三度上市失敗后,安徽小房企三巽又要闖關(guān)了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-02 12:45

三度折戟IPO的安徽房企三巽集團(tuán)近日再次向香港交易所提交了招股書。

4月30日，三巽再次遞表。在最新的招股書中看，三巽集團(tuán)控股股東錢堃及妻子安娟、錢冰（錢堃之父）合計(jì)持股占比高達(dá)95%。這意味著，三巽集團(tuán)是一家不折不扣的家族式企業(yè)。

據(jù)招股書顯示，截至2021年2月28日，三巽的土地儲(chǔ)備為440萬(wàn)平方米，其中約370萬(wàn)平方米位于安徽省內(nèi)，占比高達(dá)83.4%，對(duì)安徽省內(nèi)市場(chǎng)具有極高依賴度。三巽的開發(fā)項(xiàng)目有45個(gè)，分布在12個(gè)城市。其中35個(gè)項(xiàng)目位于安徽省、九個(gè)位于江蘇省及一個(gè)位于山東省。

在銷售規(guī)模方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三巽集團(tuán)2020年全口徑銷售金額為102.3億元，排名全國(guó)房企第173位，這是一家典型的區(qū)域性小房企。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，三巽過(guò)去幾年確實(shí)嚴(yán)重依賴安徽省的物業(yè)銷售。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，安徽省內(nèi)的收入分別為7.24億元、31.087億元及35.63億元，分別占同年收入100.0%、100.0%及約90.3%。

過(guò)去幾年，三巽集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度也明顯小于營(yíng)收增長(zhǎng)幅度。2018年、2019年及2020年，三巽集團(tuán)的收入分別為7.23億元、31.08億元及39.46億元。同期毛利為2.06億元、9.78億元及10.64億元，歸屬股東凈利潤(rùn)5762萬(wàn)元、4.42億元及3.67億元。2020年相比2019年在營(yíng)收增長(zhǎng)的情況下，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了下滑。

從毛利率來(lái)看，2020年比2019年下跌4.5個(gè)百分點(diǎn)，比2018年下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)。波動(dòng)的主要原因?yàn)椴煌飿I(yè)項(xiàng)目的毛利因物業(yè)的售價(jià)、建筑及勞工成本及土地使用權(quán)成本變化。

從其2020年財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，截至2020年12月31日，三巽集團(tuán)的總負(fù)債約143.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率135.9%。此前，三巽的資產(chǎn)負(fù)債率由2018年12月31日的140.5%上升至2019年12月31日的204.0%，主要是由于借款總額因增加土地收購(gòu)及物業(yè)開發(fā)的融資需要而有所增加。

從招股書可以看出，三巽集團(tuán)的資金來(lái)源基本依靠外部融資，這意味著融資成本會(huì)更高。

三巽集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、施工建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理于一體的城市建設(shè)綜合發(fā)展企業(yè)集團(tuán)，在皖系民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中，以2019年?duì)I業(yè)收入計(jì)排名第三。

2004年，創(chuàng)始人錢堃及其妻子安娟，正式成立安徽三巽投資，開始從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在早期發(fā)展階段，三巽主要專注于城市化率相對(duì)較低的三四線城市及其周邊城市的物業(yè)市場(chǎng)，后拓展至二線城市的物業(yè)市場(chǎng)。

2018年，三巽將總部搬遷至上海，并開啟全國(guó)化發(fā)展道路以期抵抗企業(yè)區(qū)域化布局的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將開發(fā)業(yè)務(wù)由安徽拓展至山東、江蘇兩省。

2019年10月17日，三巽首次向港交所遞交招股書，開始走上了漫漫上市之路。

按照相關(guān)規(guī)定，自申請(qǐng)日期起六個(gè)月內(nèi)未獲批準(zhǔn)、被發(fā)回、被拒或已自行撤回的IPO申請(qǐng)，均代表沒(méi)有獲得進(jìn)展。這種情況下，就會(huì)被列入“失效”狀態(tài)。

在三巽首度遞交招股書六個(gè)月后，2020年4月17日其招股書在港交所官網(wǎng)標(biāo)記為失效。很快，三巽集團(tuán)再度遞交招股書，但這份招股書同樣在六個(gè)月后失效。

經(jīng)歷兩次招股書失效的三巽立即于2020年10月27日失效當(dāng)日三度遞表，但是6個(gè)月以后的2021年4月27日，第三次招股書再次失效。

對(duì)于像三巽這類中小房企而言，面臨著“三道紅線”政策壓頂，房企融資渠道持續(xù)收緊，打通上市融資渠道是其拓展融資的不多選擇，而港股就成了首選。

2020年，共有7家內(nèi)地房企成功赴港IPO，分別是匯景控股、港龍中國(guó)、金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股、領(lǐng)地控股以及大唐集團(tuán)。同期一起排隊(duì)的三巽控股、中國(guó)文旅，均于本月失效后又再次提交招股書。

小房企上市之路艱難是普遍的。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月底，在港交所遞交過(guò)招股書但仍未成功上市的房企還有多家，分別為三巽控股、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、鵬潤(rùn)控股、實(shí)地地產(chǎn)、天泰控股、新星宇控股等。

除了三巽外，這幾家小房企都還未更新招股書。

此次三巽再闖IPO，在招股書里也聲明未觸碰任何一道“紅線”，截至2020年12月31日，其凈資產(chǎn)負(fù)債比率為凈現(xiàn)金狀況，現(xiàn)金短債比為2.1，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%。而2020年5月末，其扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%，略微越過(guò)80%的標(biāo)準(zhǔn)。

三巽也明確提出疫情并未對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，但確實(shí)導(dǎo)致了2021年延遲銷售及現(xiàn)金收入以及強(qiáng)化衛(wèi)生措施有關(guān)的額外開支。

此次招股書提交前，集團(tuán)下屬公司還產(chǎn)生了一系列人事變動(dòng)。據(jù)天眼查顯示，4月27日起，錢堃不再擔(dān)任三巽（安徽）企業(yè)管理有限公司的法定代表人及董事長(zhǎng)，安娟也不再擔(dān)任亳州三巽公館置業(yè)有限公司的法定代表人及董事長(zhǎng)，以上職位均變更為王子忠。

這是繼今年初原三巽集團(tuán)總裁王龍離職創(chuàng)業(yè)后，安娟再度出任集團(tuán)總裁后的又一次重要人事變動(dòng)。

對(duì)于已四度遞交招股書的小房企三巽集團(tuán)而言，打通資本市場(chǎng)融資通道確實(shí)具有急迫性，但這次能否順利上市仍存在變數(shù)。

來(lái)源：界面新聞