??面對(duì)媒體記者的攝像頭、閃光燈，郁亮對(duì)行業(yè)形勢(shì)侃侃而談，他談到行業(yè)發(fā)展過(guò)去幾十年積累的問(wèn)題，也談到當(dāng)下面臨的困境?！白鹬爻ＷR(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，還有機(jī)會(huì)”，在寒冬將至的深秋，郁亮的話帶著一絲生機(jī)和暖意。

??如果說(shuō)房企在銷售端的表現(xiàn)受到政策、市場(chǎng)的影響更為直接、全面，那在投資端，根據(jù)不同的形勢(shì)采取何種措施，則更考驗(yàn)企業(yè)決策者的功力。

??2021年1-9月，萬(wàn)科累計(jì)新增136個(gè)項(xiàng)目，全口徑面積為2382萬(wàn)平方米，全口徑地價(jià)為1660億元，權(quán)益口徑地價(jià)為1360億元。

??當(dāng)被問(wèn)及在今年第二輪集中供地中，萬(wàn)科拿地金額較低的原因時(shí)，郁亮表示，萬(wàn)科并沒(méi)有停止拿地，但公司有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，拿地標(biāo)準(zhǔn)更高。

??郁亮在會(huì)上談及恒大遭遇的困境時(shí)表示，行業(yè)冬天來(lái)了，誰(shuí)都冷。在都冷的情況下，首先要解決自己如何過(guò)冬的問(wèn)題?！爸挥邢缺ＷC自己安全，然后才能去救人?！?/p>

??“作為行業(yè)里有影響的企業(yè)，在能力許可的情況下，萬(wàn)科愿意去做一些對(duì)行業(yè)有利的事情?！庇袅练Q，如果給萬(wàn)科一些相關(guān)的機(jī)會(huì)，公司會(huì)去考量。但這個(gè)考量首先得在市場(chǎng)化原則下，看看是否有合作的機(jī)會(huì)。

??在收并購(gòu)上，萬(wàn)科表現(xiàn)得依舊謹(jǐn)慎，但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)斥資數(shù)十億元對(duì)藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福等企業(yè)的項(xiàng)目“下手”。

??“拿地標(biāo)準(zhǔn)更高了”

??剛剛過(guò)去的三季度，正如郁亮所言“冬天來(lái)了，誰(shuí)都冷”。

??據(jù)萬(wàn)科10月10日披露，2021年1-9月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額4791.3億元，分別同比下降9.75%、2.77%。

??特別是在9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積228.2萬(wàn)平方米，同比下降22.32%，合同銷售金額361.1億元，同比下降33.79%。從5月開(kāi)始，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月延續(xù)單月銷售下行的走勢(shì)。

??在10月22日的會(huì)上，郁亮指出，對(duì)政策總結(jié)下來(lái)，就是要縮表。他表示，以前是用土地儲(chǔ)備評(píng)估，有多少地算多少錢，金融紅利階段算pe，算能賺多少錢。所謂的創(chuàng)新，其實(shí)是讓杠桿更高。而去金融化的過(guò)程中，資產(chǎn)端、投資端和開(kāi)工成本都在下降。

??對(duì)比行業(yè)過(guò)去的發(fā)展模式，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)回歸到民生行業(yè)，也從黃金時(shí)代回歸到常態(tài)發(fā)展，這是必然的。

??回到常態(tài)還會(huì)經(jīng)歷陣痛。郁亮稱，“三道紅線等政策總得來(lái)說(shuō)就是要縮表，開(kāi)發(fā)商方面就是要降債務(wù)、控制杠桿，去金融化。而在去杠桿、去金融化的過(guò)程中，資產(chǎn)端的投資、開(kāi)工在下降，這個(gè)行業(yè)短期肯定受到重大沖擊，整個(gè)縮表過(guò)程是痛苦的?！?/p>

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目95個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總地價(jià)1126.3億元，均價(jià)為7480元/平方米，權(quán)益地價(jià)總額約886.5億元，拿地銷售金額比為31.8%。

??據(jù)了解，在首輪集中供地時(shí)，萬(wàn)科合共摘下47宗地塊，可售面積717.5萬(wàn)平方米，共花費(fèi)558.6億元，占前6個(gè)月總投資40%以上。

??然而，9月份多地調(diào)整第二輪集中供地規(guī)則后，萬(wàn)科的投資策略在短時(shí)間內(nèi)很快發(fā)生變化。在青島以聯(lián)合體形式拿下3宗城陽(yáng)區(qū)流亭街道地塊，僅花了7.01億元。

??在此前的2021年9月銷售交流會(huì)上，萬(wàn)科也對(duì)外宣稱，公司在第二批的集中供地中參與較少，主要是因?yàn)榻衲暌詠?lái)市場(chǎng)的變化較快，上半年和下半年的差異較大，公司的投資策略在根據(jù)外部環(huán)境的變化不斷調(diào)整。

