郁亮的“新標(biāo)準(zhǔn)”

來源：智能家居時間：2021-10-25 10:11

??10月22日，一襲筆挺的西裝，萬科董事會主席郁亮現(xiàn)身上海萬科業(yè)務(wù)交流會。

??面對媒體記者的攝像頭、閃光燈，郁亮對行業(yè)形勢侃侃而談，他談到行業(yè)發(fā)展過去幾十年積累的問題，也談到當(dāng)下面臨的困境?！白鹬爻ＷR，回歸常態(tài)，陣痛之后，還有機會”，在寒冬將至的深秋，郁亮的話帶著一絲生機和暖意。

??如果說房企在銷售端的表現(xiàn)受到政策、市場的影響更為直接、全面，那在投資端，根據(jù)不同的形勢采取何種措施，則更考驗企業(yè)決策者的功力。

??2021年1-9月，萬科累計新增136個項目，全口徑面積為2382萬平方米，全口徑地價為1660億元，權(quán)益口徑地價為1360億元。

??當(dāng)被問及在今年第二輪集中供地中，萬科拿地金額較低的原因時，郁亮表示，萬科并沒有停止拿地，但公司有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，拿地標(biāo)準(zhǔn)更高。

??郁亮在會上談及恒大遭遇的困境時表示，行業(yè)冬天來了，誰都冷。在都冷的情況下，首先要解決自己如何過冬的問題。“只有先保證自己安全，然后才能去救人?！?/p>

??“作為行業(yè)里有影響的企業(yè)，在能力許可的情況下，萬科愿意去做一些對行業(yè)有利的事情?！庇袅练Q，如果給萬科一些相關(guān)的機會，公司會去考量。但這個考量首先得在市場化原則下，看看是否有合作的機會。

??在收并購上，萬科表現(xiàn)得依舊謹慎，但據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，萬科已經(jīng)斥資數(shù)十億元對藍光發(fā)展、華夏幸福等企業(yè)的項目“下手”。

??“拿地標(biāo)準(zhǔn)更高了”

??剛剛過去的三季度，正如郁亮所言“冬天來了，誰都冷”。

??據(jù)萬科10月10日披露，2021年1-9月，該公司累計實現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，分別同比下降9.75%、2.77%。

??特別是在9月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積228.2萬平方米，同比下降22.32%，合同銷售金額361.1億元，同比下降33.79%。從5月開始，萬科已經(jīng)連續(xù)5個月延續(xù)單月銷售下行的走勢。

??在10月22日的會上，郁亮指出，對政策總結(jié)下來，就是要縮表。他表示，以前是用土地儲備評估，有多少地算多少錢，金融紅利階段算pe，算能賺多少錢。所謂的創(chuàng)新，其實是讓杠桿更高。而去金融化的過程中，資產(chǎn)端、投資端和開工成本都在下降。

??對比行業(yè)過去的發(fā)展模式，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)回歸到民生行業(yè)，也從黃金時代回歸到常態(tài)發(fā)展，這是必然的。

??回到常態(tài)還會經(jīng)歷陣痛。郁亮稱，“三道紅線等政策總得來說就是要縮表，開發(fā)商方面就是要降債務(wù)、控制杠桿，去金融化。而在去杠桿、去金融化的過程中，資產(chǎn)端的投資、開工在下降，這個行業(yè)短期肯定受到重大沖擊，整個縮表過程是痛苦的?！?/p>

??財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科獲取新項目95個，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米。項目總地價1126.3億元，均價為7480元/平方米，權(quán)益地價總額約886.5億元，拿地銷售金額比為31.8%。

??據(jù)了解，在首輪集中供地時，萬科合共摘下47宗地塊，可售面積717.5萬平方米，共花費558.6億元，占前6個月總投資40%以上。

??然而，9月份多地調(diào)整第二輪集中供地規(guī)則后，萬科的投資策略在短時間內(nèi)很快發(fā)生變化。在青島以聯(lián)合體形式拿下3宗城陽區(qū)流亭街道地塊，僅花了7.01億元。

