北京首批集中供地未完待續(xù)：合共攬金1109億 10宗地塊尚存“懸念”

來源：智能家居時間：2021-05-11 22:10

5月11日，北京首批集中供地土拍來到第二天，剩余13宗住宅用地參與到現(xiàn)場競價(jià)。與前一日的激烈場面不同，開發(fā)商今日大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)關(guān)注，而中海的0入賬則令人遺憾。除此之外，有“懸念”地塊也由前一日的7宗增至10宗。

現(xiàn)場競價(jià)的25宗地塊，合計(jì)成交981億元，算上前面底價(jià)及招標(biāo)成交的5宗地塊，北京首批集中供地合計(jì)攬金1109.71億元。

30宗地塊總成交1109.17億元

隨著大興舊宮地塊成功出讓，北京首批集中供地圓滿收官。從前期的1宗招標(biāo)+4宗底價(jià)出讓，到歷時兩天的現(xiàn)場競價(jià)，北京首批集中出讓的30宗地塊合共成交1109.71億元。

5月11日，北京集中出讓余下的13宗地塊，包括豐臺區(qū)2宗，通州區(qū)3宗，昌平區(qū)3宗，大興區(qū)2宗，石景山、密云、延慶各一宗，總起始價(jià)435.7億元。最終，13宗地塊合計(jì)成交465.24億元。

從出讓表現(xiàn)來看，地塊熱度呈現(xiàn)兩極分化。熱門的地塊如昌平的3宗地塊以及北京副中心2宗地塊全部觸及地價(jià)上限，進(jìn)入到競公租房、競國際人才社區(qū)階段。而副中心0302街區(qū)地塊、密云檀營地塊、延慶南菜園地塊等3宗地則紛紛轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，需要10-15個工作日內(nèi)才能出結(jié)果。對比明顯的是，豐臺長辛店張家墳地塊及通州宋莊地塊僅現(xiàn)場報(bào)價(jià)一輪便迅速成交。

“太緊張了，雖然溢價(jià)率不高，但配建條件盤下來，有的地塊基本都是零利潤了，對所有環(huán)節(jié)都是個考驗(yàn)，特別是對北京市場不了解的?！比A東某房企土拓部負(fù)責(zé)人看完兩天的賣地后對北京商報(bào)記者驚呼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除一宗共有產(chǎn)權(quán)房外，北京首批集中供應(yīng)的29宗地塊可分為三大類。一類是特殊屬性共有商品房地塊，共計(jì)6宗，分布于海淀樹村、朝陽南皋、通州副中心等，這些地塊都是區(qū)位條件較好的地塊；一類是有套內(nèi)7090面積限制，但沒有價(jià)格限制的商品房，共計(jì)14宗，分布于朝陽、昌平、大興等區(qū)域。

其余全部為不限價(jià)格以及面積的商品房，只不過在具體出讓過程中競拍方式不同，有的需要競報(bào)租賃住房，有的則只需要競報(bào)商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案，而個別位置較遠(yuǎn)的地塊，比如密云、懷柔、門頭溝等區(qū)域地塊競拍中則沒有特殊要求。

張大偉稱，北京第一次在土地出讓中出現(xiàn)這么多宗集中配建租賃住房地塊的現(xiàn)象，這一點(diǎn)與今年兩會提到的“解決好大城市住房突出問題，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”的要求不謀而合。租賃住房用地的增加，更像是一個信號，除了穩(wěn)房價(jià)，政策的著力點(diǎn)今年已經(jīng)開始向“租房市場”傾斜了。

北京商報(bào)記者注意到，根據(jù)2021年度供地計(jì)劃，北京在單列租賃住宅用地的基礎(chǔ)上，按照商品房供應(yīng)下限等比例安排租賃住宅供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

卓越成為土拍黑馬中海0入賬

隨著北京首批集中供地收官，各房企的表現(xiàn)也盡收眼底?；蚴鞘艿降貕K區(qū)域熱度影響，與前一日的激烈場面不同，開發(fā)商今日大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態(tài)也引發(fā)關(guān)注。

記者了解到，11日上午卓越+首開經(jīng)過110輪的競價(jià)，才以62億+3.25萬平方米公租房面積競得豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊，溢價(jià)率5.08%。