??10月22日，郁亮回應(yīng)稱，“萬(wàn)科沒(méi)有停止拿地，公司有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，拿地標(biāo)準(zhǔn)更高?！钡袅敛](méi)有提及更高的標(biāo)準(zhǔn)具體將以何種形式表現(xiàn)。

??一位市場(chǎng)觀察人士對(duì)記者稱，郁亮的這個(gè)說(shuō)法，是萬(wàn)科緣于下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡帶來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性壓力，而在拿地方面趨于保守的一個(gè)說(shuō)法。“拿地標(biāo)準(zhǔn)高了”，自然符合萬(wàn)科的意向地塊就會(huì)減少，萬(wàn)科也就減少拿地投資了。即使在次輪集中供地的溢價(jià)率和競(jìng)爭(zhēng)性都已大幅下降的情況下，針對(duì)迅速轉(zhuǎn)淡的市場(chǎng)和可能的現(xiàn)金流壓力，萬(wàn)科還是選擇了在土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎出手以減少資本性開(kāi)支來(lái)儲(chǔ)糧過(guò)冬，實(shí)現(xiàn)“活下去”的最樸素的目標(biāo)與訴求。

??已經(jīng)接盤(pán)藍(lán)光、華夏幸福項(xiàng)目

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021上半年，萬(wàn)科手握現(xiàn)金1952億元，如何“花錢”成為企業(yè)內(nèi)外均十分關(guān)注的話題。

??今年6月以來(lái)中國(guó)恒大出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，并積極開(kāi)展自救。

??8月，恒大公告稱，正商討出售新能源汽車、物業(yè)部門(mén)部分權(quán)益。隨后傳出多個(gè)接洽方，包括小米汽車、萬(wàn)科等。

??此前有傳聞稱萬(wàn)科、碧桂園服務(wù)均與恒大有接觸，擬收購(gòu)其物業(yè)資產(chǎn)。但萬(wàn)科祝九勝此前在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，曾與恒大物業(yè)接觸，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的合作。

??10月22日，當(dāng)再被問(wèn)及是否會(huì)幫助中國(guó)恒大解決困境時(shí)，郁亮表示，恒大事件連美國(guó)官員都在關(guān)注，萬(wàn)科沒(méi)這個(gè)能力。萬(wàn)科首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題，救人先要保證自己的安全。

??“我們會(huì)積極地想方設(shè)法，在能力許可的情況下愿意做一些對(duì)行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機(jī)會(huì)，我們?cè)谑袌?chǎng)化原則之下去考量?！?/p>

??對(duì)于行業(yè)的收并購(gòu)增多，萬(wàn)科收并購(gòu)團(tuán)隊(duì)成績(jī)?nèi)绾蔚膯?wèn)題，郁亮表示，萬(wàn)科只有投資團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有并購(gòu)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，他說(shuō)有機(jī)會(huì)就做，沒(méi)機(jī)會(huì)就不做，萬(wàn)科不是投行，不是要把人吃掉。

??應(yīng)該說(shuō)，萬(wàn)科在收并購(gòu)問(wèn)題上的謹(jǐn)慎，并非沒(méi)有依據(jù)。2017年6月，萬(wàn)科以551億元的成交價(jià)獨(dú)攬廣信資產(chǎn)包。不過(guò)，萬(wàn)科在拿下項(xiàng)目之后，推進(jìn)得十分艱難。有約三年的時(shí)間，萬(wàn)科都在處理資產(chǎn)包內(nèi)部的訴訟、資產(chǎn)交割、公司改制等各種問(wèn)題。

??2021年6月，廣信資產(chǎn)包開(kāi)發(fā)主體萬(wàn)溪引入了以信達(dá)、綠景為首的七家戰(zhàn)略投資者，才真正開(kāi)始了資產(chǎn)拆解。

??不過(guò)，時(shí)隔四年，廣信資產(chǎn)包終于“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”。10月22日，在萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)科南方區(qū)域首席執(zhí)行官孫嘉特地披露了位于廣州荔灣區(qū)廣信資產(chǎn)包推出的首個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科金域曦府的銷售情況。據(jù)悉，“十一”開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該項(xiàng)目銷售額達(dá)71億元，銷售套數(shù)1200多套，創(chuàng)造了廣州市中心5區(qū)、近十年來(lái)銷售金額和套數(shù)的新紀(jì)錄。

??近年來(lái)，萬(wàn)科一直在業(yè)內(nèi)充當(dāng)白衣騎士，比如2020年入股泰禾，為其紓困，但也設(shè)置了多重保障自身安全性的條件。從過(guò)程來(lái)看，萬(wàn)科的紓困進(jìn)展推進(jìn)緩慢。

??萬(wàn)科在中報(bào)會(huì)上透露，一直有一個(gè)小組密切地聯(lián)系，在幫泰禾把關(guān)一些專業(yè)問(wèn)題，也給他們一些建議，符合條件的仍然會(huì)履約。

??根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，萬(wàn)科9月新增的10個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目分別來(lái)自藍(lán)光發(fā)展和華夏幸福，接盤(pán)暴雷房企的項(xiàng)目，顯示了一定的“撿漏”能力。

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