6月30日，萬(wàn)科在深圳召開(kāi)《2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類(lèi)別股東大會(huì)及2021年第一次H股類(lèi)別股東大會(huì)》。董事會(huì)主席郁亮主持本次股東大會(huì)，并與出席管理層回答了股東關(guān)注的各層面問(wèn)題。

第一輪問(wèn)答：關(guān)于資本市場(chǎng)

提問(wèn)一：各位領(lǐng)導(dǎo)好，我有兩個(gè)問(wèn)題想溝通一下，第一個(gè)問(wèn)題是想問(wèn)一下地鐵的領(lǐng)導(dǎo)，最近萬(wàn)科的股價(jià)一直都是下跌的，就今年的股價(jià)最高點(diǎn)到現(xiàn)在下跌了30%左右，想請(qǐng)教一下作為大股東的角度是怎么看待這次股價(jià)持續(xù)下跌呢？第二個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教一下辛總，地鐵跟萬(wàn)科提出軌道+物業(yè)的模式已經(jīng)有一段時(shí)間了，為什么后面好像沒(méi)有很大的進(jìn)展？未來(lái)雙方有什么合作計(jì)劃呢？

深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰：感謝這位股東提的問(wèn)題。我們相信萬(wàn)科，它是受人尊重的企業(yè)，我們會(huì)信賴(lài)和支持。萬(wàn)科是一家可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，業(yè)績(jī)每年上一個(gè)臺(tái)階。萬(wàn)科也是品牌知名度很高的企業(yè)，我是老深圳人，看著萬(wàn)科成長(zhǎng)35年了，從小企業(yè)一步步成長(zhǎng)為到世界500強(qiáng)企業(yè)。同時(shí)我們也很認(rèn)同萬(wàn)科的商業(yè)模式，尤其是最近提出的“從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”的經(jīng)營(yíng)策略。我認(rèn)為萬(wàn)科的發(fā)展遠(yuǎn)景非常好，同時(shí)有很好的管理體系、企業(yè)文化，去年萬(wàn)科也取得很好的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)非常值得信賴(lài)。短期困難是暫時(shí)的，股票難免有漲有跌。

至于萬(wàn)科和深鐵的合作，深鐵公司是三鐵合一，“十四五”期間，深圳將加快“2個(gè)1000公里”——高鐵、城際鐵路和城市軌道交通網(wǎng)，其中地鐵有1335公里的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。去年我在股東大會(huì)上就表示，深鐵鄭重承諾要全面支持萬(wàn)科健康、穩(wěn)固、持續(xù)發(fā)展，相信未來(lái)一定會(huì)有非常多的深度合作機(jī)會(huì)。地鐵選擇合作伙伴的原則“不是第一就是唯一”，我們希望形成最佳合作伙伴、最優(yōu)組合。我認(rèn)為萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)就是唯一，也是第一。未來(lái)深鐵不但有人流，還有貨流，就像平南鐵路。我們看到萬(wàn)科在物流、冷鏈等方面都有很高的水平，未來(lái)這方面也會(huì)有很多的合作機(jī)會(huì)。深鐵和萬(wàn)科是一家人，我們相信在郁亮主席的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科一定會(huì)越來(lái)越好，深圳地鐵會(huì)長(zhǎng)期持有萬(wàn)科股票。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮：謝謝這位股東的提問(wèn)，謝謝辛總的回答。萬(wàn)科合伙人是拿著獎(jiǎng)金，用真金白銀在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)股票的，這不是持股計(jì)劃，不是上市公司的激勵(lì)安排，而是合伙人自愿購(gòu)股計(jì)劃。前一段時(shí)間我們剛剛增持過(guò)一次，持股比例到了5%。我們當(dāng)然也希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬(wàn)科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們?cè)谥饔^上要更努力，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切。股東的聲音我們都聽(tīng)到了，我們希望能夠在包括大股東在內(nèi)的所有股東支持下，萬(wàn)科能夠做得更好。

提問(wèn)二：我想問(wèn)一下公司的利潤(rùn)分紅，公司法定公積金已經(jīng)超過(guò)50%了，今年還是按照65%提任意公積金，未來(lái)有沒(méi)有把計(jì)提任意公積金下調(diào)，增加分紅的比例？

