今年開始，22個(gè)城市施行“兩集中”供地。

什么是“兩集中”？

通俗解釋就是：每年集中3個(gè)時(shí)間，集中組織土地出讓。目的是通過(guò)抑制土地價(jià)格，集中大量供應(yīng)新房，抑制房?jī)r(jià)上漲。

4月30日，鄭州“兩集中”落地，49宗土地出讓公告密集掛出！

所有人都在等待，鄭州首輪集中土拍靴子落地后，會(huì)帶來(lái)怎樣的連鎖反應(yīng)？

01

新的高價(jià)地正在醞釀？

“兩集中”的本意是穩(wěn)地價(jià)，抑制房?jī)r(jià)上漲。但目前來(lái)看，結(jié)果兩極分化。

絕大多數(shù)“兩集中”城市土拍火熱，溢價(jià)高漲。

5月7日和8日，杭州第一次集中供地，兩天時(shí)間一共拍出57塊土地，其中41宗拍至封頂+自持。

自持就是開發(fā)商自己持有部分，不可以轉(zhuǎn)讓或者售賣，只能夠作為租賃住房，以此來(lái)降低溢價(jià)。

杭州不是個(gè)例，此前多個(gè)城市第一輪集中供地都上演火爆行情。

廣州：48宗土地，以郊區(qū)地塊為主，仍有7宗拍至封頂，溢價(jià)率最高達(dá)45%，共總攬金906億元。

重慶：46宗土地，平均溢價(jià)率約43.78%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%，攬金635億元。

無(wú)錫：16宗土地，僅1宗未破最高限價(jià)，多幅地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄，攬金256億元。

唯一稍顯“冷靜”的，恐怕只有北京了。

5月10日，北京實(shí)行“兩集中”之后，土拍的第一天，朝陽(yáng)、海淀12宗優(yōu)質(zhì)地塊被擺上拍賣桌。

其中，5宗各自有主，另外7宗卻觸達(dá)溢價(jià)率+配建雙上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案投報(bào)程序”的方案比拼階段。

換句話說(shuō)，北京土拍焦灼繼續(xù)。

鄭州首輪集中土拍又會(huì)咋樣？是步杭州、重慶等城市后塵，烈火烹油？還是像北京一樣，最后只拍了個(gè)寂寞？

一切尚未可知，但一些優(yōu)質(zhì)地塊早已成為關(guān)注焦點(diǎn)。

比如，東風(fēng)南路的銀泰地塊。限高250米綜合用地，住宅+商業(yè)+寫字樓，將會(huì)落地河南首個(gè)銀泰百貨，傳聞酒店為華爾道夫。

還有北龍湖的3宗土地。

此前，中海34.2億摘得北龍湖12號(hào)地，溢價(jià)率50%。

此次公布的鄭政東出〔2020〕17號(hào)（網(wǎng)），出讓商品住房（毛坯）綜合銷售均價(jià)限價(jià)37300元/㎡，商品住房裝修價(jià)格限價(jià)5600元/㎡。

12號(hào)地，當(dāng)時(shí)的綜合競(jìng)房?jī)r(jià)為30843元/㎡，如今17號(hào)地塊，毛坯綜合銷售均價(jià)37300元/㎡，近7000元/㎡的上浮空間，必然會(huì)引發(fā)眾多房企競(jìng)拍。

此外，還有經(jīng)開區(qū)煤層氣公司凈地、水區(qū)張寨杜嶺、金水北康橋天樾九章等地塊，同樣備受關(guān)注。

02

大部分地塊內(nèi)定？舊規(guī)則能否被打破？

鄭州第一次“兩集中”，主城區(qū)住宅用地一口氣供應(yīng)47宗，包括金水區(qū)10塊、經(jīng)開7塊、東區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各6塊，管城和高新區(qū)各5塊，中原區(qū)和二七區(qū)各4塊。

