盡管門檻明顯降低，地市仍無明顯的回暖跡象。

11月25日，南京第三輪集中供地的線上競價結束，在31宗于今日出讓的涉宅地塊中，有1宗地塊流拍，4宗地塊進入搖號階段，余下26宗地塊成功出讓，最終攬金約304億元，成交土地面積約125.57萬平方米，總建筑面積280.79萬平方米。

今次南京土拍的熱度再降一檔。與第二輪土拍中37宗地塊、11宗地塊達到最高限價進入搖號階段相比，此輪僅4宗地塊觸頂，更遠遜于首輪36宗地塊進入搖號階段的“盛況”，著實顯得冷清。前述待搖號的地塊之外，此次溢價成交的地塊僅4宗。

相較而言，底價成交成為絕對的主旋律。此次土拍的整體平均溢價率在3.39%，也明顯低于第二輪的6%。

不只是在成交數(shù)據(jù)上，房企的參與熱情也在持續(xù)降溫。據(jù)第三方研究機構好地研究院統(tǒng)計顯示，南京首輪土拍有超過百家房企參與，第二批約有50家參與，而此輪則僅有約25家房企參與報名，平均每塊地報名單位僅在3家左右。

在南京首輪土拍中有所斬獲的某華東房企人士便向記者透露，第三輪南京土拍未再參與?！耙慌文欠N火熱不存在了?！绷硪粎⒓恿舜舜瓮僚牡哪砊OP20房企內部人士稱，其明天將有一宗地塊等待搖號。

具體來看成交情況，各板塊的冷熱分化越發(fā)明顯。

其中，此次4宗觸頂待搖號的地塊，實則也集中于傳統(tǒng)熱門的河西板塊，位于建鄴區(qū)；同時，建鄴區(qū)掛出的另外2宗地塊，也均以超過5%的溢價率成交，分別由深業(yè)地產(chǎn)有限公司、南京棲霞建設(600533,股吧)股份有限公司拿下。

市場持續(xù)降溫的情況下，能保持如此吸引力的關鍵在于未來的去化表現(xiàn)。河西板塊是南京的熱點區(qū)域，核心位置地塊的周邊生活配套成熟，板塊能級高。

據(jù)好地研究院統(tǒng)計，河西南板塊從2020年1月到2021年10月期間，總計供應商品住宅63.8萬平方米，成交商品住宅69.4萬平方米；而江心洲板塊同期的商品住宅供應量為33.4萬平方米，成交商品住宅35.5萬平方米，市場處于供不應求狀態(tài)。

“南京市場雖然整體的溫度也下降明顯，而核心板塊基本還能做到即開即罄，”上述Top20房企內部人士向記者表示，“稍偏的板塊去化都不理想。

這也與偏遠區(qū)域地塊的表現(xiàn)相一致，位于遠郊板塊的六合G140地塊無人出價，以流拍告終；溧水高淳15幅地全部底價成交，而江寧偏遠板塊的3宗地塊也快速以底價成交。

事實上，10月下旬，南京第三批集中供地初次披露時，共掛出了61宗地塊，除去安置房用地、租賃房用地外，住宅（含商住）用地原有46宗；開拍前夕，就有15宗地塊直接終止出讓，而這些地塊亦集中于偏遠郊區(qū)。以此計，此輪土拍中，流拍地塊達到了16宗。

值得一提的是，在此輪開拍前，南京將土拍門檻進行了大幅下調，如降低對房企資質的要求，取消部分地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)等約束。但由此來看，規(guī)則優(yōu)化對提高房企參與度的提升作用較為有限。

在南京此輪土拍中，仍以國企、央企為主，報名時國央企占比就達到了60%左右，最終的拿地企業(yè)中則多以地方國企為主，如包攬了江寧區(qū)三宗地塊的江寧城建、拿下高淳區(qū)三宗地塊的高淳區(qū)安居、南部新城開發(fā)等。

中指研究院南京分院分析師楊帆認為，整體來看，“兩集中”供地模式下，2021年全國土地市場供求規(guī)模明顯縮量，地價上漲，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調整等多重因素影響，在第三次集中土拍市場中出現(xiàn)了更加明顯的降溫表現(xiàn)。

“企業(yè)拿地更加謹慎，尤其是觸及紅線的房企大都暫停了新增土儲。預計接下來全國土地市場整體還是低溫運行，底價成交將成為普遍現(xiàn)象?！睏罘Q。

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