地產(chǎn)行業(yè)又面臨洗牌,看看萬(wàn)科郁亮這些年的關(guān)鍵判斷

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-30 08:44

來(lái)源：界面新聞

從2007年提出“拐點(diǎn)論”到2012年預(yù)測(cè)“白銀時(shí)代”即將到來(lái)，再到2018年判斷“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的變化始終保持著較高的敏銳度。

最近地產(chǎn)行業(yè)最大的變化莫過(guò)于“三道紅線”的提出。據(jù)界面新聞了解，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁等12家試點(diǎn)房企需要在9月份上報(bào)反饋信息，并提出具體的降負(fù)債方案。

作為過(guò)去十多年一直在地產(chǎn)行業(yè)保持龍頭地位的萬(wàn)科，在行業(yè)的不同周期都會(huì)有預(yù)見(jiàn)性的判斷。如今地產(chǎn)行業(yè)將面臨“三道紅線“監(jiān)管下的又一次變革，萬(wàn)科也繼續(xù)有著自己的理解。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮近日表態(tài)，明年開始“三道紅線”政策會(huì)全面實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)也就到了管理紅利階段，所有的開發(fā)商再次來(lái)到同一起跑線，原來(lái)所有的優(yōu)勢(shì)、做法可能都不成立了，可以說(shuō)是全部歸零。

這并不是郁亮首次提出房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利階段。今年6月的股東大會(huì)上，郁亮就曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時(shí)代。

如今“三道紅線”箭在弦上，這讓郁亮更加確定管理紅利時(shí)代的到來(lái)。在他看來(lái)，“三道紅線”的提出，影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的出臺(tái)。

以“三道紅線”的實(shí)施為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，郁亮把中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是2002年之前的土地紅利階段；2002年之后，是金融紅利階段；“三道紅線”開始，金融紅利時(shí)代畫上句號(hào)，進(jìn)入管理紅利階段。

郁亮指出，在土地紅利階段，誰(shuí)有關(guān)系拿到地誰(shuí)就可以賺到錢。土地招拍掛制度出臺(tái)后，買地就不能憑關(guān)系，而要花錢了，誰(shuí)的產(chǎn)品做得好一點(diǎn)，誰(shuí)能更獲得資本市場(chǎng)的支持就能買更多地回來(lái)。

進(jìn)入管理紅利階段后，郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向管理要效益。市場(chǎng)發(fā)生變化，戰(zhàn)略要跟著變化，同時(shí)還要管理精細(xì)化。

房企要想活下去就是要有好產(chǎn)品、好服務(wù)。“在土地紅利，很多有本事拿地的人最后也沒(méi)有了。金融紅利階段也一樣，有能力借很多錢，但沒(méi)有好產(chǎn)品、好服務(wù)也不足以讓你活到今天。”

地產(chǎn)行業(yè)的重大游戲規(guī)則已經(jīng)改變，影響所有的企業(yè)而不只是某些企業(yè)。開發(fā)商的打法已經(jīng)要變了，例如萬(wàn)科從財(cái)務(wù)紀(jì)律提高到財(cái)經(jīng)紀(jì)律，兩者的區(qū)別在，要把投資紀(jì)律考慮在里面。

郁亮指出，因?yàn)檫@次的融資監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的，企業(yè)做多層結(jié)構(gòu)、明股實(shí)債等財(cái)務(wù)技都是沒(méi)有用的。

除 “三道紅線”外，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的深水區(qū)也是郁亮判斷管理紅利時(shí)代到來(lái)的關(guān)鍵。

今年3月，萬(wàn)科在致股東書中指出，白銀時(shí)代現(xiàn)在已進(jìn)入深水區(qū)，它的特征逐漸清晰起來(lái)，從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從單一到全面，這四個(gè)方面的變化是從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的主要特征。

在萬(wàn)科看來(lái)，存量競(jìng)爭(zhēng)是精益化的競(jìng)爭(zhēng)，極化發(fā)展使競(jìng)爭(zhēng)者的距離拉得更近，復(fù)雜模式帶來(lái)更多變數(shù)，全面競(jìng)爭(zhēng)需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。

