房山新老樓盤同臺(tái)競(jìng)技限競(jìng)房小三居促銷“突圍”

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-09 08:10

限競(jìng)房是房山市場(chǎng)絕對(duì)主力項(xiàng)目，80多平方米的小三居更是吸引剛需的主打產(chǎn)品。

又是一年“金九銀十”，在京城北部及西部豪宅項(xiàng)目熱銷吸睛的同時(shí)，剛需、剛改需求聚焦的西南房山樓市亦在這個(gè)促銷節(jié)點(diǎn)發(fā)力攬客。

此前，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲慢，區(qū)域發(fā)展緩慢，房山曾被戲稱為“慢熱地區(qū)”。就區(qū)域產(chǎn)品來看，限競(jìng)房是房山市場(chǎng)絕對(duì)主力項(xiàng)目，80多平方米的小三居更是吸引剛需的主打產(chǎn)品，而如今市場(chǎng)增加了更多適合剛改的疊拼產(chǎn)品。

與此同時(shí)，以打“價(jià)格戰(zhàn)”著稱的房山樓市，少不了用促銷優(yōu)惠吸引客戶。不過，在此前“價(jià)格戰(zhàn)”的背景之下，讓利空間已經(jīng)有限，優(yōu)惠幅度并未見明顯擴(kuò)大。

良鄉(xiāng)大學(xué)城新老樓盤同臺(tái)競(jìng)技，競(jìng)爭(zhēng)加劇

作為今年最后的銷售旺季，“金九銀十”成為決定一年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)候。為了備戰(zhàn)“金九銀十”，很多房企紛紛加大供應(yīng)。據(jù)北京市住建委公開信息顯示，截至9月30日，北京9月已有21個(gè)新房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證以及預(yù)售預(yù)告，其中包括位于房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的中駿·云景臺(tái)。

據(jù)悉，中駿·云景臺(tái)項(xiàng)目是由中駿集團(tuán)2019年12月斥資42億拿到的土地，目前在售主要產(chǎn)品為75-89平方米兩居至三居戶型，精裝修。該項(xiàng)目定位為北京低單價(jià)、低總價(jià)的精裝洋房住區(qū)。在9月27日開盤當(dāng)日，5秒內(nèi)推出的722套房源被搶購(gòu)652套，銷售15億。

新京報(bào)記者從中駿·云景臺(tái)銷售人員處獲悉，“十一”期間項(xiàng)目給出的優(yōu)惠至少是貸款9.8折，減2萬元現(xiàn)金。該項(xiàng)目是良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的純新盤，單價(jià)僅為28000元/平方米左右。據(jù)土地出讓文件顯示，該宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過35344元/平方米。

同在良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的老盤項(xiàng)目金樾和著和旭輝城，均價(jià)都在3萬元/平方米上下，比中駿·云景臺(tái)要略高一些。不過，中駿·云景臺(tái)是期房，入住要等兩年之后了，而金樾和著和旭輝城全部為現(xiàn)房項(xiàng)目。

從產(chǎn)品來看，良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的三個(gè)在售項(xiàng)目的主力戶型均為80多平方米小三居，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。不過，中駿·云景臺(tái)銷售人員強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目小三居做到了兩衛(wèi)，并帶精裝修。

因?yàn)槌霈F(xiàn)新的勁敵，金樾和著、旭輝城這兩個(gè)“老盤”去化也遇到壓力，因此在“十一”期間均不同程度推出優(yōu)惠措施，綜合幅度為1%-2%。此外，還有代理機(jī)構(gòu)為了助推銷售，額外給購(gòu)房者現(xiàn)金補(bǔ)貼，少的4萬元，多則7萬元。

老項(xiàng)目加緊去化，是想早一點(diǎn)清盤，減少與新項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。而中駿·云景臺(tái)體量大，建筑面積達(dá)到38萬平方米，對(duì)于區(qū)域只能深耕。

良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的三個(gè)在售項(xiàng)目的主力戶型均為80多平方米小三居。

