今年開始，22個城市施行“兩集中”供地。

什么是“兩集中”？

通俗解釋就是：每年集中3個時間，集中組織土地出讓。目的是通過抑制土地價格，集中大量供應(yīng)新房，抑制房價上漲。

4月30日，鄭州“兩集中”落地，49宗土地出讓公告密集掛出！

所有人都在等待，鄭州首輪集中土拍靴子落地后，會帶來怎樣的連鎖反應(yīng)？

01

新的高價地正在醞釀？

“兩集中”的本意是穩(wěn)地價，抑制房價上漲。但目前來看，結(jié)果兩極分化。

絕大多數(shù)“兩集中”城市土拍火熱，溢價高漲。

5月7日和8日，杭州第一次集中供地，兩天時間一共拍出57塊土地，其中41宗拍至封頂+自持。

自持就是開發(fā)商自己持有部分，不可以轉(zhuǎn)讓或者售賣，只能夠作為租賃住房，以此來降低溢價。

杭州不是個例，此前多個城市第一輪集中供地都上演火爆行情。

廣州：48宗土地，以郊區(qū)地塊為主，仍有7宗拍至封頂，溢價率最高達(dá)45%，共總攬金906億元。

重慶：46宗土地，平均溢價率約43.78%，最高溢價率達(dá)129.98%，攬金635億元。

無錫：16宗土地，僅1宗未破最高限價，多幅地塊刷新地價紀(jì)錄，攬金256億元。

唯一稍顯“冷靜”的，恐怕只有北京了。

5月10日，北京實(shí)行“兩集中”之后，土拍的第一天，朝陽、海淀12宗優(yōu)質(zhì)地塊被擺上拍賣桌。

其中，5宗各自有主，另外7宗卻觸達(dá)溢價率+配建雙上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案投報程序”的方案比拼階段。

換句話說，北京土拍焦灼繼續(xù)。

鄭州首輪集中土拍又會咋樣？是步杭州、重慶等城市后塵，烈火烹油？還是像北京一樣，最后只拍了個寂寞？

一切尚未可知，但一些優(yōu)質(zhì)地塊早已成為關(guān)注焦點(diǎn)。

比如，東風(fēng)南路的銀泰地塊。限高250米綜合用地，住宅+商業(yè)+寫字樓，將會落地河南首個銀泰百貨，傳聞酒店為華爾道夫。

還有北龍湖的3宗土地。

此前，中海34.2億摘得北龍湖12號地，溢價率50%。

此次公布的鄭政東出〔2020〕17號（網(wǎng)），出讓商品住房（毛坯）綜合銷售均價限價37300元/㎡，商品住房裝修價格限價5600元/㎡。

12號地，當(dāng)時的綜合競房價為30843元/㎡，如今17號地塊，毛坯綜合銷售均價37300元/㎡，近7000元/㎡的上浮空間，必然會引發(fā)眾多房企競拍。

此外，還有經(jīng)開區(qū)煤層氣公司凈地、水區(qū)張寨杜嶺、金水北康橋天樾九章等地塊，同樣備受關(guān)注。

02

大部分地塊內(nèi)定？舊規(guī)則能否被打破？

鄭州第一次“兩集中”，主城區(qū)住宅用地一口氣供應(yīng)47宗，包括金水區(qū)10塊、經(jīng)開7塊、東區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各6塊，管城和高新區(qū)各5塊，中原區(qū)和二七區(qū)各4塊。

