北京集中土拍首日：12宗地共賣516億！房企“趕集”式拿地

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-11 06:40

　　導(dǎo)讀：不管從土拍規(guī)模還是競(jìng)拍規(guī)則來看，對(duì)北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

　　來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　記者丨見習(xí)記者李莎

　　編輯丨周上祺

　　5月10日，北京首批集中供應(yīng)土地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍正式拉開帷幕，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超200家房企參與25宗地塊爭(zhēng)奪（未排除重復(fù)）。

　　現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)上午9點(diǎn)40正式開始，但早上8點(diǎn)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，陸續(xù)到場(chǎng)的部分房企投資團(tuán)隊(duì)就在北京市政務(wù)服務(wù)中心5樓大廳圍坐著，一邊吃早飯一邊討論拿地策略和現(xiàn)場(chǎng)分工情況。緊接著，大廳的直播屏幕出現(xiàn)了舉牌調(diào)試的畫面，在工作人員的快速加價(jià)聲中，氣氛逐漸緊張。

　　圖 / 房企人士在5樓大廳觀看土拍直播

　　地塊資格和報(bào)價(jià)業(yè)務(wù)辦理窗口開放之后，迅速排起長(zhǎng)龍。正式開拍后，觀摩大廳和五樓大廳聚集了大批房企人士圍觀拍賣廳的土拍直播。

　　10日共出讓12宗地塊，除海淀區(qū)樹村2宗地塊外，其余均位于朝陽區(qū)，據(jù)新浪樂居消息，12宗地成交總價(jià)合計(jì)516.19億元，卓越、融創(chuàng)、金地+保利+華潤(rùn)、招商+城建、中冶等公司或聯(lián)合體成功拿地，7宗地塊由于觸及競(jìng)拍規(guī)則上限轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，“花落誰家”尚不可知，其中就包括本次土拍最大熱門海淀樹村地塊。

　　圖 / 房企人士在觀摩大廳觀看土拍直播

　　在一家大型綜合房企做市場(chǎng)研究工作的何斌對(duì)21記者說，集中供地相當(dāng)于“開卷考試”，“尤其是北京市場(chǎng)，政府把最高限價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、容積率、地塊條件等都定死之后，各家房企在地塊上做的產(chǎn)品都差不太多，誰能拿到那塊地，就看誰的成本更低一些?！?

　　集中供地“開卷考”

　　不管從土拍規(guī)模還是競(jìng)拍規(guī)則來看，對(duì)北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

　　從土拍規(guī)模來看，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，本次北京共推出30宗宅地，總規(guī)劃建設(shè)面積近345萬平方米，約占2021年宅地供應(yīng)計(jì)劃33%，高于2020年同期(2-6月)水平35%，高于近三年（2017-2020年）同期水平108%。2020年北京共推出宅地53宗，總規(guī)劃建設(shè)面積648萬平方米。

　　圖 / 房企排隊(duì)辦理地塊資格和報(bào)價(jià)業(yè)務(wù)

　　從競(jìng)拍規(guī)則來看，在“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制下，本次北京土拍首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，不受限制的純商品房地塊僅有9宗，并在15宗地設(shè)置競(jìng)配建公租房面積，6宗地競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額。

　　從公布的地價(jià)上限看，超九成地塊溢價(jià)率不超15%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地低溢價(jià)率成交可能會(huì)成為北京市場(chǎng)的未來趨勢(shì)。

　　與其他6個(gè)已經(jīng)進(jìn)行首輪土地集中拍賣的城市相比，北京的成交溢價(jià)率并不高，這也顯示了北京控制地價(jià)的決心。

　　圖 / 完成首批土地集中出讓城市土拍情況

　　資料來源：中指、克而瑞等公開數(shù)據(jù)

　　在已經(jīng)進(jìn)行首輪土拍的城市中，重慶的溢價(jià)率最高，平均溢價(jià)率接近43%，最高溢價(jià)率接近130%。

　　這一方面是因?yàn)橹貞c本輪出讓地塊整體條件優(yōu)質(zhì)，熱門區(qū)域地塊多，競(jìng)拍激烈。這一定程度能在推出樓面價(jià)上有所體現(xiàn)，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，此次重慶土拍地塊平均樓面價(jià)為6387元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　另一方面，也受重慶土地市場(chǎng)供求關(guān)系影響。在重慶某品牌房企工作的佳穎告訴21記者，重慶土地連續(xù)四年供不應(yīng)求，首次集中出讓土地疊加1-3月已成交土地，供應(yīng)量已達(dá)全年供應(yīng)的60%，“錯(cuò)過機(jī)會(huì)就可能再等一年”。

　　重慶雖然在核心板塊對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行管控，但對(duì)地價(jià)的影響有限。“重點(diǎn)是重慶地價(jià)低，溢價(jià)率超50%后付款節(jié)奏對(duì)大房企的壓力并不會(huì)太大?！奔逊f說。

　　與重慶的高溢價(jià)率形成巨大反差的是長(zhǎng)春，在首次推出的51宗地塊中，有2宗地流拍，有11宗地終止掛牌，38宗成交地塊中32宗底價(jià)成交，溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率也僅為3.3%。

