三巽,錢堃夫婦“三而竭”?
??古人云:一鼓作氣,再而衰,三而竭。
??三戰(zhàn)IPO,三次失效,三巽集團(tuán)名字中的“三”,沒能為其帶來好運(yùn)氣。
??近年來赴港上市的房企中,三戰(zhàn)三竭的房企只有兩家,一個(gè)是三巽,另一個(gè)是萬創(chuàng)國際。巧合的是,他們都來自安徽。
??萬創(chuàng)國際的IPO之旅很波折,三年內(nèi)四次遞表,前三次是失效,最后一次則是“被拒”。
??而被拒后的萬創(chuàng)國際,暫時(shí)沒有第五次遞交招股書的機(jī)會(huì)。有熟悉港交所上市規(guī)則的證券分析師表示,一家企業(yè)的上市申請(qǐng)如果被港交所拒絕,一般而言三年內(nèi)不可以再遞交申請(qǐng)。
??有了前車之鑒,三巽在招股書第三次失效后,沒有急于再次遞表。它需要把握機(jī)會(huì),優(yōu)化升級(jí)報(bào)表,加大過審概率,否則,三巽或成為第二個(gè)萬創(chuàng)國際,“冰封”三年。
??土地成本擠壓利潤空間
??早在2018年,三巽銷售規(guī)模剛剛突破百億,董事長(zhǎng)錢堃放出豪言,“五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”。
??理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感。兩年已過,三巽卻仍在百億附近徘徊。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年中國房企銷售榜TOP200》,三巽集團(tuán)全口徑銷售金額為102.3億元,排在第173位。
??規(guī)模原地踏步,業(yè)績(jī)卻并不穩(wěn)健。據(jù)招股書,2017年-2019年,三巽集團(tuán)營收為2.63億元、7.24億元、31.09億元;歸母凈利潤為-562.7萬元、5762.3萬元、4.42億元。2019年,其營收、歸母凈利潤激增,同比增幅分別為329.28%以及662.07%。
??據(jù)了解,業(yè)績(jī)暴增主要受益于2017年棚改紅利,三巽憑借此前囤積的低價(jià)土儲(chǔ),實(shí)現(xiàn)了利潤的倍增。2019年毛利率達(dá)到31.5%,創(chuàng)出2016年以來新高。
??2019年,三巽拿地較為迅猛,期內(nèi)新增土儲(chǔ)91.94萬平方米。截至2019年末,總土儲(chǔ)達(dá)到204.98萬平方米,同比增長(zhǎng)超過80%。
??當(dāng)年6月,三巽、奧山聯(lián)手競(jìng)得的巢湖市2019-20號(hào)地塊,單價(jià)590萬元/畝,總價(jià)5.9億元,樓面價(jià)4916.64元/平米,溢價(jià)率達(dá)到110.71%。
??高價(jià)拿地之后,三巽的土地成本直線上升。2017-2019年,其土地使用權(quán)成本分別為0.43億元、1.43億元、7.17億元,占銷售成本的比例從22%上升至33.6%;同期,每平米平均土地使用權(quán)成本分別為675元、968元、1409.5元,占平均售價(jià)的比例從16.3%上升至23.1%。
??此外,三巽手中的高利潤項(xiàng)目如滁州和悅郡、利辛英倫華第,毛利率分別為46.1%和39.7%,兩個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)預(yù)售規(guī)模(合同負(fù)債)從2018年的11.3億元下降至2019年的5.2億元。
??土地成本擠壓利潤空間,高利潤項(xiàng)目漸少,三巽的業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)。截止2020年5月底,三巽毛利率為27.75%,較2019年底下滑3.75個(gè)百分點(diǎn);凈利率為5.75%,較2019年底“腰斬”。
??非控股股東墊款撐起現(xiàn)金流
??沖千億的路上,三巽加大了合作開發(fā)力度。2017-2019年,非控股權(quán)益占比從18.78%增加至34.09%。截止2020年5月底,該占比維持在30%以上。
