熱點丨萬科郁亮：房地產迎來管理紅利時代

來源：智能家居時間：2020-07-01 11:38

2020年6月30日，萬科在深圳召開2019年股東大會，大會審議了2019年度董事會報告、監(jiān)事會報告、年度利潤分配方案，并表決通過了董事會、監(jiān)事會換屆、H股增發(fā)一般性授權等各項議案，所有董事、監(jiān)事候選人順利當選。深圳地鐵作為大股東，董事席位數(shù)量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強強。萬科管理層的席位數(shù)量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、王海武。

隨著寶能的徹底離場，曠日持久的股權之爭終告落幕。這場股東大會上，郁亮首先感謝所有股東以及幫助過萬科的人，讓萬科終于能迎來相對穩(wěn)定的股權結構。深鐵董事長辛杰也表示，不但要秉承深鐵對萬科的“四個支持”承諾，未來還要全面的支持萬科的發(fā)展，不干預萬科自主經(jīng)營。他對萬科過去三年的表現(xiàn)給予了高度評價，認為萬科是世界一流的市場化企業(yè)，相信在郁亮的帶領下，萬科管理團隊能披荊斬棘，更好地回報股東。

而郁亮在大會上也做出判斷表示：過去是從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時代。

深鐵“言行合一”

履行了“四個支持”的承諾

三年前的今天，在眾多鎂光燈關注下，萬科完成艱難換屆，王石主動退休，郁亮臨危接班。但外界對萬科的未來仍然充滿擔憂，萬科的股權結構仍在動蕩中，股權結構仍存重大隱患，寶能雖未入局董事會，但仍居于第二大股東之位，而新晉大股東深圳地鐵和萬科的聯(lián)姻能否琴瑟和鳴，國企大股東對萬科的市場化機制、文化、團隊是否會產生影響，都是留給2017年那次歷史性換屆的諸多疑問。

盡管深鐵在2017股東大會上公開表達了對萬科的“四個支持”承諾，支持萬科的混合所有制結構，支持萬科的城鄉(xiāng)建設與生活服務商戰(zhàn)略，支持萬科的事業(yè)合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰(zhàn)略目標實施運營和管理，深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。但彼時外界仍有許多不看好的聲音。甚至有觀點表示，不理解萬科為何選擇引入地方國企作為大股東，并認為國企深鐵大概率會干預萬科經(jīng)營，不可能當“甩手掌柜”，萬科有可能被“國企化”。

然而從結果上看，深鐵做到了言行合一，在過去三年嚴格履行了“四個支持”的承諾，以管資本而非管企業(yè)的方式行使大股東職責。三年間未派任何人員來公司，未參與或干預企業(yè)經(jīng)營管理，對萬科管理團隊也給予了信任和支持。更重要的是，即使深鐵管理層出現(xiàn)變化，也并未改變其對萬科的承諾。眾所周知，深圳地鐵近年進行了管理層調整，原董事長林茂德已于2017年退休，原總經(jīng)理肖民也于2019年初從深鐵離職擔任公職。

三年間，另一個重要變化是寶能的離場。背后的艱辛斡旋外界不得而知，但從結果來看，寶能持有的股份比例由2017年的25.4%一路降低，截至萬科2020年一季報，鉅盛華持有128,968,966股，占比僅1.14%。

一位資本市場人士認為：“企業(yè)如果股權結構不穩(wěn)，經(jīng)營管理必受重大影響，業(yè)務和發(fā)展也無從談起，之前市場對于萬科還是有擔憂的。但從這三年來看，萬科當初堅持混合所有制結構，引入深鐵作為股東的選擇是明智的，既引入了國資作為白衣騎士，又未影響萬科的市場化活力，還能有TOD項目的合作紅利。再加上寶能已徹底離開，現(xiàn)在萬科的公司股權結構相對穩(wěn)定，有利于公司專注業(yè)務經(jīng)營和長遠發(fā)展?！?/p>

郁亮“掛帥”三年

坦言挑戰(zhàn)不少?

