地價(jià)影響房?jī)r(jià)？北京“兩集中”拍地首日入賬516億！

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-11 17:25

5月10日，北京首次集中供地的拍賣會(huì)正式開幕。當(dāng)天拍賣的12宗宅地全部觸及地價(jià)上限，僅一天時(shí)間，北京就成功攬金516億元。

從理論上講，集中供地的初衷，在于分散房企的拿地?zé)崆?，以求?shí)現(xiàn)地價(jià)的平穩(wěn)，但從最終結(jié)果來看，北京土地市場(chǎng)的火花比以往更旺，未來開發(fā)商的利潤(rùn)將進(jìn)一步承壓，郁亮稱，低毛利時(shí)代已經(jīng)到來。

關(guān)于北京土拍的新規(guī)定。

第一批集中供地市北京進(jìn)行了大量的制度創(chuàng)新。

其中，崔各莊30-L01地塊、30-L04地塊分別被金地+保利+華潤(rùn)聯(lián)合體和招商蛇口+城建聯(lián)合體以50.94億元/平方米和42.2億元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，總價(jià)分別為50.94億元、42.2億元/平方米及2000平方，溢價(jià)率均為14.99%，樓面價(jià)格分別為6.3萬元/平方米和6.5萬元/平方米。

中治公司則以22.8億元總價(jià)+10000平方米公租房面積競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)東壩北東南一期土地儲(chǔ)備項(xiàng)目西側(cè)1104-612地塊，溢價(jià)率為5.07%。

值得一提的是，成交的朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)3005-02和3005-08兩塊地，開發(fā)商競(jìng)拍時(shí)互相抬高的并非公租房配建面積，而是政府持有的產(chǎn)權(quán)份額。深圳地產(chǎn)以39.27億元+13%+15%的政府持股股權(quán)比例，以及26.83億元+15%的政府持股股權(quán)比例，將這兩塊地皮以5.3萬元/平方米的價(jià)格收入囊中，溢價(jià)率分別為3.89%和3.87%。

競(jìng)標(biāo)中政府持有產(chǎn)權(quán)比例屬于這次北京土拍新創(chuàng)設(shè)的新規(guī)則。其中，政府對(duì)朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)、崔各莊、海淀樹村及副中心0302街區(qū)等6個(gè)地塊進(jìn)行了土地出讓，其中6個(gè)地塊為“設(shè)定地價(jià)上限+競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高品質(zhì)住宅”。

在進(jìn)入銷售階段后，此類地塊上建成的房屋由政府與購(gòu)房者按份共有，購(gòu)房者所占產(chǎn)權(quán)份額為扣除政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后的余額。

合碩地產(chǎn)集團(tuán)首席分析師郭毅向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，以融創(chuàng)拿下的朝陽(yáng)金盞小店村3005-08地塊為例，項(xiàng)目入市時(shí)，對(duì)購(gòu)房者來說，扣除政府持有15%產(chǎn)權(quán)后，他只需買下85%的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于買下85折。

但此類房屋自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。待房地產(chǎn)權(quán)證到期5年后，可按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分按市場(chǎng)價(jià)收回相應(yīng)價(jià)款，并由此變回全部產(chǎn)權(quán)房，流通。

但除了這5個(gè)能確定最終贏家的地塊外，朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)3個(gè)地塊、海淀樹村B-1北地塊、南部地塊和崔各莊鄉(xiāng)30-L06、豆各莊鄉(xiāng)1306-638地塊等7個(gè)地塊，在房企報(bào)價(jià)觸及最高上限后，直接進(jìn)入了競(jìng)拍高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，最終花落誰家尚不得而知。

到此階段，凡參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，均有10個(gè)工作日的時(shí)間準(zhǔn)備高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案并進(jìn)行報(bào)價(jià)。最后由專家組成評(píng)選委員會(huì)對(duì)方案進(jìn)行打分，綜合得分最高的房地產(chǎn)企業(yè)將成為最終的競(jìng)標(biāo)者。具體地說，高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)規(guī)劃主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、技術(shù)應(yīng)用及管理模式五個(gè)方面的內(nèi)容。

粵系房企紛紛涌入京城。

第一批供應(yīng)的30宗地塊，起拍價(jià)合計(jì)高達(dá)1035.81億元，其中金地、首開、華潤(rùn)、保利等20多個(gè)地塊參與競(jìng)拍。中?！摆A利王”單刀直入，獨(dú)立報(bào)名了18宗地塊，甚至淡出北京土拍市場(chǎng)的萬科也參與了16宗地塊的競(jìng)拍，火爆異常。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京這一輪土拍共吸引了50多家房企或單獨(dú)或以聯(lián)合體的形式，組成了200多個(gè)競(jìng)買人參與，光競(jìng)買保證金就收繳金額1581.4億元。

而且除了這些熟悉的北京樓市面孔外，競(jìng)拍名單上還出現(xiàn)了花樣年、雅居樂、越秀等粵系房企。其中包括未上市的深圳地產(chǎn)卓越，也少有參與其中11宗地競(jìng)拍，并于5月10日早間，力圖拿下朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)3005-02地塊。該項(xiàng)目將成為卓越在北京第一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，此前，卓越只有萬科翡翠公園和萬科翡翠山曉兩個(gè)項(xiàng)目與萬科萬科萬科合作。

北京是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)，在此之前，這些大灣區(qū)的房企并非不想進(jìn)入北京市場(chǎng)，而是沒有集中供地這樣好的機(jī)會(huì)。并且，對(duì)于這些跨過千億或者即將跨過千億的房企來說，下一步，真正做到布局全國(guó)化非常重要。

實(shí)際上，在北上廣深拿地之前，卓越就已經(jīng)在全國(guó)各地大手筆地進(jìn)行了一系列的拿地活動(dòng)。一月二十日卓越以12.1億競(jìng)得重慶市商住混合用地一宗，樓面價(jià)格為每平方米14000元，溢價(jià)率36.88%。接著，又輾轉(zhuǎn)到廣州、湖州等地的土拍市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，卓越在2021年前4月新增存貨548.1億元，位居行業(yè)第10位。

專家表示，如果能夠在北京市場(chǎng)獨(dú)立操作一項(xiàng)高質(zhì)量的項(xiàng)目，在北方市場(chǎng)打出自己的名聲，對(duì)他們的全國(guó)性擴(kuò)張，將提供很好的支撐和助力。

而且在5月10日土拍前，因宗地只有一家房企競(jìng)拍，首批進(jìn)入北京越秀，聯(lián)合天恒置業(yè)，拿下懷柔區(qū)劉各長(zhǎng)村地塊；雅居樂也以底價(jià)15.3億元拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村、何各莊地塊。