蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%。

11月3日早間，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布今年第三輪集中供地的地塊信息，共包括51宗地塊，總出讓面積約234.96萬平方米，總建面超500萬平方米，其中包含多宗此前流拍的地塊。

由于僅是“預(yù)公告”，這些地塊的交易規(guī)則尚未出爐。但考慮到在第二輪集中供地中，杭州有較大比例的流拍現(xiàn)象，業(yè)界預(yù)計(jì)，第三輪集中供地的交易門檻有望下調(diào)。

此前，濟(jì)南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經(jīng)陸續(xù)公布了今年第三輪集中供地明細(xì)。從細(xì)則來看，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低，比如，有城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價(jià)也被下調(diào)。

從土地性質(zhì)看，政策性住房地塊的供應(yīng)規(guī)模也有所增加。

11月1日，無錫率先完成了第三輪土拍，雖然20宗地塊全部成交，但整體熱度并不高。分析人士認(rèn)為，“降門檻、促成交”正成為第三輪集中土拍規(guī)則的導(dǎo)向，考慮到地方政府的供地壓力和房企的補(bǔ)倉需求，第三輪土地集中供應(yīng)有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)放量成交。

預(yù)計(jì)加大租賃用地供應(yīng)規(guī)模

從10月末開始，第三輪集中供地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。從已披露的細(xì)則來看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競(jìng)買門檻。

其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%（第二輪地塊多為50%），土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時(shí)取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級(jí)或一級(jí)”下調(diào)至“三級(jí)及以上”。

無錫的第三輪集中供地規(guī)則并未有大的調(diào)整，但延續(xù)了第二輪集中供地“取消競(jìng)自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤(rùn)空間。

在一些競(jìng)買者看來，政府部門降低土拍門檻，有兩方面原因。

一方面，由于規(guī)則過于嚴(yán)厲，第二輪集中供地出現(xiàn)較大范圍的流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。比如，繁瑣的配建條款，以及對(duì)價(jià)格上限的嚴(yán)格限定，使得項(xiàng)目的利潤(rùn)空間被壓縮。再加上信貸政策收緊，房企競(jìng)買的積極性明顯下降。這也倒逼政府部門調(diào)整第三輪供地的規(guī)則。

另一方面，9月末以來，監(jiān)管部門連續(xù)釋放穩(wěn)市場(chǎng)信號(hào)。隨后，信貸政策從“應(yīng)激性”收緊中逐漸放松。土地供應(yīng)規(guī)則過于嚴(yán)厲的現(xiàn)象也在緩解。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

政策性住房地塊的增加，更多源于監(jiān)管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點(diǎn)城市年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應(yīng)不足及流拍率高等原因，這一任務(wù)并未完成。

綜合各方面因素，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，重點(diǎn)城市第三輪集中供地或?qū)⒃谌齻€(gè)方面做出優(yōu)化：1.降低門檻。包括下調(diào)保證金比例（武漢已經(jīng)在第二輪集中供地中對(duì)部分地塊下調(diào)保證金要求），將大體量地塊分拆供應(yīng)等；2.加大租賃用地供應(yīng)規(guī)模，并優(yōu)化相關(guān)的配建條款；3.減少地塊捆綁限制，更加強(qiáng)化品質(zhì)要求。

市場(chǎng)熱度尚存疑問

與供給側(cè)的“誠意”相比，需求端的熱情能否恢復(fù)尚存疑問。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然信貸政策正趨于寬松，但房企的資金鏈能否在短期內(nèi)明顯改善還是疑問，企業(yè)的拿地信心恐怕很難快速恢復(fù)。

在11月1日的無錫第三輪集中土拍中，有諸多地方平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底，僅仁恒、朗詩、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺(tái)公司參與競(jìng)拍并摘得地塊，這與一、二輪的大量民營(yíng)房企參拍形成鮮明對(duì)比。

中國指數(shù)研究院指出，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營(yíng)房企的參拍意愿，也能從側(cè)面反映出當(dāng)下民營(yíng)房企的資金壓力空前巨大。

對(duì)比今年無錫的三輪集中供地，前述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土拍熱度依次遞減。第一批次地價(jià)觸頂比例達(dá)93%，全部成交。第二批次地價(jià)觸頂比例降至39%，且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒有流拍，但也無地價(jià)觸頂，僅3宗地塊以低溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率也不過2.76%。

無錫第三輪集中土拍被認(rèn)為是當(dāng)下土地市場(chǎng)的縮影。前述房企人士表示，從另一個(gè)層面上，也說明供需雙方的心態(tài)已經(jīng)變得十分理性。若信貸政策能逐步改善，第三輪土地集中供應(yīng)成交情況有望好于第二輪。

實(shí)際上，由于此前收獲有限，很多房企仍有補(bǔ)倉需求?！氨日胀甑臉?biāo)準(zhǔn)，很多企業(yè)還有進(jìn)一步拿地的空間?！鼻笆龇科笕耸空f，第三輪集中供地更多是著眼于明年的市場(chǎng)，如果能度過當(dāng)前的困難時(shí)期，這批獲取的土地將會(huì)成為明年的“彈藥”。

同時(shí)，第三輪集中供地放量也將是大概率事件。易居克而瑞指出，21城（除上海外）前10個(gè)月宅地成交面積占全年計(jì)劃供應(yīng)量的平均比例僅為52%，整體供應(yīng)節(jié)奏偏緩。因此，第三輪集中供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加。尤其對(duì)于長(zhǎng)沙、北京、沈陽、杭州等流拍率高的城市來說，供應(yīng)壓力將大于其他城市。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在第三輪集中供地中，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)，城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化仍會(huì)延續(xù)，但總體市場(chǎng)的熱度不會(huì)很高，有望維持平穩(wěn)放量態(tài)勢(shì)。

（作者：張敏編輯：張偉賢）

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