而11日下午，卓越+中交則接連競得昌平2宗地塊。卓越+中交以49.9億元+2.95萬平方米公租房面積，競得昌平區(qū)中關(guān)村(000931,股吧)生命科學(xué)園三期及北四村棚戶區(qū)改造地塊，溢價(jià)率5.05%；緊隨其后，卓越+中交以36.1億元+2.05萬公租房面積，競得昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店1803-610地塊，溢價(jià)率5.25%。

5月10日上午，卓越更是拿下北京土拍“首殺”，以39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%。

兩天時間，卓越前后花費(fèi)187.27億元（含聯(lián)合體），成為當(dāng)之無愧的黑馬。對于卓越的積極表現(xiàn)，市場猜測與“明星經(jīng)理人”陳凱的加盟有關(guān)系。

去年11月，卓越在深圳總部召開了高管入職大會，正式宣布陳凱的加盟。隨著陳凱的加盟，卓越集團(tuán)董事局主席李華更是提出，“兩三年內(nèi)卓越做到行業(yè)top20”的愿景。

與卓越的意外表現(xiàn)不同，中海在北京土拍前呼聲很高。根據(jù)前期報(bào)名情況，中海參與到18宗地塊，據(jù)說保證金都交了上百億，但最終結(jié)果卻以0入賬收場。

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，中海以“利潤王”著稱，近2年盈利能力受地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤指標(biāo)要求，而北京地塊的利潤空間較為一般，此或?yàn)橹泻４舜尾⑽闯鍪值闹饕颉?/p>

除上述兩家房企外，中冶重新回歸北京市場也值得關(guān)注，此次中冶共拿地2宗，成交約85億元。

在本次土拍中收獲頗豐的保利拿地后也表示，希望能夠做出比較好的產(chǎn)品。

成交溢價(jià)率較2020年降低7.4個百分點(diǎn)

北京首批集中供應(yīng)的30宗宅地，占到北京2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃下限的56.3%，更占到北京2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的28.2%。此外，30宗成交住宅用地規(guī)劃建筑面積335萬平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的51.5%。成交金額達(dá)1109.71億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的61.3%。

潘浩稱，從整體土地屬性來看，此次北京首批集中供地可謂“優(yōu)質(zhì)”。主要成交區(qū)域?yàn)槌枀^(qū)，成交規(guī)劃建面占全市比重較2020年增長21.7%。朝陽區(qū)成交樓面價(jià)46602元/平方米，較2020年增長7.9%。

另外一個主要成交區(qū)域?yàn)橥ㄖ輩^(qū)，本批次成交規(guī)劃建面占全市比重較2020年增長10.0%。通州區(qū)成交樓面價(jià)21156元/平方米，較2020年增長1.3%。另海淀區(qū)因樹村地塊拉高影響，成交樓面價(jià)同比2020年增長52.7%.

根據(jù)限價(jià)要求以及政府份額結(jié)果，樹村、崔各莊、東壩仍為北京首批集中供地樓面價(jià)和房價(jià)上限最高的板塊。城市外圍區(qū)域受供地位置影響，懷柔、門頭溝成交樓面價(jià)增長幅度較大，達(dá)到60%以上，密云30%，昌平增幅為6.1%。外圍區(qū)域供地優(yōu)質(zhì)化明顯。

北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價(jià)、“個性化”調(diào)控等特點(diǎn)，從成交溢價(jià)率來看，30宅地整體溢價(jià)率為6.4%，較2020年全年成交溢價(jià)率降低7.4個百分點(diǎn)，可謂調(diào)控十分到位。

北京市住建委市場處處長王爭也表示，在本輪供地前，住建部門和規(guī)自委合作，對未來的供應(yīng)進(jìn)行提前聯(lián)動，目的就是確保市場穩(wěn)定。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，本次北京集中拍地?cái)?shù)量占據(jù)今年供地總量的三分之一，一定程度上影響著接下來北京新房市場的新格局?！皞€性化”調(diào)控雖然壓縮了房企未來的盈利空間，但房企整體競拍積極性并未減弱，可見對北京市場長期看好。

陳霄指出，從近期舉辦集中土拍的城市表現(xiàn)來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場集中土拍熱度居高，同時也有部分城市如長春等土拍現(xiàn)場表現(xiàn)較為冷淡。這反應(yīng)出在供地“兩集中”新政下，房企拿地的重點(diǎn)和態(tài)度，對于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優(yōu)質(zhì)的城市或區(qū)域房企持長期看好態(tài)度，這時候房企資金能力將起到關(guān)鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優(yōu)勢。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩

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