昨天才說了東北接連救市，好不容易來了個(gè)吉林救市比較溫和能存活下去，還被很多朋友吐槽“治標(biāo)不治本”。留不住人，一切扯淡。

然后今天吉林又出了全面放開落戶，鼓勵(lì)生二胎、三胎的政策。真的很拼了，也顯得確實(shí)著急了。

但是，我發(fā)現(xiàn)杭州這個(gè)小機(jī)靈鬼，給出了更高級(jí)的救市模板。

昨天在一片歡呼聲中，杭州第三輪土拍爆了！

35宗地?zé)o一流拍，收金759億元。讓人驚喜的是，開發(fā)商殺紅了眼，有24宗沖到封頂價(jià)，直接進(jìn)入「搖號(hào)」階段，占比高達(dá)七成！

土拍是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，杭州算是拿捏住了。

但是，要注意，它可能就是本輪土拍最大也是最后的贏家了。

我們看看其他城市的土拍情況，預(yù)告一下——依然慘淡：

無錫，20宗地塊全部出讓成功。其中只有3宗低溢價(jià)成交，土地最高溢價(jià)率僅2.76%；

長沙，26宗地共成交23宗，最高溢價(jià)率比和流拍率比第二輪好看了；

深圳，11宗地全部拍出，7塊底價(jià)成交，位于光明、龍崗、南山共4塊地溢價(jià)觸頂；

南京，原計(jì)劃出讓61宗，開拍前15宗地沒人要。剩余的底價(jià)成交35宗，1宗流拍，5宗溢價(jià)觸頂。其中建鄴河西是爭(zhēng)奪熱點(diǎn)，其他區(qū)域透心涼；

蘇州，26宗里有1宗開拍前無人問津被撤下，其余23宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊有溢價(jià)；

廣州，17宗地成交了13宗，4宗流拍；

福州，26幅成交了25幅，僅1幅流拍；流拍率比前兩輪的32%、13%都要低；

長春，12宗地只賣出3宗；

是不是很疑惑，土拍結(jié)果總的看起來還不錯(cuò)，至少比起第二輪土拍滿屏的“流拍”要好太多了，怎么還說慘淡呢？

從三個(gè)點(diǎn)來看。

一是看主角。

土拍都是誰在拿地呢？地方平臺(tái)公司為主。

深圳的深地鐵拿了近一半地塊；長沙超9成被包括振望投資、開福城投等在內(nèi)的地方平臺(tái)公司拿了；還有蘇州幾乎清一色地方平臺(tái)兜底.....

民企躺平了，只能請(qǐng)國企出面來撐撐市場(chǎng)了，否則流拍太多也不好看。

現(xiàn)在國企拿地也會(huì)給很多優(yōu)惠，比如可以先不用交地價(jià)，等開發(fā)再慢慢給。

二是看溢價(jià)率。

比起之前的溢價(jià)率和溢價(jià)宗地，這一輪拍地可以說是以價(jià)換量。

比如無錫之前還分別有15宗、9宗地觸頂溢價(jià)，現(xiàn)在只有3宗，每況愈下；福州市中心的優(yōu)質(zhì)純商地塊幾乎全部底價(jià)成交，根本沒人搶。

