地價影響房價？北京“兩集中”拍地首日入賬516億！

來源：智能家居時間：2021-05-11 17:25

5月10日，北京首次集中供地的拍賣會正式開幕。當天拍賣的12宗宅地全部觸及地價上限，僅一天時間，北京就成功攬金516億元。

從理論上講，集中供地的初衷，在于分散房企的拿地熱情，以求實現(xiàn)地價的平穩(wěn)，但從最終結果來看，北京土地市場的火花比以往更旺，未來開發(fā)商的利潤將進一步承壓，郁亮稱，低毛利時代已經(jīng)到來。

關于北京土拍的新規(guī)定。

第一批集中供地市北京進行了大量的制度創(chuàng)新。

其中，崔各莊30-L01地塊、30-L04地塊分別被金地+保利+華潤聯(lián)合體和招商蛇口+城建聯(lián)合體以50.94億元/平方米和42.2億元/平方米的價格競得，總價分別為50.94億元、42.2億元/平方米及2000平方，溢價率均為14.99%，樓面價格分別為6.3萬元/平方米和6.5萬元/平方米。

中治公司則以22.8億元總價+10000平方米公租房面積競得朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲備項目西側1104-612地塊，溢價率為5.07%。

值得一提的是，成交的朝陽金盞鄉(xiāng)3005-02和3005-08兩塊地，開發(fā)商競拍時互相抬高的并非公租房配建面積，而是政府持有的產(chǎn)權份額。深圳地產(chǎn)以39.27億元+13%+15%的政府持股股權比例，以及26.83億元+15%的政府持股股權比例，將這兩塊地皮以5.3萬元/平方米的價格收入囊中，溢價率分別為3.89%和3.87%。

競標中政府持有產(chǎn)權比例屬于這次北京土拍新創(chuàng)設的新規(guī)則。其中，政府對朝陽金盞鄉(xiāng)、崔各莊、海淀樹村及副中心0302街區(qū)等6個地塊進行了土地出讓，其中6個地塊為“設定地價上限+競政府持有產(chǎn)權份額+競高品質(zhì)住宅”。

在進入銷售階段后，此類地塊上建成的房屋由政府與購房者按份共有，購房者所占產(chǎn)權份額為扣除政府持有的商品住宅產(chǎn)權份額后的余額。

合碩地產(chǎn)集團首席分析師郭毅向時代財經(jīng)表示，以融創(chuàng)拿下的朝陽金盞小店村3005-08地塊為例，項目入市時，對購房者來說，扣除政府持有15%產(chǎn)權后，他只需買下85%的房產(chǎn)產(chǎn)權，相當于買下85折。

但此類房屋自取得不動產(chǎn)權證之日起五年內(nèi)不得轉讓。待房地產(chǎn)權證到期5年后，可按市場價轉讓個人產(chǎn)權份額，政府持有部分按市場價收回相應價款，并由此變回全部產(chǎn)權房，流通。

但除了這5個能確定最終贏家的地塊外，朝陽區(qū)王四營3個地塊、海淀樹村B-1北地塊、南部地塊和崔各莊鄉(xiāng)30-L06、豆各莊鄉(xiāng)1306-638地塊等7個地塊，在房企報價觸及最高上限后，直接進入了競拍高標準商品住宅建設方案階段，最終花落誰家尚不得而知。

到此階段，凡參與現(xiàn)場競價的房地產(chǎn)企業(yè)，均有10個工作日的時間準備高標準住宅方案并進行報價。最后由專家組成評選委員會對方案進行打分，綜合得分最高的房地產(chǎn)企業(yè)將成為最終的競標者。具體地說，高標準商品住宅建設規(guī)劃主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、技術應用及管理模式五個方面的內(nèi)容。

粵系房企紛紛涌入京城。

第一批供應的30宗地塊，起拍價合計高達1035.81億元，其中金地、首開、華潤、保利等20多個地塊參與競拍。中?！摆A利王”單刀直入，獨立報名了18宗地塊，甚至淡出北京土拍市場的萬科也參與了16宗地塊的競拍，火爆異常。

根據(jù)統(tǒng)計，北京這一輪土拍共吸引了50多家房企或單獨或以聯(lián)合體的形式，組成了200多個競買人參與，光競買保證金就收繳金額1581.4億元。

而且除了這些熟悉的北京樓市面孔外，競拍名單上還出現(xiàn)了花樣年、雅居樂、越秀等粵系房企。其中包括未上市的深圳地產(chǎn)卓越，也少有參與其中11宗地競拍，并于5月10日早間，力圖拿下朝陽金盞鄉(xiāng)3005-02地塊。該項目將成為卓越在北京第一個獨立運營的項目，此前，卓越只有萬科翡翠公園和萬科翡翠山曉兩個項目與萬科萬科萬科合作。

北京是一個非常成熟的市場，在此之前，這些大灣區(qū)的房企并非不想進入北京市場，而是沒有集中供地這樣好的機會。并且，對于這些跨過千億或者即將跨過千億的房企來說，下一步，真正做到布局全國化非常重要。

實際上，在北上廣深拿地之前，卓越就已經(jīng)在全國各地大手筆地進行了一系列的拿地活動。一月二十日卓越以12.1億競得重慶市商住混合用地一宗，樓面價格為每平方米14000元，溢價率36.88%。接著，又輾轉到廣州、湖州等地的土拍市場。數(shù)據(jù)顯示，卓越在2021年前4月新增存貨548.1億元，位居行業(yè)第10位。

專家表示，如果能夠在北京市場獨立操作一項高質(zhì)量的項目，在北方市場打出自己的名聲，對他們的全國性擴張，將提供很好的支撐和助力。

而且在5月10日土拍前，因宗地只有一家房企競拍，首批進入北京越秀，聯(lián)合天恒置業(yè)，拿下懷柔區(qū)劉各長村地塊；雅居樂也以底價15.3億元拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村、何各莊地塊。