7月19日，經(jīng)歷四次遞表的艱難歷程后，發(fā)端于安徽的區(qū)域性房企三巽控股集團(tuán)有限公司 (HK:06611，下稱“三巽集團(tuán)”)終于在港交所成功“上岸”，也成為今年首家在港上市的內(nèi)地房企。

      此次IPO，三巽募資總額為7.8375億港元，獲超額認(rèn)購(gòu)2.22倍，國(guó)際發(fā)售部分超額認(rèn)購(gòu)0.29倍。開(kāi)盤(pán)首日，三巽集團(tuán)報(bào)4.75港元，隨后一直穩(wěn)定在發(fā)行價(jià)4.75港元，總市值31.35億港元。

      根據(jù)招股書(shū)，三巽集團(tuán)此次募集資金約60%將用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建筑成本，約30%將用于土地收購(gòu)，10%將用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

      一般而言，像三巽集團(tuán)這樣的房企，基于上市成功帶來(lái)的融資渠道的拓寬，公司未來(lái)的業(yè)績(jī)會(huì)有所增長(zhǎng)，但股價(jià)難以有很好的表現(xiàn)，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為。

      業(yè)績(jī)方面，早在2018年將總部遷往上海時(shí)，三巽集團(tuán)創(chuàng)始人錢(qián)堃曾提到，2019年要實(shí)現(xiàn)銷售收入300億元，并在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

      結(jié)合目前行業(yè)調(diào)控“三道紅線”限制有息負(fù)債增長(zhǎng)的調(diào)控背景，三巽集團(tuán)若要走以往高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，快速達(dá)到1000億元銷售規(guī)模的方式，并不容易。

      就公司發(fā)展目標(biāo)問(wèn)題，記者致電三巽集團(tuán)，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

      小房企“艱難”上市路

      官網(wǎng)信息顯示，三巽集團(tuán)的起源可追溯至2004年，公司創(chuàng)辦人兼執(zhí)行董事錢(qián)堃及安娟開(kāi)始透過(guò)安徽三巽投資從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年，滁州三巽成立，并專注于開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，滁州三巽已發(fā)展為本公司的集中管理平臺(tái)。2011年，三巽集團(tuán)于安徽省滁州市收購(gòu)第一幅地塊，其后將該地塊開(kāi)發(fā)為住宅物業(yè)項(xiàng)目滁州左岸香頌。

      目前，三巽按照“2+X”（即環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長(zhǎng)三角國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)城市）和“兩橫三縱”（即長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶+隴海線沿線重點(diǎn)城市；京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點(diǎn)城市）戰(zhàn)略，參與到中國(guó)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程之中。

      盡管三巽集團(tuán)的前身可追溯到2004年成立的安徽三巽投資集團(tuán)有限公司，但根據(jù)工商信息變更記錄，記者發(fā)現(xiàn)，該公司直至2014年才新增“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”業(yè)務(wù)，也就是說(shuō)，三巽集團(tuán)真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)尚不足十年時(shí)間。

      資料披露，直到2018年將公司總部遷至上海之后，三巽集團(tuán)才逐漸走出安徽省，將業(yè)務(wù)布局拓展至山東省、江西省開(kāi)啟全國(guó)化。

      截至2021年4月30日，三巽集團(tuán)共有44個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，覆蓋安徽、江蘇、山東等3省12個(gè)城市，擁有總土地儲(chǔ)備430萬(wàn)平方米，分別包括建筑面積24萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)、建筑面積345萬(wàn)平方米的在建物業(yè)及建筑面積61萬(wàn)平方米的持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)。同日，持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)的建筑面積占總土地儲(chǔ)備14.2%。

      三巽集團(tuán)曾在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日三次提交招股書(shū)。幸運(yùn)的是，在第四次提交招股書(shū)后，終于如愿以償成功IPO。

      目前，海倫堡、奧山控股、鵬潤(rùn)控股、實(shí)地地產(chǎn)招股書(shū)均已失效，中小房企似乎陷入了三巽的“輪回”，遞表，等待，再遞表，再等待。

