新年首場土拍攬金480億北京土地市場回暖了嗎？

來源：智能家居時間：2022-02-18 08:40

“多輪競拍、觸達(dá)地價上限、溢價率15%”……那些象征著土地市場積極場景的形容詞回來了。

2月17日，北京率先結(jié)束2022年首輪集中供地，但整體并非“火熱”，一半土地線上底價成交、一半土地現(xiàn)場競拍，這樣的結(jié)果似乎更應(yīng)該形容為“冷熱分化、穩(wěn)中回暖”。

本次北京總供應(yīng)18宗地塊，起拍價491.8億元，流拍1宗，底價成交9宗，17宗地總成交價為480.22億元。

成交主體中，國企央企依然為主力，綠城以98.4億元斬獲3宗地，華潤以79.94億元斬獲2宗地，中海以57.4億元斬獲2宗地，金地保利聯(lián)合體也以59億元斬獲2宗地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京2022年第一輪土地市場相比去年后兩輪集中供地明顯復(fù)蘇，但分化依然存在，房企并未完全走出資金壓力，無論是參與企業(yè)數(shù)量還是競爭力度，都不如去年第一輪集中供地。

復(fù)蘇明顯

北京作為全國第一個完成首輪集中供地的城市，相比于去年第二輪和第三輪集中供地“流拍率高走、溢價率下行”的情況，著實回暖許多。

2021年，北京第二輪集中供地“未拍先冷”，43宗地中有26宗土地延期出讓；第三輪集中供地的12宗土地僅吸引了13家房企報名，雖然只有2宗流拍，但其中11宗地都在競價截止時就已經(jīng)確定歸屬，只有1宗土地進(jìn)行了“冷靜的競拍”，場面比較克制。

本輪集中供地則一共吸引了57家房企及聯(lián)合體報名，有8宗土地進(jìn)行了現(xiàn)場競拍，部分地塊逆勢走熱，吸引了多家房企報名。

如昌平生命科學(xué)園地塊獲得報名企業(yè)數(shù)最多，共有10家房企參與，該地塊起始經(jīng)營樓面價3.6萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。另一熱門地塊朝陽崔各莊地塊有8家房企報名，起始經(jīng)營樓面價4.6萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價8.8萬元/平方米。

多個地塊在競拍中也一度出現(xiàn)久違了的“觸達(dá)地價上限，轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)。

朝陽區(qū)崔各莊地塊競拍起始價37.8億元，經(jīng)過21輪角逐，由中海舉牌43.47億，觸及價格上限，轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，華潤、中海、綠城亦輪流舉牌到第53輪，由綠城以43.47億元、4.1萬平方米現(xiàn)房銷售面積的代價競得該地塊，溢價率15%。

在競拍的8宗土地中，有5宗涉及競現(xiàn)房銷售面積，7宗涉及搖號，3宗地塊選擇兩者結(jié)合，采用“競現(xiàn)房銷售+搖號”的出讓方式。

張大偉表示，復(fù)雜的競拍規(guī)則體現(xiàn)了北京對土地市場落實“一地一策”的精準(zhǔn)管控，但依然擋不住房企拿地?zé)崆?，“說明只要地塊好，大家都會搶?！?/p>

對于北京土地市場涌現(xiàn)的暖流一面，張大偉認(rèn)為，一是開年供應(yīng)的土地可以在今年下半年就進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，2月份拿地，基本8-9月份就能形成銷售額，所以房企大部分都積極拿地。

從第一輪集中供地項目的具體情況來看，整體土地位置都不錯，部分地塊屬于稀缺地塊，朝陽、豐臺、石景山等傳統(tǒng)熱門大區(qū)的地塊供應(yīng)充足，疊加區(qū)域內(nèi)之前市場供應(yīng)不多，新供應(yīng)土地的競爭壓力相對較小，所以比較受歡迎。

“第三個方面在于北京樓市整體最近有復(fù)蘇跡象?！睆埓髠シ治霰硎荆?jīng)過去年年底的調(diào)整，北京二手房成交量開始恢復(fù)到1.3-1.5萬套/月，市場穩(wěn)定趨勢下，開發(fā)商也開始增加拿地。

冷熱分化

北京2022年首輪集中供地另一個不可忽視的特點是“一半是海水一半是火焰”。

其中半數(shù)土地都是底價成交，且絕大多數(shù)成交主體為央企或國企。2月16日的線上競價截止日，因只有1家房企報名而底價成交的8宗土地中，除了中海、保利、中建等央企的身影，北京城建(600266)、懷柔科學(xué)城和北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)等拿地主體都有著地方國企的性質(zhì)。啟信寶信息顯示，獲得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊的北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隸屬于北京大興發(fā)展國有資本投資運營有限公司。

中信證券表示，地方性國企可以起到拿地托底的作用，但地方性國企拿地占比如果過高，則折射了土地市場偏冷淡。

值得注意的是，本次表現(xiàn)比較亮眼的華潤、中海等央企去年在北京拿地并不多，而去年拿地較多的首開等企業(yè)降低了參與率。

張大偉表示，從第一輪集中供地成交數(shù)據(jù)看，房企資金鏈依然緊張，出價除個別地塊外，大部分都非常謹(jǐn)慎。

一個案例是，昌平區(qū)中關(guān)村(000931)生命科學(xué)園地塊在現(xiàn)場競拍時吸引了10家房企及聯(lián)合體報名，綠城和建發(fā)同時舉牌觸及價格上限，因為判定歸屬權(quán)現(xiàn)場還引發(fā)了爭議，但后面的競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)卻無人舉牌，最終該地塊歸建發(fā)所有。

“拿地都要算好賬，但是不拿地寸步難行?！币患胰珖苑科蟮谋本└吖芨嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，房企新年補倉是勢在必行的，但前提是算好投入回報，做好節(jié)奏管控。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）