后的出讓規(guī)則。

這次公布的規(guī)則主要優(yōu)化的有以下幾個重點：

1.同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買

2.同一企業(yè)及其控股的各個公司，競買最多可競得3宗用地(含聯(lián)合競買)

3.限地價，溢價率上限從45%調(diào)整為15%，達(dá)到上限后競自持租賃住房或者搖號

4.進(jìn)一步限房價，普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)3%-9.2%

5.強化企業(yè)信用約束，購地資金嚴(yán)格審查

這次調(diào)整有幾個信號還是比較明顯的：

1.穩(wěn)房價繼續(xù)加碼

這一次限價的幅度在加大，普通的商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上繼續(xù)下調(diào)了3%-9.2%。

這也就意味著，后續(xù)出來的新房價格會更低，新房和二手房之間的價差會進(jìn)一步拉大。

一方面，這是深圳展現(xiàn)了自己的覺悟和穩(wěn)定房價的決心，嚴(yán)格落實了上頭的意愿，打擊了那些對調(diào)控依然存有僥幸心理的人的預(yù)期。

從政策角度來講，新房價格作為政府能直接插手的價格體系，未來會繼續(xù)成為官方調(diào)節(jié)市場的工具。

另一方面，整個市場的預(yù)期也會受影響，畢竟新房的供應(yīng)量、價格都是相對公開的，

供應(yīng)量這么大、價格這么低，這對深圳的二手房的沖擊巨大，市場選擇必然會進(jìn)一步倒向新房.

接下來，深圳業(yè)主們的樓市預(yù)期恐怕得繼續(xù)下調(diào)，穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目的也就達(dá)到了。

2.穩(wěn)地價成為當(dāng)下土拍的重中之重

這一次調(diào)整規(guī)定地塊溢價率上限從45%調(diào)整為15%，超過就搖號。說白了，就是限制這“面粉”繼續(xù)漲價。

這是一個很大的變化，因為某種程度上這是地方政府通過減少自身的地價收入，以換取地價的穩(wěn)定。當(dāng)然，深圳是一個不那么依賴土地財政的城市，推進(jìn)這一套是比較容易的。

從價格角度看，地價過高，是房價難以控制的根源，所以限制地價本身是穩(wěn)定房價的重要的一步。

其他一些地價一直在飆升、土拍及其火熱的城市，比如東莞、惠州，完全可以直接抄作業(yè)了。

另外一方面，規(guī)定地價溢價率上限，其實也是在避免房企的惡性競爭，降低房企的拿地成本，可以讓房企的利益空間有一定的保障。

而且你也可以注意到，這次降地價的力度比降房價的幅度更大，說明政府還是想盡可能的激發(fā)房企的拿地積極性。

3. 對房企的限制還在增加

除了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價之外，對于房企而言，這一次土拍規(guī)則的限制依然不少。

首先這次給房企的馬甲們也設(shè)置了準(zhǔn)入門檻，規(guī)定同一個房企最多只能競買三宗土地，同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。

本質(zhì)上這樣做還是想避免房企一次性拿太多地，導(dǎo)致資金出現(xiàn)問題或者是部分地塊開發(fā)不足的情況。

此外，嚴(yán)格審查購地資金，強化房企的信用約束，就相當(dāng)于是把那些有資金問題，有信用問題、觸犯三道紅線的那些房企被拒之門外。部分房企拿地越來越難、部分資質(zhì)良好的房企會成為拿地主力。

此消彼長之下，接下來恐怕也會出現(xiàn)房企之間的分化，而那些有實力、資金相對雄厚的大房企，尤其是國企，會在深圳土拍中更有優(yōu)勢。

最后，附上本次公告原文：

一是調(diào)整競買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求，健全市場準(zhǔn)入機制。本批次用地競買申請人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(聯(lián)合競買的，聯(lián)合各方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì))；同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業(yè)應(yīng)提交相關(guān)證明材料及承諾函，同一企業(yè)及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯(lián)合競買)。

二是優(yōu)化土地競價方式，合理限定土地溢價。在保持掛牌起始價不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人(最高不超過該宗地普通商品住房面積的40%)，進(jìn)一步落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”的工作要求，拓寬租賃住房供給渠道。

三是強化“房地聯(lián)動”，進(jìn)一步下調(diào)住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過價格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期。

四是嚴(yán)格落實購地資金審查機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。建立“先承諾后審查”的工作機制，競買申請人需承諾購地資金來源不屬于股東違規(guī)提供的借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，不屬于金融機構(gòu)各類融資資金，不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；市金融監(jiān)管局組織相關(guān)金融監(jiān)管機構(gòu)開展競得人購地資金審查工作。

五是強化企業(yè)信用約束。競買人的開發(fā)資質(zhì)、購地資金、企業(yè)關(guān)聯(lián)性等必須符合出讓公告要求，并對土地購置資金來源、競買人關(guān)聯(lián)性進(jìn)行事先承諾，對是否參與現(xiàn)場搖號進(jìn)行確認(rèn)。審查發(fā)現(xiàn)競買(得)人不符合競買準(zhǔn)入條件或不踐諾的，將采取取消其競買(得)資格、沒收競買保證金、1年內(nèi)禁止該企業(yè)參加深圳市國有建設(shè)用地競買活動并向社會公開等相關(guān)懲戒措施。

本次調(diào)整嚴(yán)格堅持“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，通過嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、優(yōu)化競價方式、強化“房地聯(lián)動”等多項舉措，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全面提升群眾幸福感、獲得感。

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