2021年報季③ | 郁亮的反思,萬科的“澡堂子”和“養(yǎng)兒子”
地產(chǎn)財富會
萬科人人在反思
“沖涼”不進“澡堂子”
養(yǎng)豬不如養(yǎng)兒子
高管統(tǒng)統(tǒng)下前線
2022-03-31
每年的年報季,萬科業(yè)績會都是最多人聽的那一場。而今年的這一場,聽眾更多。
很多人是來聽萬科反思的。
行業(yè)轉折期,其實大家已經(jīng)準備好了面對今年“非常不好看”的年報,但很多人沒想到,萬科2021年的歸母凈利潤為225.2億元,同比下降45.7%——這是一個極少見的降幅。
降幅原因之一是毛利率下降至新低——2021年萬科整體毛利率21.8%,同比下降7.4個百分點;扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率,則從2020年的22.8%下降至17.2%。對應毛利總額同比減少176億元。
此外,萬科凈利潤下降還源自投資收益的減少以及萬科主動做出的一筆審慎減值處理:
年報顯示,受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響,2021年萬科投資收益下降69億元。此外,按照審慎原則,萬科公司對部分項目、個別股權投資等進行減值,合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約26億元。
但發(fā)布年報的同時,萬科也推出力度空前的回購方案和分紅派息預案——將在未來三個月內(nèi)擇機開展20億-25億元回購,分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%,合計擬派發(fā)分紅112.8億元。萬科也因此成為A股中唯一一家連續(xù)30年進行現(xiàn)金分紅的公司。
致歉股東
郁亮的兩個重要反思
面對股東的困惑和質疑:
萬科為什么會出現(xiàn)45.7%的利潤下降?
在年報給出的原因基礎上,郁亮深思本質,給出他的兩個反思,并向52萬股東致歉:
1、反思管理
充分授權、分布式管理方式,在行業(yè)變化下產(chǎn)生了新的挑戰(zhàn)。
在市場整體上行期間,充分授權、分布式管理方式,能夠充分調(diào)公司各部分能動性,讓公司能更快速反應、率先抓住更多市場機會。
但是在行業(yè)的震蕩變化期,問題就一一出現(xiàn)了:
一方面,隨著競爭程度越來越激烈、復雜項目越來越多,單一公司、單一區(qū)域在不具備贏得競爭所需要的全部能力時,就會出現(xiàn)一些達不到平均水平的項目,從而拉低了整體業(yè)績回報。
更可怕的是,單一公司、單一區(qū)域在出于自身的視野局限和利益考慮,有著更強的業(yè)務擴張欲望,并因此相對會更高估和更冒進——在難以判斷抓住的是機會還是風險時,他們更愿意相信是前者,最后現(xiàn)實卻顯示這是風險。
如今,是時候出清風險了。年報顯示,萬科按照審慎原則,對 2021年末資產(chǎn)進行了全面減值測試,對部分項目、個別股權投資計提了 35.3 億元資產(chǎn)減值(其中存貨減值31.2 億元和其他資產(chǎn)減值 4.1 億元),合計減少權益凈利潤約 25.5 億元。
2、反思投資
早在十年前的2012就喊出轉型的萬科,這幾年的轉型成果實際上無法與他們的付出成正比。一個客觀的事實是,曾經(jīng)又是“賽馬”又是“小草計劃”的萬科,目前還沒培育出足以應對房地產(chǎn)降速的新業(yè)務。
十年中,萬科在多賽道探索中遇到的“坑”可能比發(fā)展更多。以至于讓郁亮在今天正式承認——過往多賽道的探索,在試錯中讓萬科所付出的成本比想象中要更多。
例如在長租公寓領域,從十九大提出租購并舉萬科就開始積極響應,也非常看好租賃業(yè)務的未來。但發(fā)展的過程比萬科預想得更困難、變化更多端。
