地產(chǎn)行業(yè)又面臨洗牌,看看萬科郁亮這些年的關(guān)鍵判斷

來源：智能家居時間：2020-09-30 08:44

來源：界面新聞

從2007年提出“拐點論”到2012年預測“白銀時代”即將到來，再到2018年判斷“白銀時代”已經(jīng)到來，萬科對行業(yè)的變化始終保持著較高的敏銳度。

最近地產(chǎn)行業(yè)最大的變化莫過于“三道紅線”的提出。據(jù)界面新聞了解，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁等12家試點房企需要在9月份上報反饋信息，并提出具體的降負債方案。

作為過去十多年一直在地產(chǎn)行業(yè)保持龍頭地位的萬科，在行業(yè)的不同周期都會有預見性的判斷。如今地產(chǎn)行業(yè)將面臨“三道紅線“監(jiān)管下的又一次變革，萬科也繼續(xù)有著自己的理解。

萬科董事會主席郁亮近日表態(tài)，明年開始“三道紅線”政策會全面實施，房地產(chǎn)行業(yè)也就到了管理紅利階段，所有的開發(fā)商再次來到同一起跑線，原來所有的優(yōu)勢、做法可能都不成立了，可以說是全部歸零。

這并不是郁亮首次提出房地產(chǎn)進入管理紅利階段。今年6月的股東大會上，郁亮就曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進的時代正在遠去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時代。

如今“三道紅線”箭在弦上，這讓郁亮更加確定管理紅利時代的到來。在他看來，“三道紅線”的提出，影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的出臺。

以“三道紅線”的實施為轉(zhuǎn)折點，郁亮把中國房地產(chǎn)行業(yè)分為三個階段，第一個階段是2002年之前的土地紅利階段；2002年之后，是金融紅利階段；“三道紅線”開始，金融紅利時代畫上句號，進入管理紅利階段。

郁亮指出，在土地紅利階段，誰有關(guān)系拿到地誰就可以賺到錢。土地招拍掛制度出臺后，買地就不能憑關(guān)系，而要花錢了，誰的產(chǎn)品做得好一點，誰能更獲得資本市場的支持就能買更多地回來。

進入管理紅利階段后，郁亮認為，房地產(chǎn)企業(yè)應該向制造業(yè)學習，向管理要效益。市場發(fā)生變化，戰(zhàn)略要跟著變化，同時還要管理精細化。

房企要想活下去就是要有好產(chǎn)品、好服務。“在土地紅利，很多有本事拿地的人最后也沒有了。金融紅利階段也一樣，有能力借很多錢，但沒有好產(chǎn)品、好服務也不足以讓你活到今天?！?/p>

地產(chǎn)行業(yè)的重大游戲規(guī)則已經(jīng)改變，影響所有的企業(yè)而不只是某些企業(yè)。開發(fā)商的打法已經(jīng)要變了，例如萬科從財務紀律提高到財經(jīng)紀律，兩者的區(qū)別在，要把投資紀律考慮在里面。

郁亮指出，因為這次的融資監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的，企業(yè)做多層結(jié)構(gòu)、明股實債等財務技都是沒有用的。

除 “三道紅線”外，房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代的深水區(qū)也是郁亮判斷管理紅利時代到來的關(guān)鍵。

今年3月，萬科在致股東書中指出，白銀時代現(xiàn)在已進入深水區(qū)，它的特征逐漸清晰起來，從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征。

在萬科看來，存量競爭是精益化的競爭，極化發(fā)展使競爭者的距離拉得更近，復雜模式帶來更多變數(shù)，全面競爭需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。

萬科是一家喜歡預判市場的公司。2001-2008年，中國房地產(chǎn)市場一路高昂，但因2007年局部地區(qū)樓市出現(xiàn)波動，王石在2007年末提出“拐點論”，并率先在全國范圍內(nèi)多個項目降價，一時引起了極大的爭議和質(zhì)疑。

不過很快金融風暴席卷全球，國內(nèi)樓市也陷入低迷，2008年商品房銷售出現(xiàn)近十年首次負增長的情況。事實證明王石的預判是正確的，萬科也順利度過那次危機，并在2010年成為國內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。

在隨后救市政策的支持下，中國房地產(chǎn)在2009年直接從寒冬進入盛夏。2010年，中國房地產(chǎn)持續(xù)火爆，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，這一年全國房價上漲6.4%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%至4.8萬億元。

經(jīng)過2009年-2010年連續(xù)兩年房價飆漲，政府調(diào)控也開始持續(xù)加碼。到2011年，無論是力度還是廣度，都已全面升級，房地產(chǎn)交易全面受挫。

2012年，樓市處于資金收緊環(huán)境下的調(diào)整周期，郁亮拋出“白銀時代”理論，認為“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進入了白銀時代”，跟黃金時代不同，白銀時代競爭更為激烈，個位數(shù)的增長速度將成為常態(tài)。

以此理論為基礎，萬科開始向城市配套服務商轉(zhuǎn)型，積極發(fā)展多元化業(yè)務。

白銀時代的說法剛提出時，并沒有得到太多認可，但樓市在2014年又陷入低迷，加上王石、郁亮在多場合再次闡述白銀時代到來的觀點，不少開發(fā)商信了，并且緊跟萬科開始轉(zhuǎn)型。

然而那時“白銀時代”并沒有真的到來，不少熱衷轉(zhuǎn)型的開發(fā)商也因此錯過了快速擴張規(guī)模的黃金時期。

2015年，樓市轉(zhuǎn)而迎來一個銷售大年，調(diào)控松動、信貸寬松、地價上漲、去庫存策略讓全國沒有難賣的房子，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等快速崛起，通過加大杠桿、高周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了快速擴張，一下子追趕上萬科。

但從2016年開始，房地產(chǎn)行業(yè)又進入新一輪調(diào)控周期。2018年下半年，樓市明顯降溫，同年9月，郁亮指出，萬科在2012年就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉(zhuǎn)折點，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，但現(xiàn)在轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。

“危機感驅(qū)動”之下，萬科率先喊出“活下去”口號，提出要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。

彼時，外界有不少聲音質(zhì)疑萬科故意夸大行業(yè)危機。郁亮在2018年底解釋道，面對同一個事情，每個人看法不同，例如面對半瓶水時，可能有的人認為只剩下一半水了，還有的人則認為還有半瓶水可以喝。

與提前做好過冬準備的萬科不同，不少房企已經(jīng)倒在了這次“寒冬”中。2019年，曾進入房地產(chǎn)銷售百強榜的三盛宏業(yè)破產(chǎn)，寧波首富熊續(xù)強掌管的上市房企銀億集團申請破產(chǎn)重整，五洲國際、新光集團等先后被爆出資金鏈危機。

部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因為資金鏈的問題，不得不以出售項目或股權(quán)的方式求生存，如福晟集團、泰禾集團、富力集團等。

今年疫情再一次加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對持平。

在過往多年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)輪調(diào)控周期中，萬科總會依據(jù)自己對市場的感知作出研判，也正是他們對市場和政策的敏感性，才一直保持住了在行業(yè)的龍頭地位。