郁亮呼吁投資者：重估萬(wàn)科價(jià)值

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-04-01 07:00

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳月芹 3月31日，不像其他房企先集中介紹各板塊經(jīng)營(yíng)情況，2021年業(yè)績(jī)推介會(huì)一開(kāi)場(chǎng)，萬(wàn)科董事局主席郁亮先進(jìn)行了28分鐘的反思和剖析。他說(shuō)，“昨天晚上（公告業(yè)績(jī)）我特別忐忑不安，像一個(gè)孩子、一個(gè)學(xué)生沒(méi)考好試，要拿成績(jī)單要給父母看一樣”。他說(shuō)完全能理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，他感同身受。

上一次萬(wàn)科管理層公開(kāi)表達(dá)類似感慨，還是在7個(gè)月前。同樣面對(duì)投資者對(duì)凈利下降的提問(wèn)，萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝也很忐忑，也想起了讀書(shū)時(shí)，期中考試沒(méi)考好。

郁亮這一次說(shuō)：2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)讓股東失望了，并向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意。

因?yàn)闃I(yè)績(jī)下降，郁亮自愿放棄2021年度全部獎(jiǎng)金，年報(bào)披露，其去年稅前年薪為154.7萬(wàn)元。祝九勝也透露，因?yàn)闃I(yè)績(jī)，管理層大幅下降個(gè)人收入，萬(wàn)科干部員工為此付出的代價(jià)是兩位數(shù)百分比的降薪。

回頭看這份“考砸了”的期末成績(jī)單：全年?duì)I收4528億元，同比僅增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)卻近乎腰斬，同比下降45.7%，在截至3月31日已如期公布業(yè)績(jī)的22家房企中，這一降幅僅略好于華僑城A（-70%）、正榮地產(chǎn)（-69.48%）和建業(yè)地產(chǎn)（-66.4%）。

從近兩年房企業(yè)績(jī)來(lái)看，利潤(rùn)下降成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。22份已發(fā)布年報(bào)中，僅龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、綠城中國(guó)等6家房企歸母凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，其中龍湖同比增幅最大，約19.3%。剩余16家房企出現(xiàn)了不同程度降幅，集中在5%-25%之間。

相較之下，資深好學(xué)生萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑幅度之大，依然引發(fā)投資者追問(wèn)。

郁亮在長(zhǎng)達(dá)4000余字的《致股東》信中將凈利潤(rùn)下滑歸因于：一是地價(jià)占售價(jià)比上升，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元；二是投資收益下降69億元；三是對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，折合減少歸母凈利潤(rùn)約26億元。其中既有外部市場(chǎng)下行因素，也有內(nèi)部原因，例如部分城市投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，以及部分城市公司暴露出能力短板，拖累業(yè)績(jī)。

此外，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上還補(bǔ)充了兩點(diǎn)反思與檢討，一是過(guò)去充分授權(quán)、分布式管理造成離散度大；二是多賽道同時(shí)探索，付出了比預(yù)想中更高額成本的“學(xué)費(fèi)”。

郁亮多次強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未來(lái)仍是萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)，但僅僅有開(kāi)發(fā)，而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)和服務(wù)類業(yè)務(wù)，也很難支撐萬(wàn)科更高質(zhì)量發(fā)展。一個(gè)很重要的原因是，2021年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到了18萬(wàn)億元，郁亮認(rèn)為這或許已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“天花板”。

“我們要在’天花板’到來(lái)之前做好布局”，郁亮說(shuō)。

預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂之后，萬(wàn)科意欲投入更多資金和精力到經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)。

從業(yè)績(jī)會(huì)的部分細(xì)節(jié)也可見(jiàn)端倪，參與業(yè)績(jī)會(huì)的管理層人數(shù)達(dá)歷年之最，除了例行5位高管——郁亮、祝九勝、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁劉肖，還新增了2位管理層：在上海遠(yuǎn)程參會(huì)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海，以及物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全。

近2個(gè)小時(shí)的業(yè)績(jī)會(huì)中，郁亮、朱保全、劉肖等管理層花費(fèi)了至少42分鐘，用于介紹經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和展望，對(duì)多元業(yè)務(wù)的著墨力度之大，在過(guò)往歷年萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上都不曾出現(xiàn)。

從2014年高呼轉(zhuǎn)型以來(lái)，萬(wàn)科在物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開(kāi)發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、酒店和冰雪等多個(gè)領(lǐng)域均有布局。轉(zhuǎn)型8年，2021年公布的多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收約759.64元，僅占總營(yíng)收約16.7%。此外，教育和食品事業(yè)部被列為“其他業(yè)務(wù)”，年報(bào)中并未寫(xiě)明具體營(yíng)收和利潤(rùn)率，養(yǎng)豬業(yè)務(wù)僅披露了2021年度出欄生豬113萬(wàn)頭。

