全國化“慢三拍”+拿地“后遺癥” 領(lǐng)地控股“千億目標(biāo)”還能實現(xiàn)嗎？

來源：智能家居時間：2021-07-02 08:20

《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

"預(yù)計合約銷售額年增幅30%。"領(lǐng)地控股集團有限公司（下稱"領(lǐng)地控股",6999.HK）最新的預(yù)測值看上去幅度不小，但實際上距離早先的目標(biāo)有些遙遠。

領(lǐng)地控股曾在2019年提出："將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優(yōu)質(zhì)項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，最終在2020-2021年實現(xiàn)千億戰(zhàn)略的新跨越。"然而最終，公司在2020年只錄得250億元銷售額。

與目標(biāo)一同收縮的，還有領(lǐng)地控股的股價。2021年5月末至今，公司股價從9.2港元/股降至最新的6.25港元/股，累計下滑約三成。

種種現(xiàn)象背后，是領(lǐng)地控股近幾年來大筆拿地帶來的后遺癥：毛利率下滑、負債問題緊張、融資成本高……

步子太慢的"全國化"

深耕川渝的領(lǐng)地控股是典型的家族式企業(yè)。公開資料顯示，1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝在四川創(chuàng)立了領(lǐng)地控股。之后，劉玉奇和劉山退出，房二代劉策和劉浩威走到了臺前，劉玉輝目前則位于領(lǐng)地的權(quán)力中心。

2018年至2020年，公司營收為45.15億元、75.8億元、131.9億元；凈利潤分別為4.21億元、5.45億元、8.6億元。

截至2020年底，領(lǐng)地控股土儲總建筑面積約為1654萬平方米，其中69%位于川渝經(jīng)濟帶，并以成都、樂山、眉山、綿陽、南充居多。2020年，其在成渝經(jīng)濟帶及四川省的銷售額占到總銷售額的74%。

惠譽國際2021年5月發(fā)表報告稱："公司近70%的合約銷售額來自于四川省，高度聚焦四川地區(qū)的戰(zhàn)略是一把雙刃劍；相較更高評級的同行，領(lǐng)地控股的合約銷售額略顯單薄，財務(wù)指標(biāo)波動較大，并對信托貸款依賴程度較高。"

事實上，領(lǐng)地控股開始全國化的步伐并不算晚，公司早在2006年就進軍了佛山市，但直到2017年才進一步擴展至河北省承德市，2018年進入相鄰的重慶市場。

等到公司發(fā)現(xiàn)拓土步伐太慢時，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始由"增量時代" 向"存量時代"轉(zhuǎn)換，領(lǐng)地控股開始奮起直追，但似乎良機已過。

大舉拿地的"后遺癥"

2019年前后，公司多次強調(diào)"千億目標(biāo)"，并開始大刀闊斧地推進拿地進程。

2018年至2020年，領(lǐng)地控股存貨從186億元上漲至293億元、416億元，期間公司多次溢價拿地，其中溢價率最高的一次是2017年競買惠州市地塊，成交價12.54億元，溢價率達到了251%。

領(lǐng)地控股將"過猶不及"詮釋得淋漓盡致。《投資者網(wǎng)》研判招股書發(fā)現(xiàn)，2020年3月至7月，公司在5個月內(nèi)時間里增加土儲接近300萬平方米。

這同時為之后的問題埋下了隱患。

2018至2020年，領(lǐng)地控股毛利率一路降低，分別為35.7%、27.8%、27%；同一時期凈利率也持續(xù)下滑，分別為11.5%、8.9%、8%。

這一情況且一時難以緩解。評級機構(gòu)穆迪今年5月分析："由于較高的土地成本，公司未來12-18個月毛利率將從2020年的27%下降至21%-22%，但其合約銷售額或?qū)浀贸掷m(xù)增長至250億元。"

實際上，更為嚴峻的是資金鏈問題。2018年、2019年與2020年前5月，公司凈資產(chǎn)負債比率分別為110%、140%、150%。

截至2020年，領(lǐng)地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為75.9%，撞破該指標(biāo)"不得超過70%"的"紅線"標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)2020年年報，公司借款主要由"銀行貸款"與"長期其他貸款的即期部分"組成，總的看利率并不低，前者為5.21%至10.12%，后者為8.82%至13.31%，而惠譽評價公司"對信托貸款依賴程度較高"，以此來看，后者或涵蓋了信托貸款。