30日晚間,萬科A公布第十九屆董事會選舉決議。選舉郁亮為公司第十九屆董事會主席，續(xù)聘祝九勝為公司總裁、首席執(zhí)行官，續(xù)聘朱旭為公司董事會秘書，續(xù)聘王海武先生為公司執(zhí)行副總裁、首席運營官，韓慧華女士為執(zhí)行副總裁、財務負責人，任期至第十九屆董事會任期屆滿止。

選舉吳嘉寧獨立董事、劉姝威獨立董事和李強強董事為審計委員會委員。審計委員會委員選舉吳嘉寧獨立董事?lián)握偌?。選舉康典獨立董事、吳嘉寧獨立董事和胡國斌董事為薪酬與提名委員會委員。薪酬與提名委員會委員選舉康典獨立董事?lián)握偌?。選舉張懿宸獨立董事、辛杰董事和王海武董事為投資與決策委員會委員。投資與決策委員會委員選舉張懿宸獨立董事?lián)握偌恕?/p>

對于過去三年，作為董事會主席郁亮坦言挑戰(zhàn)不少，一方面要盡量減少曠日持久的股權事件對萬科的經(jīng)營管理和團隊穩(wěn)定所產生的影響；另一方面，房地產行業(yè)的白銀時代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進的時代正在遠去，行業(yè)發(fā)展從土地紅利到金融紅利再到管理紅利；同時，萬科自身還面臨轉型，如何解決好眼前業(yè)績和長期轉型發(fā)展的平衡問題，都是擺在自己面前的責任和壓力。

他認為從成果上看，過去三年萬科業(yè)績保持了一貫的穩(wěn)健增長，物業(yè)服務形成了住宅服務、商企服務、城市服務的“三駕馬車”模式，TOD、城市更新、物流、長租公寓等業(yè)務也各有亮點，萬科管理團隊也保持了穩(wěn)定。

同時，郁亮指出，過去是從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時代。他認為，過去評價地產企業(yè)很簡單，第一階段看有多少土地儲備，根據(jù)土地多少定公司價值，這個時代已經(jīng)結束了。第二階段金融紅利，一個企業(yè)既要走得快又要走得穩(wěn)，在金融安排、杠桿選擇、金融工具選擇方面要把握好。“今天房地產行業(yè)來到了管理紅利時代，就是應該向制造業(yè)學習。市場發(fā)生變化，戰(zhàn)略要跟著變化，同時還要管理精細化。同時，我們還面臨自身重要變革期，如何解決好眼前業(yè)績和長期變革的平衡問題，都是擺在我面前的責任和壓力。”

發(fā)揮各自優(yōu)勢

將深化TOD領域合作

經(jīng)營管理上達成一致外，深鐵和萬科在業(yè)務上的合作也在進入加速期。繼今年4月共同獲取佛山TOD項目地塊后，6月29日萬科與深鐵再度聯(lián)手，擬成立一個股比50%：50%的合資公司，市場化承接深圳市新基建及軌道相關重點片區(qū)、重點項目，并探索粵港澳大灣區(qū)及其他重點城市的TOD大型項目建設。

根據(jù)公告顯示，雙方簽署了《深圳市地鐵集團有限公司與萬科企業(yè)股份有限公司成立合資公司之備忘錄》，擬共同投資成立合資公司,注冊資本暫定為人民幣10億元，其中，萬科認繳出資人民幣5億元，占注冊資本的50%；地鐵集團認繳出資人民幣5億元，占注冊資本的50%。萬科及深鐵將按照市場化原則，建立和鞏固戰(zhàn)略合作關系，實現(xiàn)強強聯(lián)合，關注深圳市新基建及軌道相關重點片區(qū)及重點項目，助力深圳建設社會主義先行示范區(qū)，探索粵港澳大灣區(qū)及其它重點城市的TOD大型項目建設模式，發(fā)揮在粵港澳大灣區(qū)建設中的核心引擎作用。

雙方的合作范圍包括合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地，并實施項目開發(fā)；軌道沿線城市更新項目的獲取、開發(fā)建設及運營；軌道沿線土地整備利益統(tǒng)籌項目的獲取、開發(fā)建設及運營；站產城融合大型項目、新的城市發(fā)展片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)建設及運營；以及其他雙方?jīng)Q策共同推進的項目。

公告顯示，成立合資公司有利于雙方加強戰(zhàn)略協(xié)同，充分發(fā)揮深鐵在軌道交通建設、運營及地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)營等方面的綜合優(yōu)勢，及萬科在城市規(guī)劃研究能力、房地產開發(fā)經(jīng)驗、專業(yè)能力和品牌影響等方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)雙方互利共贏，促進雙方持續(xù)發(fā)展，推進TOD模式的落地。

一位地產行業(yè)分析人士認為：“萬科具有成熟的社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，而深鐵擁有軌道交通建設方面的優(yōu)勢，雙方各取所長，未來在TOD領域將具有很大的想象空間?！?/p>

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