多城第三批集中供地規(guī)則“放松” 龍頭房企態(tài)度依然謹(jǐn)慎

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-25 16:40

第二批集中供地剛剛落下帷幕，深圳、廣州、天津、南京等部分熱點(diǎn)城市迅速拉開(kāi)了第三批集中供地的帷幕。

相比于前兩次集中供地，就目前已經(jīng)掛牌第三批集中供地的城市而言，在土地出讓規(guī)則上有明顯的變化，比如提高房?jī)r(jià)銷(xiāo)售上限，讓利潤(rùn)更有“空間”；適度放寬保證金支付期限；降低參拍門(mén)檻，調(diào)動(dòng)房企積極性等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地市場(chǎng)步入寒冬之際，這些舉措有利于土地市場(chǎng)回暖，降低流拍率。

部分城市調(diào)高房?jī)r(jià)上限，土地出讓金可“分期支付”

從目前已經(jīng)發(fā)布第三批集中供地情況的熱點(diǎn)城市來(lái)看，包括廣州、福州、成都等城市都調(diào)高了銷(xiāo)售上限。例如，廣州取消了此前在部分區(qū)域試行的限房?jī)r(jià)政策，其中，南沙和黃浦區(qū)取消“限房?jī)r(jià)”試點(diǎn)，南沙區(qū)進(jìn)一步取消“未來(lái)銷(xiāo)售50%房源傾斜無(wú)房家庭”要求；而福州溢價(jià)成交時(shí)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，部分城市調(diào)低了起始樓面價(jià)，例如，重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價(jià)為6625元/平方米；相比第二批集中供應(yīng)地塊下降了6%；相比于第一批成交地塊平均樓面價(jià)下降了27%。

更多城市選擇調(diào)低了保證金比例。曾經(jīng)的賣(mài)地大戶杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧之后，第三批集中供地恢復(fù)了“勾地”規(guī)則，即房企繳納地價(jià)的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價(jià)高低，“勾地金”最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。而在第二批集中供地時(shí)，房企報(bào)名時(shí)必須繳納20%的保證金才能參與地塊競(jìng)拍。

同時(shí)，重慶、武漢等熱點(diǎn)城市還對(duì)競(jìng)買(mǎi)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，增加“搖號(hào)”方式。重慶將競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)而競(jìng)自持比例直接改為“搖號(hào)”。武漢也將原先“競(jìng)一次性付款、競(jìng)自持市場(chǎng)性租賃住房面積、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積、競(jìng)房屋全裝修面積、競(jìng)建筑品質(zhì)”的要求精簡(jiǎn)為“競(jìng)一次性付款”“競(jìng)自持租賃住房建筑面積”和“搖號(hào)”等方式確定最終競(jìng)得人，競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)較第二批集中供地簡(jiǎn)化很多。

此外，廣州、蘇州、合肥等城市放寬了土地出讓價(jià)的支付條件。其中，合肥對(duì)土地出讓金支付期限進(jìn)行了調(diào)整，不僅可以“分期支付”，且最長(zhǎng)期限由兩個(gè)月放寬至三個(gè)月。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都、無(wú)錫、濟(jì)南、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例，這將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力。同時(shí)，此類舉措或?qū)⒃诤艽蟪潭壬霞ぐl(fā)房企的拿地意愿，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

回爐地塊指標(biāo)放寬，有望降低流拍率

由于第二批集中供地降溫明顯，長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州的流拍率均高達(dá)50%以上。為了降低流拍率，提高成交量，這些城市更有動(dòng)力調(diào)整土拍規(guī)則，調(diào)動(dòng)房企參拍積極性。

“第三批集中供地的出讓門(mén)檻和出讓條件在維持底線的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。這說(shuō)明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的規(guī)則框架和自身承受能力范圍內(nèi)，正在努力優(yōu)化出讓規(guī)則，盡量避免大幅流拍?！眱|翰智庫(kù)分析人士稱。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年11月18日，已有11個(gè)城市在第三批集中供地中，將第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。其中，廣州、合肥部分地塊下調(diào)初始樓面價(jià)或取消了第二批中的配建要求；成都部分地塊上調(diào)清水房最高限價(jià)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)空間將有所改善；南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價(jià)格變化不大，但保證金比例、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)限制等出讓條件有所優(yōu)化，房企參拍門(mén)檻下降。

億翰智庫(kù)分析人士表示：“當(dāng)前在這些放松措施中，放寬土地出讓金支付期限對(duì)吸引房企參與是更加有效的手段，但是考慮到地方財(cái)政需要，地方政府放寬的范圍或者程度都會(huì)有限。降低配建或產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要求也會(huì)提升地塊本身的盈利預(yù)期，不失為避免流拍的有效舉措之一?！?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，土拍門(mén)檻降低對(duì)于房企的利好傾向度著實(shí)不小，本次作為全年最后一批集中供地，也意味著這是房企今年補(bǔ)倉(cāng)的最后機(jī)會(huì)，或?qū)⑽姸喾科髤⑴c，預(yù)計(jì)22城第三批集中供地整體市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒂兴販?，流拍現(xiàn)象有望減少。

龍頭房企拿地依然謹(jǐn)慎，堅(jiān)持“量入為出”

雖然各大熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則都有不同程度的放松，但是，龍湖集團(tuán)、新城控股(601155,股吧)等多家龍頭房企在采訪中向新京報(bào)記者表示，拿地依然保持“謹(jǐn)慎”態(tài)度，“量入為出”，“保證現(xiàn)金流安全”是首要原則。

對(duì)于在第三批集中供地中是否會(huì)加大拿地力度，龍湖方面向新京報(bào)記者表示：“公司在拿地方面一直堅(jiān)持量入為出，理性拿地，不會(huì)為了追求規(guī)?；蛘咂渌脑蛟诙唐趦?nèi)高點(diǎn)拿地。接下來(lái)公司依然會(huì)堅(jiān)守投資紀(jì)律，按照既有的節(jié)奏、在公司預(yù)定的城市里面，以合理的價(jià)格拿合適的土地?！?/p>

“目前，開(kāi)發(fā)貸和按揭是有所好轉(zhuǎn)的，但是也沒(méi)有想象中那么快。我們的經(jīng)營(yíng)方針還是力?，F(xiàn)金流，安全是第一位的，拿地要排在后面?！币晃簧鲜旋堫^房企負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

值得一提的是，今天，從南京第三批集中供地的成交結(jié)果來(lái)看，近八成地塊底價(jià)成交，僅有5宗河西地塊觸頂搖號(hào)。從競(jìng)得的房企來(lái)看，以頤居建設(shè)、深業(yè)集團(tuán)、江寧城建、六合國(guó)資等國(guó)企、央企為主力。

新京報(bào)記者徐倩圖片來(lái)源億翰智庫(kù)

編輯武新校對(duì) 陳荻雁

（責(zé)任編輯： HN666）