售價普遍低于限價北京限競房時代“結(jié)束倒計時”?

來源：智能家居時間：2020-05-23 11:05

限競房競地價、限房價的規(guī)定原本已經(jīng)是壓縮了房企的利潤，但意想不到的是，更多限競房項目的銷售價格卻在入市之后低于政府規(guī)定的限售價。整體來看，自限競房入市后，去化難題一直未能解決，扎堆供應的同質(zhì)化產(chǎn)品使得市場在一段時間內(nèi)顯現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)。

目前，北京土地市場格局已經(jīng)發(fā)生變化，不限價地塊逐漸占據(jù)主位，限競房地塊占比下滑。業(yè)內(nèi)認為，純商品房會慢慢主導市場，限競房則已經(jīng)是進入“結(jié)束倒計時”狀態(tài)。未來，北京限競房命運到底如何？

去化難題未解

2020年是北京限競房誕生之后的第3年。在入市之前，限競房被業(yè)內(nèi)解讀為“將成為北京房產(chǎn)市場供應鏈中不可忽視的中堅力量”。這種向上競地價、向下限房價的住宅產(chǎn)品的價格相比較同區(qū)域的純商品住宅略低。

限競房在2018年入市之后，市場上曾有聲音認為，北京即將迎來“居者有其屋”的時代。但值得注意的是，購房者對限競房并不是完全“買賬”。有部分項目，入市時間很長，但是去化仍然難言樂觀。其中，房山區(qū)的限競房項目去化難格外明顯。

“現(xiàn)在我們樓盤還是空著很多房源的，也有很好的樓層。您要是想買的話，可以隨時過來看盤?！狈可侥诚薷偡宽椖夸N售人員對記者說。記者了解到，該項目是北京入市較早的限競房項目，已經(jīng)開盤銷售近2年?！捌鋵嵾@個樓盤去化最多也就3成，因為地理位置的原因，賣得確實不好?！蹦硺I(yè)內(nèi)知情人士對記者說。

房山區(qū)的限競房供應相當充足，中?！そ痖泻椭椭序E·云景臺均位于房山?！敖痖泻椭呀?jīng)是進入現(xiàn)房階段了，目前的去化也只有5成而已。”上述業(yè)內(nèi)知情人士對記者說。

“其實買限競房的剛需住戶多一些，都需要比較完整的交通配套來支撐大家的通勤，但是樓盤的交通配套太差了，通勤非常不便?！辟彿空邚埾壬蛴浾呓忉屃藰潜P去化難的原因。

“限競房大量入市加上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，導致了嚴重的供過于求的情況?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅曾向記者指明部分限競房去化難問題的原因。的確，限競房的戶型受困于“7090”規(guī)則逐漸偏向雞肋，而且很多限競房項目多位于遠郊區(qū)或者非核心位置，去化難最終成為了刺向北京限競房的一把利劍。

北京中原市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京限競房市場仍然表現(xiàn)為供大于求，限競房的整體網(wǎng)簽去化率為42%。此外，新入市項目中熱銷項目為9個，其去化時間低于9個月，平均去化率高于49%。滯銷項目達到了13個，占比為12%。

截至2019年底，限競房存量庫存高企，證載存量達到了3.51萬套，存量面積為421萬平米，占商品住宅總存量的38%。在庫存高漲的背景下，限競房的去化周期也上升至1.83年。

項目價格普遍低于預期

有項目入市1-2年仍然沒完全出清，但也有項目一開盤便成交火熱。目前，銷售火熱的限競房項目大多集中在城六區(qū)。北京中原市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從銷售情況上來看，5環(huán)內(nèi)無限競房滯銷項目。此外，74%的限競房熱銷項目位于城六區(qū)，77%的滯銷項目位于遠郊區(qū)。

優(yōu)質(zhì)的區(qū)域位置是促進銷售加快的重要因素。此外，加快銷售還有一重要手段，降價。北京中原市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，北京限競房市場累計有50個項目的成交均價低于限均價，其中有28個項目的成交價格與限售價相差3000元/平米以上。

“我們現(xiàn)在在售的一棟樓基本上是南北向的戶型，相比較已經(jīng)售罄的東西向戶型價格會高一些。89平米的三居室按照樓層的不同，基本上成交價在400萬-430萬之間?！辈侥诚薷偡宽椖康匿N售人員對記者說。

而當記者問到該項目是否有相關優(yōu)惠時，銷售人員稱：“這個價格基本上已經(jīng)是優(yōu)惠后的價格了。實際上，我們樓盤的最高限價是在54000元/平米-55000 元/平米之間，但是成交價基本上是在47000元/平米-48000元/平米，已經(jīng)是低很多了?！?/p>

郭毅對記者說：“目前，限競房確實普遍出現(xiàn)了低于政府限售均價進行銷售的市場狀態(tài)。這個狀態(tài)同樣是低于購房者預期的。主要原因還是區(qū)域的供應過度集中，產(chǎn)品過于同質(zhì)化。面對這種供應壓力，開發(fā)商在價格上作出了讓步?！?/p>

不限價地塊受房企熱捧

自2019年底開始，有關北京限競房將“退潮”的聲音層出不窮。北京的不限價宅地成交增加，限競房地塊逐漸減少。近期，北京的土拍市場仍然一片火熱，吸引多個競買主體激烈角逐。

5月19日，北京3宗不限價地塊掛牌競拍。其中，分鐘寺的兩宗宅地被合生創(chuàng)展競得，溢價率分別達到了42.08%和37.86%，樓面價則均已經(jīng)是突破了7萬元/平米。土拍市場上，限競房地塊的身影有些“漸行漸遠”。

整體來看，限競房地塊的供應不僅出現(xiàn)了減少，地理位置也開始逐漸“邊緣化”。業(yè)內(nèi)認為，北京的土拍市場不限價地塊已經(jīng)在慢慢回歸。

“目前來看，北京的土地市場以不限價的地塊為主，限競房地塊的占比非常少，進入了一個倒計時的狀態(tài)?！惫阃瑯诱J為北京土地市場的供應結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了改變?！澳敲?，類似昌平、大興這些比較火熱的區(qū)域，限競房的去化可能會加快?！惫阏f。

“大部分純商品房的價格是高于限競房的。不限價地塊的增加可能會帶動區(qū)域的房價穩(wěn)中上揚，限競房的開發(fā)量會越來越少，稀缺程度會越來越高。這批低總價、產(chǎn)品力在逐漸提升的限競房還是會吸引很多有購房需求的置業(yè)者?！惫阆蛴浾叻治隽嗽谕恋厥袌龈窬殖霈F(xiàn)變化之后限競房未來的走勢。

來源：華夏時報