??中小房企生存日艱時(shí)，又一迷你開發(fā)商準(zhǔn)備上市一搏。4月9日，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（簡稱“領(lǐng)地集團(tuán)”）于港交所披露招股書，建銀國際為獨(dú)家保薦人。

??家族色彩濃厚的領(lǐng)地集團(tuán)，近年銷售規(guī)模低位盤旋，卻擁有千億野心。1999年，領(lǐng)地集團(tuán)董事長劉玉輝攜其兄于四川起家，耗時(shí)20年將領(lǐng)地的銷售規(guī)模做到兩百多億。盡管地產(chǎn)行業(yè)高速飛奔的時(shí)光已不再，但管理層仍于去年宣布，領(lǐng)地要于2020~2010年實(shí)現(xiàn)千億跨越。

??從不到三百億到千億，領(lǐng)地集團(tuán)要對抗的不僅是地產(chǎn)降溫周期，還有其攀升緩慢的業(yè)績規(guī)模?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年~2019年，該集團(tuán)三年間銷售額分別為151.6億、235億、237.4億，去年業(yè)績較上年基本持平。從2015年首破百億至今，領(lǐng)地遲遲未實(shí)現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)。

??同期，該集團(tuán)收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元；公司毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%；凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%；總資產(chǎn)回報(bào)率分別為4.0%、1.8%、1.6%。

??領(lǐng)地表示，毛利率由2018年的35.7%降至2019年的27.8%,主要是由于該年交付的物業(yè)毛利率相對較低。其中，占當(dāng)年確認(rèn)建筑面積最大部分的西昌領(lǐng)地蘭臺(tái)府錄得毛利率17.9%，是由于相關(guān)地塊土地收購成本偏高，而項(xiàng)目物業(yè)設(shè)定價(jià)格較低，快速周轉(zhuǎn)以產(chǎn)生收益。

??為了規(guī)模擴(kuò)張，高價(jià)拿地是領(lǐng)地集團(tuán)近年的慣有操作。2018年3月，該集團(tuán)以4.9億拍下四川一純住宅用地，現(xiàn)場競拍超過40輪，溢價(jià)率達(dá)70.91%；此后領(lǐng)地旗下公司又以11.7億元拍下四川省攀枝花市地塊，溢價(jià)率達(dá)178.57%，成為彼時(shí)的地王。

??為支撐擴(kuò)張下的資金需求，領(lǐng)地通過物業(yè)預(yù)售所得現(xiàn)金流，以及銀行貸款和信托等方式獲得融資。2017年~2019年，領(lǐng)地集團(tuán)未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元;各項(xiàng)借款加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。

??截至2019年末，領(lǐng)地集團(tuán)有26項(xiàng)與信托融資提供商、資產(chǎn)管理公司及其他金融機(jī)構(gòu)訂立的未償還融資安排，合計(jì)本金余額約59.89億元；截至2020年2月29日，這一數(shù)值升至60.92億元。加杠桿擴(kuò)張下，2017年~2019年末，領(lǐng)地集團(tuán)的流動(dòng)比率從1.3降至1.2，凈資產(chǎn)負(fù)債比率從60%暴漲至140%。

??同時(shí)，該集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額連續(xù)三年為負(fù)，分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元。同期，領(lǐng)地集團(tuán)現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為9.96億元、14.63億元及31.78億元，當(dāng)中包括受限制現(xiàn)金2.1億元、5.2億元、16.37億元。

??千億野心下，領(lǐng)地集團(tuán)計(jì)劃以“成渝/長江中游”城市群為核心,南北拓展“中原/珠三角”城市群，圍繞健康產(chǎn)業(yè)、健康住宅、健康生活三個(gè)維度布局，包括健康產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、酒店管理、物業(yè)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)板塊。此后3年內(nèi),至少落地一個(gè)國際一流水平的健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

??領(lǐng)地還于去年密集引入明星經(jīng)理人加盟，淡化集團(tuán)家族管理色彩。2019年12月，恒大集團(tuán)前副總裁許曉軍正式加盟領(lǐng)地集團(tuán)，任地產(chǎn)總裁一職。此前，金科老將姚科也加入領(lǐng)地，任集團(tuán)助理總裁兼品牌總經(jīng)理。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著行業(yè)收并購成為常態(tài)，多數(shù)房企不得不依靠資本平臺(tái)維持?jǐn)U張，因上交所與深交所監(jiān)管較嚴(yán)，赴港上市能獲取更多元的融資渠道，在一定程度上也能規(guī)避境內(nèi)融資限制。不過，隨著地產(chǎn)黃金十年逝去，資本市場對地產(chǎn)期待減少，已有中小房企在港股市場遭遇被低估的境遇。

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