郁亮：如果哪天房地產(chǎn)行業(yè)真的沒(méi)生意可做了，屆時(shí)我們所有實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)應(yīng)該分掉，不應(yīng)該留著，如此管理團(tuán)隊(duì)的壓力也較小。萬(wàn)科過(guò)去在資本市場(chǎng)上累計(jì)融資300億左右，我們現(xiàn)在已經(jīng)累計(jì)分紅800多億了，還有2000多億凈資產(chǎn)，所有這些都是股東的。所以關(guān)于分紅的問(wèn)題，如果我們給股東回報(bào)只是分紅，那反而簡(jiǎn)單。如果行業(yè)還有發(fā)展機(jī)會(huì)的話(huà)，我覺(jué)得應(yīng)該是現(xiàn)在這樣，部分留在公司里，以便抓住未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

大家注意到今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)有很多變化，如雙集中、三道紅線(xiàn)等，這都說(shuō)明一個(gè)道理，錢(qián)比過(guò)往更金貴、更重要了。目前房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸到普通行業(yè)，當(dāng)它回歸到普通行業(yè)的時(shí)候，尤其像我們這類(lèi)業(yè)務(wù)的公司可能資產(chǎn)是相對(duì)比較重的，也就是相對(duì)比較需要錢(qián)的。所以對(duì)于在派息上來(lái)說(shuō)，我們希望給大家提供穩(wěn)定、可預(yù)期的派息，我們基本上是按照35%的派息率進(jìn)行派息，股息率在4%-5%之間。我們的股票有點(diǎn)類(lèi)似債券性質(zhì)的股票，因?yàn)樗姆旨t率相對(duì)穩(wěn)定。如果派息率忽上忽下，反而可能有問(wèn)題。

我們?nèi)ツ甓ü上⒌臅r(shí)候，恰巧是新冠疫情最復(fù)雜的時(shí)候，所以我們暫時(shí)將派息率下調(diào)到30%左右，今年盡管新冠肺炎還沒(méi)有結(jié)束，但沒(méi)有存在不確定性，我們馬上恢復(fù)到35%，我們希望這個(gè)派息率是穩(wěn)定的，這也便于投資者買(mǎi)萬(wàn)科股票的時(shí)候作為一個(gè)參考。借這個(gè)機(jī)會(huì)也說(shuō)一下我的看法，我覺(jué)得分紅是公司給股東回報(bào)的一個(gè)方式，但我們還是需要兼顧平衡，如果錢(qián)在我們手里不能創(chuàng)造更多價(jià)值，完全沒(méi)有投資機(jī)會(huì)了，才應(yīng)該把它全分掉。

提問(wèn)三：各位領(lǐng)導(dǎo)好，我覺(jué)得今年能夠有4%-5%的股息率的話(huà)已經(jīng)還算好了，我想問(wèn)一下，剛才聽(tīng)董秘講的，我們今年是第一次實(shí)行H股“以股代息”，不知道是什么出發(fā)點(diǎn)？如果股東認(rèn)可度比較高，或者“以股代息”計(jì)劃比較成功的話(huà)，我們往后是不是還會(huì)繼續(xù)推行H股“以股代息”計(jì)劃？

朱旭：謝謝您對(duì)“以股代息”的關(guān)注，我們的確是第一次做，所以我剛才花了比較長(zhǎng)的時(shí)間介紹了方案的細(xì)節(jié)。用股票來(lái)代替現(xiàn)金紅利的發(fā)放是香港上市公司非常常規(guī)的做法，它是給股東一個(gè)選擇權(quán)，如果需要現(xiàn)金的股東可以選擇收取現(xiàn)金股息，如果說(shuō)我看好這個(gè)公司的股票，那我可以選擇用股票來(lái)獲得股息，這是更好地保護(hù)了投資者的權(quán)益，特別是中小股東的權(quán)益，因?yàn)楫?dāng)確定利潤(rùn)分配方案形式的時(shí)候，中小股東如果有這樣的選擇權(quán)是可以自主選擇的。同時(shí)這個(gè)也符合我們的政策導(dǎo)向，2013年國(guó)務(wù)院就有一個(gè)文件，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見(jiàn)》，提出了建立多元化投資回報(bào)體系，研究“以股代息”的制度，豐富股利的分配方式。而且這次我們策劃的方案，剛才提到換股的價(jià)格是沒(méi)有給予折讓的，充分平衡了收取現(xiàn)金股利和收取股票股利股東之間的利益?？傮w而言哪怕是全部H股股東都選擇“以股代息”也就是攤薄股本不到1%，這個(gè)也是給股東權(quán)益很好的保護(hù)。如果這次能夠獲得股東大會(huì)的認(rèn)可，我們也不排除下一次提交董事會(huì)和股東大會(huì)進(jìn)行審議。