萬(wàn)科是一家喜歡預(yù)判市場(chǎng)的公司。2001-2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高昂，但因2007年局部地區(qū)樓市出現(xiàn)波動(dòng)，王石在2007年末提出“拐點(diǎn)論”，并率先在全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，一時(shí)引起了極大的爭(zhēng)議和質(zhì)疑。

不過(guò)很快金融風(fēng)暴席卷全球，國(guó)內(nèi)樓市也陷入低迷，2008年商品房銷售出現(xiàn)近十年首次負(fù)增長(zhǎng)的情況。事實(shí)證明王石的預(yù)判是正確的，萬(wàn)科也順利度過(guò)那次危機(jī)，并在2010年成為國(guó)內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。

在隨后救市政策的支持下，中國(guó)房地產(chǎn)在2009年直接從寒冬進(jìn)入盛夏。2010年，中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)火爆，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，這一年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲6.4%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%至4.8萬(wàn)億元。

經(jīng)過(guò)2009年-2010年連續(xù)兩年房?jī)r(jià)飆漲，政府調(diào)控也開始持續(xù)加碼。到2011年，無(wú)論是力度還是廣度，都已全面升級(jí)，房地產(chǎn)交易全面受挫。

2012年，樓市處于資金收緊環(huán)境下的調(diào)整周期，郁亮拋出“白銀時(shí)代”理論，認(rèn)為“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代”，跟黃金時(shí)代不同，白銀時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度將成為常態(tài)。

以此理論為基礎(chǔ)，萬(wàn)科開始向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。

白銀時(shí)代的說(shuō)法剛提出時(shí)，并沒(méi)有得到太多認(rèn)可，但樓市在2014年又陷入低迷，加上王石、郁亮在多場(chǎng)合再次闡述白銀時(shí)代到來(lái)的觀點(diǎn)，不少開發(fā)商信了，并且緊跟萬(wàn)科開始轉(zhuǎn)型。

然而那時(shí)“白銀時(shí)代”并沒(méi)有真的到來(lái)，不少熱衷轉(zhuǎn)型的開發(fā)商也因此錯(cuò)過(guò)了快速擴(kuò)張規(guī)模的黃金時(shí)期。

2015年，樓市轉(zhuǎn)而迎來(lái)一個(gè)銷售大年，調(diào)控松動(dòng)、信貸寬松、地價(jià)上漲、去庫(kù)存策略讓全國(guó)沒(méi)有難賣的房子，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等快速崛起，通過(guò)加大杠桿、高周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，一下子追趕上萬(wàn)科。

但從2016年開始，房地產(chǎn)行業(yè)又進(jìn)入新一輪調(diào)控周期。2018年下半年，樓市明顯降溫，同年9月，郁亮指出，萬(wàn)科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，但現(xiàn)在轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。

“危機(jī)感驅(qū)動(dòng)”之下，萬(wàn)科率先喊出“活下去”口號(hào)，提出要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。

彼時(shí)，外界有不少聲音質(zhì)疑萬(wàn)科故意夸大行業(yè)危機(jī)。郁亮在2018年底解釋道，面對(duì)同一個(gè)事情，每個(gè)人看法不同，例如面對(duì)半瓶水時(shí)，可能有的人認(rèn)為只剩下一半水了，還有的人則認(rèn)為還有半瓶水可以喝。

與提前做好過(guò)冬準(zhǔn)備的萬(wàn)科不同，不少房企已經(jīng)倒在了這次“寒冬”中。2019年，曾進(jìn)入房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)榜的三盛宏業(yè)破產(chǎn)，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)掌管的上市房企銀億集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等先后被爆出資金鏈危機(jī)。

部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，不得不以出售項(xiàng)目或股權(quán)的方式求生存，如福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、富力集團(tuán)等。

今年疫情再一次加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。

在過(guò)往多年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)輪調(diào)控周期中，萬(wàn)科總會(huì)依據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)的感知作出研判，也正是他們對(duì)市場(chǎng)和政策的敏感性，才一直保持住了在行業(yè)的龍頭地位。