      截至目前，8家遞表的房企中，仍有中國(guó)文旅、石榴集團(tuán)、中億基業(yè)、方直發(fā)展4家房企在排隊(duì)等待，其中，中國(guó)文旅已遞表3次，另外三家均為今年首次遞表。

      IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在目前內(nèi)房股板塊普遍行情不振的情況下，屈居安徽的蚊型房企三巽集團(tuán)經(jīng)過(guò)四次沖擊實(shí)現(xiàn)港股上市并融資近8億港元，說(shuō)明三巽集團(tuán)沖擊上市意志之堅(jiān)決與財(cái)務(wù)資料的可靠性、公司發(fā)展與生存的資金壓力。

      上市融資需求迫切

      為實(shí)現(xiàn)上市，安徽三巽投資對(duì)其旗下子公司進(jìn)行境內(nèi)重組，并于2018年11月成立本次上市主體三巽集團(tuán)，實(shí)施境外重組。

      重組前，作為一家典型的家族企業(yè)，三巽集團(tuán)由創(chuàng)始人錢(qián)堃持股84%，安娟持股8%，錢(qián)冰（錢(qián)堃父親）持股8%。重組過(guò)程中，以錢(qián)堃為代表的創(chuàng)始家族，以2690萬(wàn)元的總代價(jià)，出售三巽集團(tuán)5%股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者郭女士。

      重組后，三巽集團(tuán)由錢(qián)堃持股79.8%、安娟和錢(qián)冰各持股7.6%，創(chuàng)始家族合計(jì)持股95%；剩余5%股權(quán)由郭女士持有。

      而除了在股權(quán)方面體現(xiàn)出濃厚的家族化傾向之外，三巽集團(tuán)在董事及高級(jí)管理層任命方面也體現(xiàn)了這一特點(diǎn)。

      現(xiàn)年44歲的錢(qián)堃任董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事，其配偶現(xiàn)年43歲的安娟任總裁、執(zhí)行董事兼行政總裁，資料稱兩人在房地產(chǎn)行業(yè)均有15年經(jīng)驗(yàn)。

      上市后變成公眾公司，三巽集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也開(kāi)始接受公眾的考驗(yàn)。從其過(guò)往的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，三巽集團(tuán)亟須上市“補(bǔ)血”。

      招股書(shū)顯示，2018年-2020年間，三巽集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.24億元、31.09億元、39.46億元，期間增幅為329.4%、26.9%。三巽集團(tuán)表示，收入大幅增長(zhǎng)主要源于交付物業(yè)的增加以及售價(jià)的增長(zhǎng)。

      然而營(yíng)收的增加并未給三巽集團(tuán)帶來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。在這三年間，公司的歸屬股東凈利潤(rùn)分別為5762萬(wàn)元、4.42億元、3.67億元。在經(jīng)歷過(guò)2019年的暴漲之后，三巽集團(tuán)的凈利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

      克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，三巽集團(tuán)的全口徑銷售額分別為70.1億元、90.1億元、102.3億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率13.43%；2020年，位列行業(yè)第173位。

      2018年-2020年，三巽集團(tuán)借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。盡管融資成本有逐年下跌的趨勢(shì)，但總體而言仍舊處在高位。

      截至2020年末，三巽集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為22.42億元，其中受限制存款及現(xiàn)金為17.84億元，短期債項(xiàng)為10.78億元，在手現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

      招股書(shū)中還指出，三巽集團(tuán)刨除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%（＞70%），現(xiàn)金短債比為2.1。由此看出，三巽集團(tuán)踩中了一條紅線。

      在內(nèi)地融資受限的情況下，通過(guò)赴港上市募資可以有效增強(qiáng)三巽集團(tuán)的核心資本，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性，并為下一步的持續(xù)融資和走向規(guī)范經(jīng)營(yíng)提供平臺(tái)與窗口，柏文喜表示。

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