在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝曾坦言，萬(wàn)科當(dāng)年過(guò)于樂(lè)觀，對(duì)轉(zhuǎn)型所需的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴(yán)重估計(jì)不足。

這一次，郁亮也呼吁，特別希望機(jī)構(gòu)投資者能夠?qū)C合性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)重新估值。他強(qiáng)調(diào)，首先，前述多元化業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間不同，發(fā)展空間大小決定了資本市場(chǎng)對(duì)每1塊錢的利潤(rùn)的估值不同；二是增長(zhǎng)方式不同，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)看銷售額，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)通常是滾雪球發(fā)展；三是經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)能帶來(lái)穩(wěn)定性現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)偏好小。郁亮以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)為例，原始投資至今增值161%，利潤(rùn)達(dá)35億元。

財(cái)務(wù)上看，目前經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的收入和業(yè)務(wù)規(guī)模都沒(méi)法和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比較，但未來(lái)利潤(rùn)空間更大。因此，郁亮重申希望機(jī)構(gòu)投資者、分析師重新評(píng)估萬(wàn)科的市場(chǎng)價(jià)值。

盡管目前資本市場(chǎng)對(duì)部分新興業(yè)務(wù)形成統(tǒng)一的估值模型，但橫向比較不同房企的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，依然可以看出各家的成色。

商業(yè)地產(chǎn)憑借長(zhǎng)期穩(wěn)定收租模式，被視為“現(xiàn)金奶?！保梢云交禺a(chǎn)周期。單從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，截至2021年底，萬(wàn)科旗下累計(jì)開(kāi)業(yè)211個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含113個(gè)社區(qū)商業(yè)），其中印力平臺(tái)累計(jì)開(kāi)業(yè)105個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含25個(gè)社區(qū)商業(yè)和32個(gè)輕資產(chǎn)輸出管理）。

期內(nèi)萬(wàn)科商業(yè)營(yíng)收約76.22億元，同比增長(zhǎng)20.57%，其中由印力管理的項(xiàng)目營(yíng)收52.3億元，同比增幅約24%。

而同期龍湖商業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)61座，數(shù)量不及萬(wàn)科，但商業(yè)租金達(dá)81.5億元，同比增長(zhǎng)40%；華潤(rùn)置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）部分的租金收入超174億元，同比增幅在36%以上；新城控股(601155)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.4億元，同比增長(zhǎng)51%。由此可以看出，萬(wàn)科商業(yè)板塊的增長(zhǎng)速度與同行相比仍有差距。

另一項(xiàng)投資性物業(yè)租賃住宅來(lái)看，泊寓年內(nèi)營(yíng)收28.9億元，比龍湖冠寓高出6.6億元，同比增長(zhǎng)13.9%，而龍湖冠寓的營(yíng)收同比增幅達(dá)23%，并在2021年首次實(shí)現(xiàn)盈利。

郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上反思，在建立新賽道的過(guò)程中，試錯(cuò)必不可少。例如萬(wàn)科非常希望能夠發(fā)揮機(jī)構(gòu)租賃的作用，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，但過(guò)去“二房東”模式讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)，“到今天還在為此付出代價(jià)。如果沒(méi)有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就開(kāi)始可以賺錢了”。

如何衡量經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)成功與否，郁亮認(rèn)為第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是能否上市。多元化業(yè)務(wù)有自己獨(dú)立發(fā)展的需要，并且房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)上已經(jīng)很多年不能再融資，這些多元化業(yè)務(wù)放在萬(wàn)科里連融資機(jī)會(huì)都沒(méi)有，這是萬(wàn)科希望多元化業(yè)務(wù)獨(dú)立上市的原因。

郁亮也補(bǔ)充，公司把每個(gè)多元化業(yè)務(wù)視為“兒子”，而不是當(dāng)成養(yǎng)大后賣肉賺錢的“豬”。他希望一個(gè)家里每個(gè)兒子都很有出息，都特別能干，“這個(gè)家才能家大業(yè)大”。

作為萬(wàn)科孵化的第一個(gè)即將上市的板塊，萬(wàn)物云CEO朱保全第一次走上業(yè)績(jī)會(huì)臺(tái)前。在業(yè)績(jī)會(huì)前夕，萬(wàn)物云上市進(jìn)程再邁一步，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已經(jīng)給出了“小路條”，這意味著，萬(wàn)物云后續(xù)可以向港交所遞交上市申請(qǐng)表格，進(jìn)入在港IPO實(shí)質(zhì)階段。

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）