47總宅地累計(jì)約3288畝。這是什么概念，約相當(dāng)于2020年全年供應(yīng)的45%。

也就是說(shuō)，以前差不多半年的供地量，這次要在兩天內(nèi)內(nèi)全部出讓。

不過(guò)，鄭州這次“兩集中”地塊中，大部分為城改用地。有坊間傳聞，大部分地塊或定向，或被內(nèi)定。

那鄭州是不是也會(huì)像北京土拍一樣，到頭來(lái)拍了個(gè)寂寞？

答案自然不會(huì)這么簡(jiǎn)單。

首先，本輪出讓的地塊內(nèi)定，和鄭州歷史上舊改規(guī)則有關(guān)，屬于歷史遺留問(wèn)題，而今情況早已今非昔比。

其次，到嘴的肥肉被收回、被搶，鄭州已有先例。

2016年，鄭州曾發(fā)生了著名的K2搶地事件，開發(fā)商集體上街維權(quán)，最終導(dǎo)致K2黯然退場(chǎng)。

但現(xiàn)在早已不是5年前，加上一年只供三次地的新規(guī)，開發(fā)商拿地環(huán)境大相徑庭。

再說(shuō)，鄭州此前已有開發(fā)商到嘴的地塊被收回，也有房企橫刀奪愛，比如中海搶了碧源月湖后期地塊，又搶了北岸的清華啟迪地塊。

舊瓶裝不了新酒，舊規(guī)則適應(yīng)不了新環(huán)境。

這一次，鄭州舊有拿地規(guī)劃會(huì)不會(huì)被完全打破？拭目以待。

03

北龍湖突破限價(jià)，到底便宜了誰(shuí)？

此前，北龍湖12號(hào)地出讓之時(shí)，業(yè)界就有傳聞，北龍湖要突破限價(jià)，進(jìn)入限價(jià)5萬(wàn)元/平米新時(shí)代。

這次“兩集中”供地，算是給出實(shí)錘了。

不過(guò)，與之前傳聞不同，此次北龍湖土拍地塊，不管南岸北岸，統(tǒng)一是37300元的毛坯和5600元的精裝限價(jià)。

也就說(shuō)，北龍湖最新限價(jià)為42900元/平米，并首次加入裝修限價(jià)。

這個(gè)限價(jià)對(duì)北龍湖南岸意義不大，因?yàn)槟习兑皇欠吭瓷伲?jīng)過(guò)幾年銷售，南岸豪宅剩余也不足2000套；二是南岸很少有43000元/平米以下的房子。

事實(shí)上，北龍湖南岸此前37000元/平米的限價(jià)，早已形同虛設(shè)。在售項(xiàng)目，普遍突破限價(jià)銷售。

42900元/平米的最新限價(jià)，也同樣限不住南岸豪宅。

但對(duì)于北龍湖北岸，這個(gè)限價(jià)的意義不一般。

要知道，北龍湖目前在售項(xiàng)目屈指可數(shù)，熱點(diǎn)樓盤中海云鼎湖居售價(jià)3萬(wàn)+，相比最新限價(jià)，仍有較大上升空間。

將北岸和南岸提到同一限價(jià)高度，拉升北岸價(jià)格的意圖明顯。

中原科技城規(guī)劃落地，如今又有最新限價(jià)拉升，北龍湖北岸無(wú)疑將迎來(lái)新的價(jià)值爆發(fā)契機(jī)。

對(duì)于周邊的鄭東新區(qū)北部片區(qū)、楊金片區(qū)、龍子湖北片區(qū)，同樣是一大利好。

04

大房企吃肉，本土開發(fā)商邊緣化？

鄭州首次集中土拍，保證金為50%，雖然降低了參與門檻，但也并不意味著人人都能參與拍地游戲。

土拍，越來(lái)越成為大房企的狩獵場(chǎng)。

廣州首批集中供地，首日拿地結(jié)果中，國(guó)企、央企成為大贏家，有4家國(guó)企、4家央企合計(jì)拿到11宗地，占到搖號(hào)之外成功出讓18宗地塊的6成。