提問(wèn)四：各位領(lǐng)導(dǎo)好，我關(guān)注公司這次提出的回購(gòu)，我覺(jué)得是非常好的，因?yàn)槿f(wàn)科畢竟在地產(chǎn)行業(yè)里面財(cái)務(wù)狀況還是比較健康的，但是我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)回購(gòu)條件是比較高的，連續(xù)20個(gè)交易日累計(jì)跌幅要達(dá)到30%，是不是可以考慮再松一點(diǎn)的回購(gòu)條件？? ?

朱旭：謝謝這位股東的問(wèn)題。回購(gòu)議案是股東大會(huì)一般性授權(quán)，回購(gòu)股票有四個(gè)用途：包括減少公司注冊(cè)資本、用于員工持股或員工激勵(lì)、發(fā)行可轉(zhuǎn)債以及為了維護(hù)公司價(jià)值和股東權(quán)益所必須的回購(gòu)。您剛才所講就是第四種，即為了維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益所必須的條款。您所述的這個(gè)條件并不是公司設(shè)定的，股價(jià)跌幅的條件是監(jiān)管部門(mén)的規(guī)則要求，我們必須按照這個(gè)來(lái)執(zhí)行。如果我們根據(jù)其他三個(gè)用途實(shí)施回購(gòu)，即減少注冊(cè)資本、實(shí)施員工激勵(lì)或可轉(zhuǎn)債，則需要提交股東大會(huì)審議具體的回購(gòu)方案，股東大會(huì)同意后才可以進(jìn)行回購(gòu)。

第二輪問(wèn)答：關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)

提問(wèn)一：我是萬(wàn)科的業(yè)主，我想提兩個(gè)建議，第一個(gè)作為萬(wàn)科業(yè)主，覺(jué)得管理層很優(yōu)秀，但從管理層到下面的員工是不是壓力太大了，感覺(jué)微笑都比較少一點(diǎn)，我住的地方小區(qū)保安好像笑得太少；第二，我之前買(mǎi)了一個(gè)佛山萬(wàn)科的房子，頭天去付了定金之后，第二天不想買(mǎi)了，但那幾萬(wàn)塊錢(qián)到現(xiàn)在幾年了都沒(méi)有退給我，希望能解決。

郁總：謝謝這位股東，一方面我會(huì)告訴物業(yè)首席合伙人朱保全，保安禮儀應(yīng)該更溫暖，不要像儀仗隊(duì)。第二個(gè)關(guān)于定金，以前流程蠻長(zhǎng)，為此我們專(zhuān)門(mén)上了“一塊錢(qián)“項(xiàng)目，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，會(huì)全面簡(jiǎn)化流程。關(guān)于這位股東的具體問(wèn)題，請(qǐng)總裁關(guān)注下。抱歉我們的工作不夠到位，給你添麻煩了。

提問(wèn)二：管理層好，我的問(wèn)題是，萬(wàn)科這兩年在人才上有大江大海、獵頭行動(dòng)，但我們了解到萬(wàn)科對(duì)人才的吸引力在不斷降低，一方面的原因是萬(wàn)科的薪酬吸引力比較弱，另一方面是萬(wàn)科的文化吸引力也不如以前了，管理層有沒(méi)有反思過(guò)萬(wàn)科在人才策略方面的問(wèn)題？如果萬(wàn)科沒(méi)有辦法像以前那樣吸引到足夠多優(yōu)秀的人才，如何讓股東相信這是一家有活力的公司？

郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的吸引力確有下降的趨勢(shì)，比如大學(xué)生就業(yè)選擇也有體現(xiàn)。目前各行業(yè)薪酬收入對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)居中。好在今天的年輕人有特點(diǎn)，有獨(dú)立主見(jiàn)，也經(jīng)過(guò)良好訓(xùn)練。萬(wàn)科相信，成功的都是奮斗出來(lái)的。目前主要靠?jī)蓷l腿，一個(gè)是內(nèi)部人才激發(fā)，踏踏實(shí)實(shí)，從基層奮斗出來(lái)。