三是看規(guī)則。

之前我們也說過，年關(guān)將至，不少城市財(cái)政壓力不小，第三輪土拍很重要，不管是一二線還是各種小城市，都在改玩法各種讓利給開發(fā)商。

深圳：競(jìng)配建指標(biāo)從“全年期自持租賃住房”調(diào)整成“可售公共住房”；

廣州：降低地價(jià)，部分地塊允許開發(fā)商分期付款；

蘇州：下調(diào)保證金和首付款比例，降低首繳土地出讓金比例；

南京：下調(diào)部分區(qū)域保證金，放寬參拍房企資質(zhì)要求；

杭州：恢復(fù)勾地政策，降低保證金要求

土拍規(guī)則內(nèi)卷，還拿出了很多好地出來吸引開發(fā)商。像深圳拿出了非常稀缺的前海、蛇口、寶中等地塊，各個(gè)城市為了賣地真的很拼！

在這樣的條件下，我們?cè)賮砜吹谌喭僚牡某煽?，就可以感受到它的寒意了?/p>

從第三輪土拍效果看，市場(chǎng)整體還是比較冷淡，這也不難理解。

主要還是房企的資金狀態(tài)不太好。要是有錢誰不想趁機(jī)拿便宜的地呢？

國資本身負(fù)債率低一些，融資也相對(duì)容易，拿地就更有底氣。反倒是在這一輪土拍中鮮有身影的民企，手頭很緊，又只能靠自己。

資本還是很勢(shì)利眼的，總是選擇到安全的地方去，雖然上面發(fā)話要支持房企融資，但水總是優(yōu)先流到安全的房企那里去，像之前是保利、招商等。最近穩(wěn)健的民企如碧桂園、龍湖慢慢也能分一杯羹。

在這種情況下，認(rèn)認(rèn)真真降負(fù)債，保住現(xiàn)金流才是第一位的，房企也沒有膽子去拿地。連明天的太陽都可能看不到，哪里還有心思去拿地？

再來看為什么區(qū)域間的土拍又有些冷熱不均呢？像杭州就能整體火爆，深圳部分受青睞，其他就一般？

這就涉及到政策面、區(qū)域分化和算賬的問題了。

杭州是幸運(yùn)又努力。拍地時(shí)政策面上已經(jīng)釋放了很多利好，房企信心稍微恢復(fù)一些。

再者，杭州樓市購買力強(qiáng)勁是眾所周知的事，新房萬人搖是常態(tài)。房企就是商人，追求的是利潤。杭州很懂這一套，玩的就是給好地段、更多讓利。

克而瑞做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，杭州第三批集工供地成功出讓地塊的平均房地差13917元/平，封頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的24宗地，這一數(shù)值更是超過1.45萬/平，利潤空間很可觀，是2020年以來的最高值了。

注：實(shí)際房地差=地塊限價(jià)-地塊實(shí)際樓面價(jià)；

有拿到就是賺到的預(yù)期，房企才更有動(dòng)力去拿地。

深圳進(jìn)入搖號(hào)的4宗地，也是明顯有優(yōu)勢(shì)。位置不錯(cuò)，而且配建要求比較低、達(dá)到最高限價(jià)的情況下仍保有較高的利潤空間，地價(jià)房價(jià)比在0.5以下且價(jià)差較大，給房企留了更多的利潤空間。

還有福州本輪土拍里臺(tái)江CBD這樣的稀缺地塊，這些地塊本身比較有支撐，又給出了優(yōu)惠條件，房企就有賺錢的把握了。

土拍市場(chǎng)內(nèi)卷到不行，各種優(yōu)惠政策都出來了，但房企不敢再吃著碗里看著鍋里了，反而很謹(jǐn)慎。

有錢的時(shí)候隨便花無所謂，沒錢的時(shí)候好不容易從牙縫里省下來的“米”，當(dāng)然不舍得亂花，好鋼要用在刀刃上。

和我們買房其實(shí)挺像。

房企的選擇其實(shí)也可以給我們買房提供參考：

1、房企放棄的地方盡量不要去碰。比如流拍率很高的長春。 2、房企爭(zhēng)奪的地方，還是要結(jié)合地段來看。像是杭州整體很火熱，但也不是隨便都可以買，還是遵循核心區(qū)域優(yōu)先的原則。

還要提醒的一點(diǎn)是，雖然第三輪土拍整體還是捂不熱，但年底土地市場(chǎng)回暖的苗頭值得關(guān)注，它無疑會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。

現(xiàn)在政策利好釋放，房貸利率下調(diào)，可是市場(chǎng)回暖速度不及預(yù)期，就是因?yàn)槭袌?chǎng)還是缺少一點(diǎn)信心。而杭州土拍就像星星之火，雖然小但在黑夜中非常明亮，多少會(huì)拉一把市場(chǎng)信心。

相信后面其他城市也會(huì)學(xué)著杭州怎么把地賣出去，帶動(dòng)樓市回暖。

就樓市來說，已經(jīng)有一些城市在慢慢止跌筑底了。

比如一線城市的深圳、廣州等二手成交量開始緩慢回升，強(qiáng)二線如杭州最近二手成交也慢慢脫離不斷降價(jià)走量的方式，有止跌的跡象，特別是比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房。

但想要完全恢復(fù)市場(chǎng)還是很難，需要進(jìn)一步的利好釋放才行。

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