長(zhǎng)春土拍，成交了38塊，中鐵自己吃了13塊，超過(guò)了三分之一。

重慶土拍，22塊出讓土地中，融創(chuàng)自己吃下6塊。

在無(wú)錫，三天時(shí)間融創(chuàng)買地花了185億元，被網(wǎng)友調(diào)侃：“要不無(wú)錫都給你？”

集中供地，大房企的資金的優(yōu)勢(shì)更加明顯，尤其競(jìng)爭(zhēng)激烈的核心地塊，小房企基本難有實(shí)力與大房企抗衡。

背后的原因，也不難理解。

以前正常的拍地，東邊不亮西邊亮，這次搶不到還有下次，反正機(jī)會(huì)經(jīng)常有。

現(xiàn)在集中供地，變成了這次沒(méi)搶到，那就要三四個(gè)月以后再搶。

沒(méi)搶到地，就無(wú)米下鍋。尤其是囤地不足的開發(fā)商，如果連續(xù)兩三次都搶不到地，那基本就是要涼涼的節(jié)奏了。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊，每家開發(fā)商必然是做足了功課，準(zhǔn)備好了資金，內(nèi)幕消息打探了又打探，方案修改了一輪又一輪。

生死競(jìng)爭(zhēng)之下，資金雄厚、背景強(qiáng)大的開發(fā)商們，也不敢保證萬(wàn)無(wú)一失，小房企自然更加艱難。

某地產(chǎn)50強(qiáng)高管說(shuō)，4月份他基本都在外地看地，公司報(bào)名參與了杭州、無(wú)錫、廣州等多輪土拍，報(bào)了六十多宗地，激戰(zhàn)幾輪，全軍覆沒(méi)。

05

鄭州新一輪房?jī)r(jià)上漲就此開始？

集中土拍，給不少城市帶來(lái)了一輪樓市升溫。

土拍剛剛落幕，無(wú)錫、重慶等多地，樓盤漲價(jià)的動(dòng)作就已經(jīng)撲頭蓋臉而來(lái)。

鄭州這波供地，主要集中在主城區(qū)。可以想見，未來(lái)一到兩年，主城將迎來(lái)改善盤的集中爆發(fā)期。

至于價(jià)格，至少大概率不會(huì)低于當(dāng)前售價(jià)。

事實(shí)上，今年年初以來(lái)，鄭州樓市已走出了一波小行情。而從4月底至今，不少樓盤都在悄悄提高售價(jià)，300不少，500不多，每天都有漲價(jià)消息刷屏。

鄭州即將到來(lái)首次集中土拍，會(huì)不會(huì)成為市場(chǎng)的又一個(gè)催化劑？

雖然說(shuō)，鄭州這次集中供地里有不少內(nèi)定地、定向地，但這么大的貨量集中爆發(fā)出來(lái)，激烈爭(zhēng)搶、高價(jià)競(jìng)拍，怕是避免不了的。

而且北龍湖限價(jià)明確提高，給市場(chǎng)傳達(dá)出積極信號(hào)。

當(dāng)然，現(xiàn)在不是2016年，一場(chǎng)土拍就能徹底引爆市場(chǎng)。鄭州也不是杭州、廣州和重慶，市場(chǎng)特質(zhì)有著很大不同，但也不能排除，集中土拍后，市場(chǎng)熱度快速升溫，開啟一波新行情。

況且，鄭州樓市橫盤四年，也需要一次強(qiáng)信心提振。

究竟，鄭州首次集中土拍，會(huì)是一顆“集束炸彈”？還是一次溫吐表演？答案很快就會(huì)揭曉。

對(duì)于購(gòu)房者，趕在土拍前，多跑跑多看看，早準(zhǔn)備早入手，才是最明智的選擇。

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