領(lǐng)地集團(tuán)赴港IPO,能擴(kuò)大自己的“領(lǐng)地”嗎?

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-14 11:58

疫情之下，川派龍頭房企之一的領(lǐng)地集團(tuán)IPO，引人關(guān)注。4月9日晚，領(lǐng)地集團(tuán)向港交所提交招股書，正式開啟上市之路。

通過招股書，領(lǐng)地集團(tuán)的“家底”和財(cái)務(wù)狀況也首次較為全面地展現(xiàn)在大家面前。經(jīng)過20年的發(fā)展，截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)在全國(guó)擁有90個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約為1331.45萬平方米，超過一半集中在四川省。2019年，領(lǐng)地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收益75.68億元，利潤(rùn)凈額6.72億元，毛利率27.8%，凈利率8.9%。像大部分排隊(duì)上市房企一樣，領(lǐng)地集團(tuán)也面臨高企的負(fù)債，截至2019年底，其凈負(fù)債率達(dá)140%，短期償債壓力大。

更值得關(guān)注的是，隨著IPO，領(lǐng)地集團(tuán)神秘家族圖譜曝光。劉玉輝、劉玉奇和劉山三兄弟白手起家，使領(lǐng)地集團(tuán)成為四川龍頭房企之一，而隨著劉玉奇和劉山的轉(zhuǎn)場(chǎng)，“90后”地產(chǎn)二代劉策、劉浩威也在領(lǐng)地集團(tuán)逐漸上位并擔(dān)任重要職位。

三兄弟白手起家，深耕四川存風(fēng)險(xiǎn)

領(lǐng)地集團(tuán)的歷史要追溯至1999年4月。當(dāng)時(shí)，也就是現(xiàn)在領(lǐng)地集團(tuán)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官兼最終控股股東之一的劉玉輝，與兄弟劉山、劉玉奇成立領(lǐng)地集團(tuán)，主要在四川省從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2006年，領(lǐng)地集團(tuán)開始全國(guó)化擴(kuò)張，將總部由樂山市遷至四川省會(huì)成都市。2017年，領(lǐng)地集團(tuán)開始從事商業(yè)物業(yè)投資。經(jīng)過20年的發(fā)展，領(lǐng)地集團(tuán)在全國(guó)擁有90個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，分布在成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的20多個(gè)城市，業(yè)務(wù)范圍包括住宅物業(yè)、辦公樓、購物大樓、商業(yè)綜合體、公寓等商業(yè)物業(yè)以及營(yíng)運(yùn)酒店，總土地儲(chǔ)備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發(fā)物業(yè)約為555.78萬平方米。

深耕四川，讓領(lǐng)地集團(tuán)成為繼藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)之后的又一個(gè)川派龍頭房企。但是深耕四川，也加劇了領(lǐng)地集團(tuán)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，領(lǐng)地集團(tuán)90個(gè)項(xiàng)目中，有57個(gè)位于四川省。

在招股書中，領(lǐng)地集團(tuán)表示，“我們一直專注四川省，導(dǎo)致易受到該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利變化的影響，而且未必能在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域保持競(jìng)爭(zhēng)力，也未必能通過在目前并無業(yè)務(wù)的省市承接物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖?！?/p>

雖然劉玉輝三兄弟較為低調(diào)，但是在規(guī)?；@條路上，領(lǐng)地集團(tuán)有自己的野心。據(jù)媒體報(bào)道，領(lǐng)地集團(tuán)曾經(jīng)設(shè)定了2018年實(shí)現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標(biāo)。但2019年4月份舉行的20周年品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地集團(tuán)又披露了新的目標(biāo)，在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)深度調(diào)整下，中小房企的規(guī)模擴(kuò)張之路并不容易。據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)2019年的銷售額僅247億元。

盈利波動(dòng)明顯，負(fù)債高企

對(duì)于劉玉輝和領(lǐng)地集團(tuán)來說，面臨的不僅是外界的規(guī)模之爭(zhēng)以及突圍戰(zhàn)，還有來自企業(yè)發(fā)展過程中的盈利波動(dòng)和負(fù)債高企，后者也是領(lǐng)地集團(tuán)敲響IPO大門的重要原因之一。

招股書顯示，2017年-2019年，領(lǐng)地集團(tuán)的收益分別約為53.39億元、45.14億元及75.68億元，利潤(rùn)凈額分別約為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2019年，領(lǐng)地集團(tuán)的毛利率為27.8%，下降了7.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率8.9%，下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)。

領(lǐng)地集團(tuán)表示，業(yè)績(jī)記錄期間的毛利率波動(dòng)，主要是由于個(gè)別不同的項(xiàng)目毛利不同，且項(xiàng)目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而導(dǎo)致價(jià)格較低。