??明說資本創(chuàng)始人程繼明認(rèn)為,如果少數(shù)股東權(quán)益過高,其一,可能會(huì)導(dǎo)致母公司缺少對(duì)子公司實(shí)質(zhì)性控制,對(duì)子公司的利潤和現(xiàn)金也只能看不能動(dòng);其二,少數(shù)股東權(quán)益過高可能隱藏“明股實(shí)債”,存在大幅降低表觀負(fù)債率的嫌疑。
??事實(shí)上,三巽自身“造血”能力不足,對(duì)非控股股東的資金依賴較高。2017-2019年,其經(jīng)營現(xiàn)金流缺口從4.84億元擴(kuò)大到19.13億元,資金壓力全部落在了融資上。據(jù)披露,其2019年融資現(xiàn)金流凈額為22.29億元,較2018年5.21億元,大幅增長(zhǎng)327.83%。
??截止2019年底,三巽獲得附屬公司非控股股東墊款約14.88億元,相比2018年的4.91億元,暴增超過2倍,這是融資現(xiàn)金流大增的主要原因。有了非控股股東的資金支持,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)到2.85億元,同比大增247.6%。
??靠“輸血”提升現(xiàn)金流,并非長(zhǎng)久之計(jì),也是沖刺IPO的硬傷。2020年,三巽有意加強(qiáng)經(jīng)營現(xiàn)金流,改善現(xiàn)金結(jié)構(gòu)。
??截止2020年5月底,經(jīng)營現(xiàn)金流回正,達(dá)到3.96億元;融資現(xiàn)金流則出現(xiàn)3.3億元缺口,主要原因是期內(nèi)有息借款減少并償還6.2億元非控股股東墊款。
??由于融資現(xiàn)金流驟減,期末,三巽的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物下滑至2.57億元,較2019年底下降9.8%。
??融資利率最高19.2%
??“三條紅線”之下,中小房企融資越發(fā)艱難。而三巽的融資渠道一直以信托、資管產(chǎn)品為主,高企的成本吞噬了大把利潤。因此,沖擊上市、開拓融資渠道,成為其生存與發(fā)展的關(guān)鍵。
??2017年~2019年,三巽的加權(quán)平均利率分別為14.9%、14.0%及12.3%,雖有小幅下滑,但依然處于較高水平。截至2019年底,有5筆未償還的信托和資管產(chǎn)品,占借款總額的41.6%,利率在11%-17%之間。
??另外,三巽的資方“朋友圈”中,還有一類“其他金融合作伙伴”,主營業(yè)務(wù)為發(fā)放小額貸款、信托機(jī)構(gòu)及保險(xiǎn)代理,借款利率高達(dá)19.2%。
??高息之下,三巽的融資成本持續(xù)走高。2017年~2019年,其融資成本凈額分別為674.6萬元、864.6萬元及4431.3萬元。尤其2019年,增幅達(dá)到412.53%,如果算上資本化利息,總利息支出約4.12億元,超過同期凈利潤。
??三戰(zhàn)IPO的同時(shí),三巽試圖降低對(duì)高息融資渠道的依賴。據(jù)披露,2017年信托、資管的融資金額占總借款的比例超過70%,而2019年該占比已下滑至40%左右。
??此外,長(zhǎng)短債比也實(shí)現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”。2017年有息負(fù)債為5.14億元,其中短債3.67億元,短債占比約71.4%;2019年有息負(fù)債17.57億元,其中短債8.71億元,占比49.57%;截止2020年8月底,短債占比降至30%左右,長(zhǎng)短債比接近2:1。
??截止發(fā)稿,三巽仍未重新遞交招股書。一旦遞表,擺在三巽面前的只有兩個(gè)選擇,成為第二個(gè)萬創(chuàng)國際,或者,成為第一家四戰(zhàn)IPO告捷的房企。
??巽者,風(fēng)也。三巽的風(fēng)何時(shí)才能吹進(jìn)港交所?
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