作者：吾心生

　　來源：樓市微觀察（loushi666）

　　最近去看了房山的幾個限競房項目，先點評一下金樾和著。

　　1、這個項目是中海牽頭開發(fā)的，項目一共890套房，2018年6月份拿的預(yù)售證。賣了兩年了，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房階段，但賣得并不好，差不多還有一半的房子是可售狀態(tài)。同地塊的旭輝城更慘，去化不到3成，大降價讓已購房業(yè)主開始維權(quán)。

　　2、真的是非常偏，六環(huán)外，到良鄉(xiāng)南關(guān)和良鄉(xiāng)大學(xué)城西的直線距離分別是4.7公里和5公里。完全依賴自駕，如果你在城里三環(huán)這種地方上班，這地方能讓你痛苦一輩子。到六里橋，開車六環(huán)是收費的，成本自己考慮。現(xiàn)在房山進(jìn)城一般就是京良路和京港澳，但是京良路上五環(huán)和京港澳杜家坎收費站就能讓你堵到瘋狂，如果是公交+地鐵，1個半小時估計能到六里橋，其他地方你們自己盤算吧。

　　3、在售戶型為89㎡三居、127㎡四居，均價差不多在3.2萬的樣子。

　　4、同地段剛需房供應(yīng)非常充足，金樾和著，旭輝城，中駿·云景臺都是限競房，還有個共有產(chǎn)權(quán)房項目金悅嘉苑，是金融街(000402,股吧)開發(fā)的。恒大在這一塊也剛剛拿了一塊限競房地塊。未來要入市的中駿·云景臺和恒大的項目，就能帶來超過4000套房。這一片真的房源很多，砍價使勁砍就是了，特價房也不難找。旭輝城為了賣房子，不得不把售樓處異地安置，緊鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城西站。

　　5、限競房的地段和客群存在矛盾，買限競房的往往都是剛需，而剛需非常依賴軌道交通，但房山金樾和著等這幾個限競房完全不是地鐵房?？梢詫Ρ纫幌?，中海京西里限競房，產(chǎn)品價格都差不多，地鐵蘇莊站，賣得就不錯。

　　6、房山臨鐵的次新房對這些新項目構(gòu)成壓力，典型的臨鐵房瑞雪春堂二手房，現(xiàn)在也不過是3.2萬的價格。

　　7、產(chǎn)品上，金樾和著算得上京城限競房的產(chǎn)品標(biāo)桿。面子工程很到位，小區(qū)設(shè)計得高大上，但中海也是為了控制成本也做了一些非常規(guī)操作，比如12層的高層建筑按道理應(yīng)該兩部電梯，但金樾和著只有一部電梯，為了滿足消防要求，設(shè)置了“空中連廊”。這樣做還有一個好處，得房率會提升，但電梯少了，高層上下樓肯定會有點影響，而且影響北側(cè)視線和光線。

　　8、現(xiàn)在北京上車的限競房，低于300萬的幾乎沒有，300萬以上的價格較低的主要分布在房山的邢家塢和青龍湖片區(qū)，再就是順義新城。

　　這些地方的確都非常偏，也沒辦法，所以比拼產(chǎn)品力就是關(guān)鍵，順義新城的金茂國際社區(qū)賣得很火，這地方距離朝陽望京海淀西二旗都更有優(yōu)勢，而且通過小戶型精裝的方式，50-89平米一至三居，將門檻拉得很低，總價也只要150萬起。所以限競房找準(zhǔn)客群很重要。

　　9、如果你有100萬左右的首付，打算在北京買個限競房，真得慎重了，現(xiàn)在可選的房子非常多，優(yōu)缺點都比較明顯。北京西南邊本來發(fā)展就差一點，如果你在城里上班，可能理想的就是豐臺科技園吧，如果不是在這里工作，金樾和著這個項目，不太推薦你買，心累。

　　以上，僅供參考，個人意見。

　　看都看完了，還不點這里試試

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