　　克而瑞研究院分析認(rèn)為，這一方面是由于長(zhǎng)春人口外流比較嚴(yán)重，需求基本面不佳，樓市整體表現(xiàn)也未完全從疫情中恢復(fù)，另一方面是因?yàn)殚L(zhǎng)春作為首個(gè)集中供地城市，機(jī)構(gòu)向總部申請(qǐng)保證金的時(shí)間較短，資金量緊張。另外，地塊區(qū)位等條件不理想也是原因之一。

　　目前在一家品牌房企投資部門就職的張陽告訴21記者，溢價(jià)率有時(shí)候不一定準(zhǔn)確。張陽向記者透露，在土地不以公開市場(chǎng)交易為主的城市，一些政府有地價(jià)上漲預(yù)期，會(huì)在土地推出價(jià)格的基礎(chǔ)上設(shè)置一個(gè)成交“底價(jià)”，競(jìng)拍到一定溢價(jià)率才能達(dá)到“底價(jià)”。另外，不同城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度、地塊條件、競(jìng)拍規(guī)則不同，都會(huì)影響成交溢價(jià)率。

　　房企拿地像“趕集”

　　與以往的土地出讓相比，以北京為首的集中供地土拍條件更復(fù)雜，對(duì)房企的限制和要求更高，將其稱為“盛宴”多少有些牽強(qiáng)。

　　但這并不影響房企的拿地?zé)崆椤?0日上午，王四營(yíng)三宗地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，由于是朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)的臨鐵地塊，基本面較好，在競(jìng)拍前就悉數(shù)達(dá)到“土地合理上限價(jià)格”，現(xiàn)場(chǎng)直接進(jìn)入競(jìng)“公租房”面積環(huán)節(jié)。其中王四營(yíng)01地塊中鐵率先舉牌1000平方米，以500平方米為競(jìng)價(jià)階梯，最后經(jīng)過28輪舉牌，金地+保利+華潤(rùn)舉牌13900平方米，觸及上限，進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

　　圖 / 圖蟲

　　這只是北京土拍市場(chǎng)上的一個(gè)縮影，北京的好地，從來都不乏追逐者。本輪土地集中出讓過程中有4宗地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前就已底價(jià)成交，其中大興區(qū)2宗、懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)各1宗，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，地塊整體條件不及其他地塊，但也有房企愿意為其買單。

　　這一方面折射出房企在集中拿地中的焦慮情緒，擔(dān)心在后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中拿地愿望落空，提前拿地續(xù)命。另一方面，也意味著房企對(duì)北京房地產(chǎn)后市抱有信心和期待。

　　張陽指出，北京的經(jīng)濟(jì)和人口條件好，北京郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)挺程度和購買力穩(wěn)定程度，比很多城市的市區(qū)強(qiáng)。

　　與之前分散的土地出讓方式相比，集中土拍能提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的把控程度，同樣也能讓房企的拿地行為變得更謹(jǐn)慎和理性。在張陽看來，集中土拍對(duì)房企來說就像“趕集”?！跋窳鲃?dòng)的跳蚤市場(chǎng)似的，地全都擺在這兒了，能降低偶然因素帶來的土地隨意成交現(xiàn)象?！?

　　雖然如此，但集中供地嚴(yán)格的出讓條件也會(huì)變相提高房企的拿地成本，對(duì)房企的開發(fā)能力和管理能力提出更高的要求?！皬闹澳欠N躺著都能賺錢的狀態(tài)，轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，注重成本管控。”張陽說。

　　圖 / 圖蟲

　　政府通過集中供地加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的把控，但對(duì)價(jià)格的把控并不意味著對(duì)熱度的把控。在浙江某大型房企從事投資業(yè)務(wù)的崔華在接受21記者采訪時(shí)表示，他觀察杭州集中土拍發(fā)現(xiàn)，杭州土地集中拍賣并未減緩?fù)恋厥袌?chǎng)熱度，一些未能在杭州土拍市場(chǎng)有所斬獲的房企，會(huì)積極尋求其他一線城市土地集中出讓的機(jī)會(huì)。

　　馬堯在一家專注核心城市市場(chǎng)的房企投資部門工作，他向21記者透露，他所在的公司今年沒有參與北京首輪集中供地土拍，押寶杭州土地市場(chǎng)，最后并未成功拿地?！氨緛矶紲?zhǔn)備發(fā)喜報(bào)了，后續(xù)只能等杭州第二批次土地集中出讓，還有上海第一批次土地集中出讓?！?

　　房企“趕集”拿地，也會(huì)帶來購房者“趕集”買房。上半年集中成交的地塊很可能在年內(nèi)集中入市，購房者的選擇更多。

　　張陽認(rèn)為這對(duì)于市場(chǎng)和購房者而言都是好事，因?yàn)檠肫?、國企和資金實(shí)力雄厚的大型房企成功拿地的概率更大，他們開發(fā)能力和成本管控能力更強(qiáng)，也更愛惜羽毛，注重客戶口碑，因而房屋質(zhì)量有保證。

　　但崔華認(rèn)為其中也有隱憂，在加高房企拿地成本和限制房?jī)r(jià)的情況下，房企為了賺取利潤(rùn)，很可能會(huì)壓縮建筑成本。另外，為了避開房企集中拿地帶來項(xiàng)目集中上市的情況，房企很可能會(huì)為了提前上市趕工期，這也可能導(dǎo)致房屋質(zhì)量下降。

　　本期編輯黎雨桐實(shí)習(xí)生蔡嘉欣

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）