47總宅地累計約3288畝。這是什么概念，約相當(dāng)于2020年全年供應(yīng)的45%。

也就是說，以前差不多半年的供地量，這次要在兩天內(nèi)內(nèi)全部出讓。

不過，鄭州這次“兩集中”地塊中，大部分為城改用地。有坊間傳聞，大部分地塊或定向，或被內(nèi)定。

那鄭州是不是也會像北京土拍一樣，到頭來拍了個寂寞？

答案自然不會這么簡單。

首先，本輪出讓的地塊內(nèi)定，和鄭州歷史上舊改規(guī)則有關(guān)，屬于歷史遺留問題，而今情況早已今非昔比。

其次，到嘴的肥肉被收回、被搶，鄭州已有先例。

2016年，鄭州曾發(fā)生了著名的K2搶地事件，開發(fā)商集體上街維權(quán)，最終導(dǎo)致K2黯然退場。

但現(xiàn)在早已不是5年前，加上一年只供三次地的新規(guī)，開發(fā)商拿地環(huán)境大相徑庭。

再說，鄭州此前已有開發(fā)商到嘴的地塊被收回，也有房企橫刀奪愛，比如中海搶了碧源月湖后期地塊，又搶了北岸的清華啟迪地塊。

舊瓶裝不了新酒，舊規(guī)則適應(yīng)不了新環(huán)境。

這一次，鄭州舊有拿地規(guī)劃會不會被完全打破？拭目以待。

03

北龍湖突破限價，到底便宜了誰？

此前，北龍湖12號地出讓之時，業(yè)界就有傳聞，北龍湖要突破限價，進(jìn)入限價5萬元/平米新時代。

這次“兩集中”供地，算是給出實(shí)錘了。

不過，與之前傳聞不同，此次北龍湖土拍地塊，不管南岸北岸，統(tǒng)一是37300元的毛坯和5600元的精裝限價。

也就說，北龍湖最新限價為42900元/平米，并首次加入裝修限價。

這個限價對北龍湖南岸意義不大，因?yàn)槟习兑皇欠吭瓷?，?jīng)過幾年銷售，南岸豪宅剩余也不足2000套；二是南岸很少有43000元/平米以下的房子。

事實(shí)上，北龍湖南岸此前37000元/平米的限價，早已形同虛設(shè)。在售項目，普遍突破限價銷售。

42900元/平米的最新限價，也同樣限不住南岸豪宅。

但對于北龍湖北岸，這個限價的意義不一般。

要知道，北龍湖目前在售項目屈指可數(shù)，熱點(diǎn)樓盤中海云鼎湖居售價3萬+，相比最新限價，仍有較大上升空間。

將北岸和南岸提到同一限價高度，拉升北岸價格的意圖明顯。

中原科技城規(guī)劃落地，如今又有最新限價拉升，北龍湖北岸無疑將迎來新的價值爆發(fā)契機(jī)。

對于周邊的鄭東新區(qū)北部片區(qū)、楊金片區(qū)、龍子湖北片區(qū)，同樣是一大利好。

04

大房企吃肉，本土開發(fā)商邊緣化？

鄭州首次集中土拍，保證金為50%，雖然降低了參與門檻，但也并不意味著人人都能參與拍地游戲。

土拍，越來越成為大房企的狩獵場。

廣州首批集中供地，首日拿地結(jié)果中，國企、央企成為大贏家，有4家國企、4家央企合計拿到11宗地，占到搖號之外成功出讓18宗地塊的6成。

長春土拍，成交了38塊，中鐵自己吃了13塊，超過了三分之一。

重慶土拍，22塊出讓土地中，融創(chuàng)自己吃下6塊。

在無錫，三天時間融創(chuàng)買地花了185億元，被網(wǎng)友調(diào)侃：“要不無錫都給你？”

集中供地，大房企的資金的優(yōu)勢更加明顯，尤其競爭激烈的核心地塊，小房企基本難有實(shí)力與大房企抗衡。

背后的原因，也不難理解。

以前正常的拍地，東邊不亮西邊亮，這次搶不到還有下次，反正機(jī)會經(jīng)常有。

現(xiàn)在集中供地，變成了這次沒搶到，那就要三四個月以后再搶。

沒搶到地，就無米下鍋。尤其是囤地不足的開發(fā)商，如果連續(xù)兩三次都搶不到地，那基本就是要涼涼的節(jié)奏了。

對于優(yōu)質(zhì)地塊，每家開發(fā)商必然是做足了功課，準(zhǔn)備好了資金，內(nèi)幕消息打探了又打探，方案修改了一輪又一輪。

生死競爭之下，資金雄厚、背景強(qiáng)大的開發(fā)商們，也不敢保證萬無一失，小房企自然更加艱難。

某地產(chǎn)50強(qiáng)高管說，4月份他基本都在外地看地，公司報名參與了杭州、無錫、廣州等多輪土拍，報了六十多宗地，激戰(zhàn)幾輪，全軍覆沒。

05

鄭州新一輪房價上漲就此開始？

集中土拍，給不少城市帶來了一輪樓市升溫。

土拍剛剛落幕，無錫、重慶等多地，樓盤漲價的動作就已經(jīng)撲頭蓋臉而來。

鄭州這波供地，主要集中在主城區(qū)。可以想見，未來一到兩年，主城將迎來改善盤的集中爆發(fā)期。

至于價格，至少大概率不會低于當(dāng)前售價。

事實(shí)上，今年年初以來，鄭州樓市已走出了一波小行情。而從4月底至今，不少樓盤都在悄悄提高售價，300不少，500不多，每天都有漲價消息刷屏。

鄭州即將到來首次集中土拍，會不會成為市場的又一個催化劑？

雖然說，鄭州這次集中供地里有不少內(nèi)定地、定向地，但這么大的貨量集中爆發(fā)出來，激烈爭搶、高價競拍，怕是避免不了的。

而且北龍湖限價明確提高，給市場傳達(dá)出積極信號。

當(dāng)然，現(xiàn)在不是2016年，一場土拍就能徹底引爆市場。鄭州也不是杭州、廣州和重慶，市場特質(zhì)有著很大不同，但也不能排除，集中土拍后，市場熱度快速升溫，開啟一波新行情。

況且，鄭州樓市橫盤四年，也需要一次強(qiáng)信心提振。

究竟，鄭州首次集中土拍，會是一顆“集束炸彈”？還是一次溫吐表演？答案很快就會揭曉。

對于購房者，趕在土拍前，多跑跑多看看，早準(zhǔn)備早入手，才是最明智的選擇。

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