值得關(guān)注的是，未來良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊還將出現(xiàn)新的“攪局者”。今年4月23日，北京房山以18.5億元的價(jià)格成交一宗住宅用地，受讓方為恒大，溢價(jià)率約為33.09%。該地塊的規(guī)模也不低，建筑控制規(guī)模約為13.39萬平方米，未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)無疑將會(huì)加劇。

青龍湖部分項(xiàng)目小三居正在清盤，去化壓力猶存

作為北京房?jī)r(jià)的洼地，房山此前因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲慢，區(qū)域發(fā)展緩慢，被戲稱為“慢熱地區(qū)”。房山樓市板塊以前集中在長(zhǎng)陽和良鄉(xiāng)，近兩年隨著土地供應(yīng)變化，逐漸形成了以良鄉(xiāng)大學(xué)城、青龍湖兩大區(qū)域?yàn)橹鞯臉鞘邪鎴D。這兩個(gè)區(qū)域近兩年新開盤的項(xiàng)目集中，而且均為限競(jìng)房項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不可避免。

從目前來看，房山置業(yè)的人群以首次置業(yè)的剛需、剛改和養(yǎng)老人群為主。如果說良鄉(xiāng)大學(xué)城是剛改的集中地，那么青龍湖則成為養(yǎng)老首選地。

青龍湖是去年在北京興起的樓市板塊。目前，區(qū)域有五個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目在售，包括熙湖悅著、首開熙悅觀湖、金地大湖風(fēng)華、中國(guó)鐵建(601186,股吧)山語瀾廷等。因?yàn)轫?xiàng)目過于集中，而且均以80多平方米的小三居作為主打產(chǎn)品，近兩年，暗地里的價(jià)格戰(zhàn)不斷，區(qū)域內(nèi)特價(jià)房已是司空見慣。據(jù)當(dāng)?shù)劁N售人員透露，特價(jià)房?jī)H是一個(gè)噱頭，這種特價(jià)房一般都是處于低層等位置不佳的戶型。

而此次“十一”期間，除了特價(jià)房以及優(yōu)惠之外，與以往相比一個(gè)明顯的變化是，青龍湖部分樓盤的小三居處于清盤的狀態(tài)。新京報(bào)記者從各個(gè)項(xiàng)目的銷售人員處了解到，中國(guó)鐵建山語瀾廷的小三居也全部已賣完，僅存下躍戶型在售；首開熙悅觀湖的小三居還有40套，也處于清盤狀態(tài)；熙湖悅著二期在十一前夕，還剩下30套小三居，截至10月8日僅剩４套。據(jù)悉，熙湖悅著在6月年中沖刺時(shí)，曾推出“立減15萬”的優(yōu)惠，據(jù)銷售人員介紹，此次“十一”期間的優(yōu)惠力度并不比上次小，未來熙湖悅著三期還會(huì)推出小三居，不過價(jià)格將會(huì)上漲。

從目前來看，９月房山的房?jī)r(jià)走勢(shì)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。據(jù)房天下房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，房山房地產(chǎn)市場(chǎng)9月均價(jià)為25592元/平方米，價(jià)格上漲為0.22%。

與此同時(shí)，房山二手房的成交價(jià)格今年以來也一直維持在25000元/平方米的水平。曾經(jīng)的新盤熱點(diǎn)板塊長(zhǎng)陽是房山二手房交易的絕對(duì)主力，相對(duì)來看，也是成交價(jià)格最高區(qū)域。

據(jù)貝殼研究院分析人士認(rèn)為，從四季度來看，房企在融資壓力增大的情況下，出貨意愿強(qiáng)烈，其加大推盤力度、疊加促銷手段將成為趨勢(shì)，預(yù)計(jì)供求端將同時(shí)提速。由此，房山作為限競(jìng)房供應(yīng)集中的區(qū)域，也將再次面臨市場(chǎng)去化壓力。

新京報(bào)記者袁秀麗攝影袁秀麗

（責(zé)任編輯：徐帥）