??在此前的2021年9月銷售交流會上，萬科也對外宣稱，公司在第二批的集中供地中參與較少，主要是因為今年以來市場的變化較快，上半年和下半年的差異較大，公司的投資策略在根據(jù)外部環(huán)境的變化不斷調(diào)整。

??10月22日，郁亮回應(yīng)稱，“萬科沒有停止拿地，公司有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，拿地標(biāo)準(zhǔn)更高?！钡袅敛]有提及更高的標(biāo)準(zhǔn)具體將以何種形式表現(xiàn)。

??一位市場觀察人士對記者稱，郁亮的這個說法，是萬科緣于下半年市場轉(zhuǎn)淡帶來的企業(yè)流動性壓力，而在拿地方面趨于保守的一個說法。“拿地標(biāo)準(zhǔn)高了”，自然符合萬科的意向地塊就會減少，萬科也就減少拿地投資了。即使在次輪集中供地的溢價率和競爭性都已大幅下降的情況下，針對迅速轉(zhuǎn)淡的市場和可能的現(xiàn)金流壓力，萬科還是選擇了在土地市場的謹慎出手以減少資本性開支來儲糧過冬，實現(xiàn)“活下去”的最樸素的目標(biāo)與訴求。

??已經(jīng)接盤藍光、華夏幸福項目

??財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021上半年，萬科手握現(xiàn)金1952億元，如何“花錢”成為企業(yè)內(nèi)外均十分關(guān)注的話題。

??今年6月以來中國恒大出現(xiàn)流動性危機，并積極開展自救。

??8月，恒大公告稱，正商討出售新能源汽車、物業(yè)部門部分權(quán)益。隨后傳出多個接洽方，包括小米汽車、萬科等。

??此前有傳聞稱萬科、碧桂園服務(wù)均與恒大有接觸，擬收購其物業(yè)資產(chǎn)。但萬科祝九勝此前在中期業(yè)績會上表示，曾與恒大物業(yè)接觸，但沒有實質(zhì)性的合作。

??10月22日，當(dāng)再被問及是否會幫助中國恒大解決困境時，郁亮表示，恒大事件連美國官員都在關(guān)注，萬科沒這個能力。萬科首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。

??“我們會積極地想方設(shè)法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機會，我們在市場化原則之下去考量。”

??對于行業(yè)的收并購增多，萬科收并購團隊成績?nèi)绾蔚膯栴}，郁亮表示，萬科只有投資團隊，沒有并購團隊。對于市場的機會，他說有機會就做，沒機會就不做，萬科不是投行，不是要把人吃掉。

??應(yīng)該說，萬科在收并購問題上的謹慎，并非沒有依據(jù)。2017年6月，萬科以551億元的成交價獨攬廣信資產(chǎn)包。不過，萬科在拿下項目之后，推進得十分艱難。有約三年的時間，萬科都在處理資產(chǎn)包內(nèi)部的訴訟、資產(chǎn)交割、公司改制等各種問題。

??2021年6月，廣信資產(chǎn)包開發(fā)主體萬溪引入了以信達、綠景為首的七家戰(zhàn)略投資者，才真正開始了資產(chǎn)拆解。

??不過，時隔四年，廣信資產(chǎn)包終于“守得云開見月明”。10月22日，在萬科業(yè)務(wù)交流會上，萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉特地披露了位于廣州荔灣區(qū)廣信資產(chǎn)包推出的首個項目萬科金域曦府的銷售情況。據(jù)悉，“十一”開盤以來，該項目銷售額達71億元，銷售套數(shù)1200多套，創(chuàng)造了廣州市中心5區(qū)、近十年來銷售金額和套數(shù)的新紀(jì)錄。

??近年來，萬科一直在業(yè)內(nèi)充當(dāng)白衣騎士，比如2020年入股泰禾，為其紓困，但也設(shè)置了多重保障自身安全性的條件。從過程來看，萬科的紓困進展推進緩慢。

??萬科在中報會上透露，一直有一個小組密切地聯(lián)系，在幫泰禾把關(guān)一些專業(yè)問題，也給他們一些建議，符合條件的仍然會履約。

??根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，萬科9月新增的10個項目中，有3個項目分別來自藍光發(fā)展和華夏幸福，接盤暴雷房企的項目，顯示了一定的“撿漏”能力。