另外，公司融資成本從2019年的2.3億元增加到了2020年的3.06億元，同比增加33%。

何時實現(xiàn)"千億"目標(biāo)

一系列問題出現(xiàn)后，領(lǐng)地控股仍沒有放下對規(guī)?；淖非螅皇菍?千億"目標(biāo)調(diào)整為"合約銷售額年增幅30%"。

當(dāng)然，從領(lǐng)地控股最新的戰(zhàn)略布局來看，公司明顯謹慎穩(wěn)健了許多。

從去年年底開始，籌劃引進職業(yè)經(jīng)理人，原恒大集團副總裁許曉軍加入領(lǐng)地，擔(dān)任總裁一職，負責(zé)領(lǐng)地集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體管控，同時配合集團展開其它相關(guān)業(yè)務(wù)。

2020年12月，領(lǐng)地控股募資15億元成功登陸港交所，其中約60%用于撥付現(xiàn)有項目，如物業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)成本；20%用于收購?fù)恋兀?0%用于償還項目開發(fā)的現(xiàn)有計息借款，余下補充營運資金。

自登陸港交所以來，領(lǐng)地控股拿地力度相較于以往有所減弱，在首輪集中供地中亦鮮有出手。

今年1月7日、6月17日，公司聯(lián)合南通國企23.26億元競得南通宅地，以及單獨在獲得眉山2宗地，其余則鮮有拿地信息披露。即便在4月全國多地集中供地，領(lǐng)地控股也幾乎沒有出手"補倉"。

事實上，這一趨勢在2020年第四季度就出現(xiàn)了，按年底總土儲計算，彼時公司增幅降至-2萬平方米。這與此前管理層提出鞏固西南市場地位、提高其他地區(qū)投資，以及開拓新的融資渠道有所出入。

對此，領(lǐng)地控股表示："公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市場供需、購置策略等維度的研判上要求更高。領(lǐng)地會尋求與第三方合作，共同收購項目，或通過收購項目公司獲取土地。"

惠譽國際指出："近幾年領(lǐng)地控股舉債擴張迅速，包括擔(dān)保在內(nèi)的凈債務(wù)激增，導(dǎo)致杠桿率上升。預(yù)計領(lǐng)地控股未來幾年將把收入的40%-45%用于拿地。"

但事實上，領(lǐng)地控股比研究機構(gòu)想象得更為謹慎。在土地市場競爭日益激烈的大形勢下，正嘗試通過其它路徑補充項目，不良資產(chǎn)處置就是方式之一。

6月16日晚間公告，領(lǐng)地控股與包括中國東方資產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)方訂立債務(wù)重組協(xié)議，據(jù)此公司收購向目標(biāo)公司注資2.27億元，并就協(xié)定債務(wù)6.3億元及最高利息1.6億元提供公司擔(dān)保，以及進行股份處置。

目標(biāo)債務(wù)重組事項完成后，領(lǐng)地控股將取得數(shù)家目標(biāo)公司51%股權(quán)，后者主要擁有位于四川綿陽市涪城區(qū)共計6宗商住用地，對應(yīng)總占地面積約50.94萬平方米。

但有市場觀點認為，利用不良資產(chǎn)拿地，不免會帶來債務(wù)風(fēng)險。如今，解決債務(wù)問題成為公司首要任務(wù)之一。

6月23日，領(lǐng)地控股公告，公司發(fā)行境外第一筆364天期的美元債，規(guī)模1.5億美元，票息率12%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來內(nèi)房企在海外發(fā)行共計92只債券，票面利率超過12%的有11只，其中期限為1年的僅有2只。

創(chuàng)始人劉玉輝也開始為上市公司四處奔波。6月30日，劉玉輝旗下的領(lǐng)地集團有限公司與四川銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議。四川銀行將為領(lǐng)地控股集團提供授信額度25億元，并提供量身定制的金融服務(wù)產(chǎn)品和解決方案。

那么，領(lǐng)地控股對于面臨的上述問題有何置評？下一步公司又將如何實現(xiàn)"千億"目標(biāo)？"存量競爭"時代，公司還有更多機會"彎道超車"么？近期《投資者網(wǎng)》致電致函公司方面，等待數(shù)日仍未獲答復(fù)。（思維財經(jīng)出品）

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）