其中,萬科曾經(jīng)做過一個專門針對城中村進行改造升級的“二房東”項目“萬村計劃”:2017-2019,萬科進入了深圳幾十個城中村,以高于市場價的租金和農(nóng)民房房東簽10-12年的長約,進行改造升級后交付萬科長租公寓品牌「泊寓」統(tǒng)一運營出租。
據(jù)悉,當時“萬村計劃”已簽約2000多棟房源,累計超過10萬間。專門做萬村計劃的萬科萬村發(fā)展有限公司團隊也迅速擴展到400多人。
只是,當時萬村計劃改造工程的路程遇到了很多復雜的問題:由于涉及到很多利益相關方,簽約容易開工難——清客、拆除、城市管理、消防等,牽涉原住民、原租客對未來租金上漲擔憂等方方面面,推進難度大、不確定的種種問題多。甚至,萬村計劃在深圳龍華清湖新村的項目在改造前就遭到了巨大的輿論壓力和集體維權。當時居住在該村的大量富士康員工發(fā)出了這樣的一封公開信:
圖片轉載自《深樓市》
2019年3月年度業(yè)績會上,萬科總裁祝九勝也直言,“萬村計劃比我們一開始想象的要復雜,涉及的利益相關方太多”。當年7月,“萬村計劃”開始主動剎車,逐步喊停。
萬科的2020年年報中,還曾提及探索城中村聯(lián)營改造運營等模式,而在2021年年報中,這個詞則消失了。
最重要的是,在財務上,這個項目一直屬于虧損狀態(tài)?!叭f村計劃”相關的城中村“二房東”的業(yè)務到底虧了多少?目前并沒有公示。
只是,郁亮在今年業(yè)績會上是這么說的:“如果沒有城中村“二房東”的業(yè)務,萬科的長租公寓業(yè)務早就開始可以賺錢了?!倍缃?,長租公寓領域中率先盈利的,則是萬科的競爭對手龍湖。
投著投著就出現(xiàn)了問題的“萬家軍”,不止有“萬村計劃”城中村“二房東”業(yè)務,還有投資三年仍無法盈利、如今也消失了的“萬鏈”家裝業(yè)務。
新賽道探索不易,正如萬科年報在新業(yè)務風險一欄中所寫到的,如今,不同新業(yè)務的核心業(yè)務邏輯存在差異,所處的商業(yè)周期階段也不盡相同。如何完善新業(yè)務的業(yè)務發(fā)展模式,持續(xù)提升新業(yè)務經(jīng)營效率效益和客戶滿意度,建立和鞏固競爭優(yōu)勢,仍是萬科面臨的重要任務。
兩個深層反思很真摯,面對的問題實際上也是行業(yè)變化下很多公司也在面臨的問題。
萬科的管理層沒有把問題甩給外部環(huán)境,而是正視了自身的問題;郁亮甚至在2021年主動沒拿獎金自我鞭策。但投資人更關心的是:反思之后,怎么止跌回升?
萬科提出了以下幾個思路,但都需要時間驗證
1、用管理辦法解決管理問題
——從離散到系統(tǒng)化,萬科原總部高管下沉到前線,取消投資額度分配辦法,對投資進行集中管控、提高要求。要搶機會也要控風險。但體系慣性的改變并非一朝一夕,萬科下了決心,但這決心和效果還需要時間檢驗。
2、土儲變現(xiàn)管理提升、開發(fā)經(jīng)營提升
——繼續(xù)挖掘管理紅利。2021年下半年萬科成立了“開發(fā)經(jīng)營本部”,希望通過進一步對開發(fā)業(yè)務進行集中管控和統(tǒng)籌管理,加強對旗下土儲的變現(xiàn)管理提升來扭轉局面。
——從開發(fā)規(guī)模和土儲規(guī)模來看,萬科都在行業(yè)第一陣營。此外,截至去年底,萬科已售未結合同金額累計超過7100 億元,是2021年結算收入的1.6倍,這也為未來的報表穩(wěn)定奠定了基礎。
3、多元業(yè)務價值提升
——多元探索的代價萬科希望不是白費的,也在“養(yǎng)兒子”一般培育和支持萬物云、物流、商業(yè)、長租公寓經(jīng)營服務類業(yè)務成為未來的利潤蓄水池。只是兒子的成長肯定必須交給資本市場檢驗,目前在萬科懷里的“兒子”仍未得到新估值。唯有萬物云已在上市征途中,仍在靜待新估值確定。
面對質疑
澡堂子進了嗎?如何養(yǎng)兒子?