比如萬(wàn)科第一代物業(yè)總經(jīng)理，電工出身，萬(wàn)科物業(yè)品牌和他的突出貢獻(xiàn)分不開(kāi)。尤其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)策略下，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)更需要踏踏實(shí)實(shí)的基層奮斗者。2011年，朱保全是南京公司總經(jīng)理，跑到物業(yè)總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)五萬(wàn)塊都是大錢(qián)，地產(chǎn)公司還處于黃金時(shí)代，他主動(dòng)選擇去物業(yè)，今天收獲非常好的業(yè)績(jī)，表現(xiàn)非常出色。還有兩年多前，集團(tuán)前coo張旭主動(dòng)選擇去物流。王海武一個(gè)禮拜前剛從coo崗位，選擇去做商業(yè)總裁。今天萬(wàn)科環(huán)境里，大量經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，需要人才激發(fā)。還有很多基層奮斗出來(lái)的干部，勤勉盡責(zé)，干活認(rèn)真，精打細(xì)算。

第二條是大江大海引進(jìn)外部人才，針對(duì)萬(wàn)科內(nèi)部難以培養(yǎng)出來(lái)的一些專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行引進(jìn)。比如如果董事會(huì)通過(guò)，黃董加入以后，他是地下工程專(zhuān)家。還有最近引進(jìn)了總法律顧問(wèn)，既要熟悉英美法體系，又要熟悉大陸法體系，既要精通英文語(yǔ)言，又要愿意在大陸工作，這才能進(jìn)行復(fù)雜項(xiàng)目談判和把關(guān)。

雖然行業(yè)對(duì)人才吸引力有所下降，好在萬(wàn)科既能有效激發(fā)內(nèi)部人才，也有大江大海的外部引進(jìn)方式，以支持轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。

提問(wèn)三：去年股東大會(huì)我投訴了垃圾分類(lèi)的事情，很高興郁總親自去我們那個(gè)小區(qū)看了，垃圾分類(lèi)工作也有提升。想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在物業(yè)管理這塊，郁總一直說(shuō)要多元化發(fā)展，現(xiàn)在在房住不炒的情況下，物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入占總體收入不到4%，怎么去做業(yè)務(wù)上的平衡呢？還有萬(wàn)物云有沒(méi)有上市的時(shí)間點(diǎn)？

郁亮：衡量一個(gè)業(yè)務(wù)值不值錢(qián)，很難僅從收入去衡量，比如現(xiàn)在看到很多物業(yè)公司的市值都超過(guò)母公司的市值，但物業(yè)公司的收入肯定沒(méi)法和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比。所以只拿收入來(lái)衡量轉(zhuǎn)型成功，是不現(xiàn)實(shí)的。雖然不能簡(jiǎn)單用同一個(gè)指標(biāo)去衡量，但是可以用一個(gè)標(biāo)尺，也就是從長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值去衡量它。這包括收入增長(zhǎng)、要盈利，還有未來(lái)前景等等構(gòu)成因素。我們要盯著這些基礎(chǔ)東西，下功夫做事情。

比如最近我們特別重視一個(gè)業(yè)務(wù)叫樸鄰，物業(yè)安全員年紀(jì)大了之后，轉(zhuǎn)行做什么？先轉(zhuǎn)行做二手房買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)樗煜ば^(qū)情況，跟客戶(hù)建立了良好關(guān)系。今年上半年我們有百萬(wàn)收入的明星經(jīng)紀(jì)，是內(nèi)部轉(zhuǎn)崗出來(lái)的。那除了二手房，是不是還可以賣(mài)一手房呢？我們最近也試驗(yàn)成功了。所以我們的萬(wàn)物云未來(lái)是一個(gè)平臺(tái)，未來(lái)衡量它的價(jià)值既要看本身業(yè)務(wù)的規(guī)模、收入增長(zhǎng)等情況，也會(huì)關(guān)注新的業(yè)務(wù)開(kāi)辟得怎么樣。

我們物業(yè)服務(wù)一定會(huì)讓它上市的，這點(diǎn)放心，但如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺(jué)得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要。在這方面我們也在不斷取得進(jìn)步，我們進(jìn)入了更多城市提供城市服務(wù)，內(nèi)部協(xié)同的像樸鄰渠道也在更加完善。我們會(huì)考慮在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給它做上市安排，但目前還沒(méi)有上市計(jì)劃。

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