像大部分排隊(duì)上市的房企一樣，領(lǐng)地集團(tuán)也面臨高企的負(fù)債。2017年-2019年，該企業(yè)未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，凈負(fù)債率分別為60%、110%、140%。其中短期償債壓力大，一年內(nèi)需要償還的債務(wù)占比49%，兩年內(nèi)需要償還的債務(wù)占比達(dá)84%。

領(lǐng)地集團(tuán)招股書截圖。

領(lǐng)地集團(tuán)表示，凈資產(chǎn)負(fù)債比率的增長(zhǎng)與銀行及其他借款的增長(zhǎng)大致相符，主要是為應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張引致的融資需求。

高杠桿撬動(dòng)快發(fā)展，這是大部分中國(guó)房企的規(guī)模擴(kuò)張之路，但是風(fēng)險(xiǎn)也無處不在，諸如遭遇長(zhǎng)期調(diào)控、疫情等灰犀牛、黑天鵝事件時(shí)，如果不能通過自身業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)資金輸血，那么高杠桿之路則難以持續(xù)。

縱觀領(lǐng)地集團(tuán)的現(xiàn)金流，除了融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為正，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與投資活動(dòng)現(xiàn)金流金額在2017-2019年連續(xù)三年為負(fù)。

兩名“90后”地產(chǎn)二代上位

領(lǐng)地集團(tuán)引人關(guān)注的還有一點(diǎn)：一家典型的家族企業(yè)。

成立之初，劉玉奇、劉山、劉玉輝分別持股35.71%、21.43%、21.43%，經(jīng)過多次的重組與洗牌，截至目前，劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。

上述人員皆來自劉氏家族，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

領(lǐng)地集團(tuán)招股書截圖。

而在這個(gè)家族股權(quán)圖譜背后更隱藏一則兩位創(chuàng)始人轉(zhuǎn)場(chǎng)、兩位“90后”地產(chǎn)二代上位的故事。

據(jù)了解，作為家庭繼任計(jì)劃的一部分以及專注私人股權(quán)投資及其他非物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，2014年12月，劉山與劉玉奇分別將融量集團(tuán)及量源資產(chǎn)管理（均為劉玉輝、劉山及劉玉奇重組前持有領(lǐng)地集團(tuán)權(quán)益所使用的投資工具）的全部股權(quán)贈(zèng)予劉浩威及劉策。

彼時(shí)，由于劉浩威、劉策年紀(jì)尚輕，且房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)有限甚至無經(jīng)驗(yàn)，為確保家族業(yè)務(wù)順利過渡至下一代，劉山與劉玉奇繼續(xù)以股權(quán)代持方式分別為劉浩威及劉策持有權(quán)益，直至劉浩威與劉策獲得足夠的房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)并擔(dān)任集團(tuán)的高級(jí)管理層職務(wù)為止。

資料顯示，劉策今年29歲，劉浩威27歲，皆為“90后”。劉策2011年10月加入領(lǐng)地集團(tuán)擔(dān)任財(cái)務(wù)部經(jīng)理，劉浩威2015年5月加入領(lǐng)地集團(tuán)擔(dān)任廣東領(lǐng)地房地產(chǎn)的總經(jīng)理。2019年1月份，劉策、劉浩威獲委任為副總裁，劉策負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)務(wù)策略及管理成都房地產(chǎn)項(xiàng)目，劉浩威負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)務(wù)策略及管理重慶房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，作為家族企業(yè)，在領(lǐng)地集團(tuán)、旗下公司以及關(guān)聯(lián)企業(yè)中，劉氏親屬身影頻現(xiàn)。據(jù)了解，負(fù)責(zé)領(lǐng)地集團(tuán)項(xiàng)目融資及集資的侯小萍，是劉策的姨媽。

領(lǐng)地集團(tuán)間接非全資附屬公司西昌領(lǐng)地房地產(chǎn)，分別由領(lǐng)地集團(tuán)、樂山市陸地及眉山市建忠擁有82.5%、9.0%及8.5%權(quán)益。其中，劉玉惠、劉玉國(guó)分別持有眉山市建忠約11.8%及5.9%股權(quán)，劉玉惠為劉玉輝姐姐，劉玉國(guó)為劉玉輝堂兄弟。此外，領(lǐng)地集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司眉山華典分別由劉玉惠及劉躍林持有60%及40%權(quán)益，劉躍林為劉玉輝的姐夫。

對(duì)領(lǐng)地集團(tuán)來說，打通資本市場(chǎng)，在拓寬融資渠道的同時(shí)，也是家族企業(yè)邁向現(xiàn)代企業(yè)管理制度的特征。但如果成功上市，其投資者與股東對(duì)于公司現(xiàn)代化治理必然會(huì)提出更高要求。

在業(yè)內(nèi)人士看來，后資本時(shí)代的戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、管理比IPO上市更關(guān)鍵、更重要。而領(lǐng)地集團(tuán)的兩位“90后”地產(chǎn)二代又能否擔(dān)起重任？

來源：新京報(bào)

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