由于萬科采取的是成本法,經(jīng)營服務類業(yè)務的折舊攤銷,在去年合并報表的成本費用中列支了高達80億元的費用,對報表利潤存在了較大影響。
業(yè)績會現(xiàn)場甚至有投資者因此質疑萬科是否“業(yè)績洗澡”(即上市公司刻意壓低公司業(yè)績,將一些利潤推遲到下一個發(fā)布期集中體現(xiàn),從而達到下一個發(fā)布期業(yè)績大漲的一種手段)?
面對這個犀利問題時,萬科總裁祝九勝的回應是:
“澡堂子”門票太貴,我們寧愿“沖涼”。
——“普通人都知道,選擇去“澡堂子”,門票不能太貴吧。這一次,郁亮在內(nèi)的管理層因為業(yè)績下降個人收入也是大幅下降的,如果萬科干部員工為此付出的代價也是兩個數(shù)量級以上。用這么貴的代價去業(yè)績洗澡,沒有必要也更不可能?!?
——“我們更愿意選擇廣東人說的沖涼——用涼水澆一下自己,遏制沖動的身子,讓自己的體格更健康,頭腦更清醒。”
祝九勝表示,回顧萬科1995年、2008年兩次凈利潤下滑,每一次都展現(xiàn)了公司的短板,給公司敲響了警鐘——而找到短板原因,往往才有能力實現(xiàn)后期的止跌回升。
現(xiàn)場,萬科遇到的另外一個質疑,其實也是很多房企在轉型過程中都會遇到的:尋找天花板之后的新賽道,探索過程中的代價比想象中更大,那么這些新賽道和新業(yè)務,怎么衡量和選擇?
在開發(fā)業(yè)務之外,萬科的經(jīng)營服務類業(yè)務目前主要有萬物云、物流倉儲、長租公寓等。這部分業(yè)務雖然增速明顯,但暫未開始為報表貢獻明顯利潤。
郁亮表示,“萬科用養(yǎng)兒子的方式,看待上述這些經(jīng)營服務類業(yè)務?!?
養(yǎng)豬,是為了養(yǎng)大吃肉;而養(yǎng)兒子,是為了更好的未來。
“愛兒心切”的萬科,希望投資者能有新的估值方式來看待萬科的經(jīng)營服務類業(yè)務。因為這些業(yè)務雖然每平方米收入水平不如開發(fā),卻很可能支撐起更有質量的未來。
但投資者更關心得失:新業(yè)務怎么能成功?成功的時機標志是什么?郁亮也回應道他們會繼續(xù)努力養(yǎng)兒子,目標是“獨立上市”,因為獨立上市是成功的標志之一。
“兒子長大了,就可以出去成家立業(yè)(上市)了”。
?
“希望萬科的業(yè)務都能成為有出息的兒子”——郁亮許下了一個愿望。但這需要用持續(xù)的努力去實現(xiàn)。
應對未來
兩個值得警惕的數(shù)字
在“兒子們”長大到能依靠之前,萬科需要錢來養(yǎng)兒子。而在年報里,關于錢,萬科報表上有兩個值得警惕的數(shù)字:
(1)2021年,萬科經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為41.1 億元,而2020年同期則為531.9 億元,同比減少了92%以上。說實話,這個降幅有點讓人驚訝。
(2)相比起2020年,萬科的持有現(xiàn)金也減少了:年報顯示,2021年,萬科在手現(xiàn)金為1493.5億元,同比2020年的1952億元,下降了23%。
這樣看來,萬科在近幾個月適合拿地的時期,相對成果沒有那么能讓部分投資者滿意,或許是錢的問題。
而春天將至,只希望未來,萬科能在市場中解決錢的問題,由此才能將所有的戰(zhàn)略更好執(zhí)行下去,有所收獲。
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(責任編輯:馬金露 HF120)相關知識
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